家が隣の土地（賃貸）にはみ出しています。

質問

初めて質問します。

親の死去に伴い、2年前に親が住んでいた家の借地権を引き継ぎました。
借地権は昭和49年から20年間、更に20年間の更新をして現在に至っており、家は最初に借地した当時自分で建設したと聞いていますので少なくとも築30年以上です。

最近地主経由、隣の家から引き継いだ家が土地の境界をはみ出ているのではみ出た分を取り壊して欲しいとのクレームを受けました。
実際に立ち会ったところ境界と思われるところから数十センチほどはみ出ているのは事実のようで、契約書に添付されている図面からも明らかにはみ出ているのがわかります。

こちらも先方も長年この土地を借り、同様に自分で家を建て住んでおり、このような状態でずっといたのが不思議ですが、先方も最近気がついたようです。
地主は共通で、両方から面積相当分の地代はもらっているので、両者で納得がいく方向であればどちらでも構わないという姿勢です。

まだクレームしてきた隣の家とは本当にどういった要求なのか交渉していません。

この状態で質問です。明らかにこちらが分が悪いのは分かりますが、実際どのような責任が生じるのでしょうか？

1. 交渉結果、借地境界の改訂等が受け入れられない場合、取り壊し・明け渡す義務があるのでしょうか？
2. 将来はともかく、過去の損害賠償（30年以上の地代相当分？）については賠償義務があるのでしょうか？

よろしくお願い致します。

尚、当地域は消防法や民法の基準に従った建設がされておらず、この場合はどちらもギリギリまで家が隣接しています。

回答No.1

poolisher · ベストアンサー

地主が共通で借地人同士の争いであれば、はみ出した分の面積でそれぞれの
地代を調整することになると思います。

＞1. 交渉結果、借地境界の改訂等が受け入れられない場合、取り壊し・明け渡す義務があるのでしょうか？

たぶん裁判しても、取り壊しの判決はだされないと思います。お金で
解決することになると思います。

＞2. 将来はともかく、過去の損害賠償（30年以上の地代相当分？）については賠償義務があるのでしょうか？

越境分の地代を損害とした場合、それがどこまで遡って請求できるか？
民法第724条
不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び
加害者を知った時から三年間行使しないときは、時効によって消滅する。
不法行為の時から二十年を経過したときも、同様とする。

となっていますから、少なくとも２０年以上前の分は時効です。
２０年より最近の分については、お隣がいつ知ったかによっても変わ
ってきますが、争点になりそうですね。

越境した分の地代は今後負担するということと、過去分は金額にもよる
と思いますが払える金額を相手に伝えたらどうですか？
取り壊しについては「取り壊しまでは認められないらしい」とやや他人
事で話したらいいと思います。（当事者感情でヒートしないため）

お礼

早速の回答ありがとうございました。

解決方法については、回答者さまのアドバイス通りの交渉を予定していますが、法律的な権利・義務関連がどうか、グレーゾーンがあることも承知しながら質問させていただきました。

参考にさせていただきます！

回答No.3

rinkus

No.2で回答した者です。

＞一方で、当方が時効取得しているのは「賃借権」との事ですので、時効取得した時点（？）からの賃借料は支払う義務が生じるのかなとも思います。
との書き方からすれば、時効取得した部分（本来の賃貸借契約と比較した場合の余分に占有している部分）について賃料支払義務が生じるか、という指摘と考えられます。
時効取得の効力は、その起算日にさかのぼります(民法144条)。起算日とは、占有を開始した日、本件で言えば、質問者様のお父様が賃貸借契約に基づき占有を開始した日です。
したがって、余分に占有している部分も、占有開始の日から、本件賃貸借契約の対象としてお父様が占有権原を有している、すなわち適法に占有していたと考えることになります。
よって、適法に占有していたと評価されるのですから、余分の賃料支払義務は発生しません。

また、時効取得は、当事者が援用しなければ、効力を発生しないと考えられています(民法145条)。
本条は、援用がなければ裁判所がこれを判断の基礎とすることはできない、との条文なので、裁判においてでなければ主張できないと考えることも可能ですが、解釈上、裁判外でも援用可能であるとの見解が圧倒的通説です。本条は、あくまで裁判所に対する規律を定めたもの、と考えられています。
援用とは、「時効により取得した」との意思を表示することです。
したがって、本件で言えば、賃貸人に対し、時効により余分に占有していた部分についても賃借権を取得した、と意思を表示すればよいと思います。
よって、特別な手続は必要ありません。
このとき、相手がこれを了承しなくても、時効の効力発生には影響がありません。

お礼

時効取得に関する詳細なご説明ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.2

rinkus

私見では、取得時効により、質問者様が現に占有している土地の部分に関する賃借権を取得したと考えるので、取り壊し明渡す義務はありませんし、賠償義務もないと考えます。

民法163条より、所有権以外の財産権も取得時効の対象となります。そして、20年占有を続ければ、善意悪意にかかわりなく賃借権も取得時効により取得することが可能です(163条の準用する162条1項)。
本件では、質問者様のお父様が20年占有した時点で賃借権の時効取得が成立すると考えます。
賃借権は賃貸人に対する債権ですので、お父様は取得時効により賃貸人に対し、現に占有する土地に対する賃借権を取得したことになると思います。

本件は、隣の家の方が賃貸人と賃借契約を締結したが、自分の賃借権が及ぶ範囲に質問者様の家がはみ出している部分から何とかしろと主張してきたものと考えるられます。
時効取得を前提とすると、賃貸人がお父様が時効取得した部分について二重賃貸したという状態に当たると考えます。
二重賃貸がなされた場合、第一賃借人は賃借権の範囲で土地を利用する権原を有しており、同じ土地に対する第二賃借人の賃貸借契約によってもその権利が失われるわけではありません。
本件で、第一賃借人たるお父様の賃貸借契約は、時効取得により取得した範囲に及びますから、その範囲で土地を利用する権原があります。

したがって、相手が重複する土地に賃借権を有しているとしても、質問者様に取り壊し・明け渡し義務は生じません。

時効取得により、契約で本来合意された範囲を越えた部分についてもお父様が賃借権を取得し、質問者様がこれを相続により取得します(民法882条、896条)。
したがって、質問者様が質問者様と隣の住人の賃借権の重複する部分を占有したとしても、違法ではありません。
よって、質問者様に賠償義務が生じることもありません。

法律上、契約内容の範囲の土地を利用できないとして隣の家の方が本来請求していくべき相手は賃貸人であり、質問者様ではありません。

もっとも、素人の私見ですので、あくまでご参考までに。

お礼

詳細なご回答ありがとうございました。

回答者さまの解釈は、当方が当該部分の土地を長期占有した結果、賃借権の時効取得をした状態であり、隣の家は当方に取得された部分の地代も余計に支払っている状態となるため、請求は当方ではなく地主に対して行われるべき、と理解しました。

一方で、当方が時効取得しているのは「賃借権」との事ですので、時効取得した時点（？）からの賃借料は支払う義務が生じるのかなとも思います。
そうなると、まわりまわっていずれにせよ当方が過去の賃借料を支払うことによって解決しなければならない（ただし取り壊し等の義務は無い）、という理解で正しいでしょうか？
従って別の回答者さまのご意見通り、いつから遡及されるべきか、というのが最終的な争点になるのか、と愚考する次第です。

私が回答者さまのご回答をよく咀嚼できたか不明ですが、民法の条文を示していただきながらの解釈、とても参考になりました。

p.s. 「時効取得」というのは何の手続きも必要無く取得できるのでしょうか？