借地に建てた家を直すときは地主にお金を払うの？

質問

借地に建てた家（家は自分の持ち家です）を人に貸しておりますが、２５年ほど経過し老朽化が激しいので、このたび屋根や外壁を張替えることになりましたが、足場を組んでの大工事になり、地主が「無断でこんな工事を始めたのか！」と怒鳴り込んできました。
確かに地主には何も断らず工事を進めてしまいましたが、家は地主のものではなく自分の持ち家であり、また家の造作を変えるのではなく屋根と壁を張り替えるだけであり、ちゃんと地代も払っているので、報告の義務は無いものと思っておりましたので、別にコソコソやったわけではありませんが、すっかり地主の機嫌を損ねてしまったようです。
地主には工事に伴い地主にもお金を払って欲しいと言われ、工事の見積書を提出するように言われました。法律的にそういう義務があるのでしょうか？

回答No.2

17891917 · ベストアンサー

あなたのおっしゃるとおり，借地権者は，借地を自由に使用収益できます(民法601条）。その自由な使用収益を制限する法律上の規定は，借地権設定者を保護するためにやむをえない場合の例外的規定であり，法定外の制限を押し付けられる筋合いはありません。
　そこで，その例外的な制限についてお話します。

１　借地契約に増改築を制限する条項がある場合　
　借地契約に増改築を制限する旨の借地条件がある場合においては、当然，増改築をする借地権者は，借地権設定者の承諾を得なければなりません。
　この場合，借地権者は，契約では本来できなかった増改築を認めてもらうのだから，借地権設定者に一定額の承諾料を払うのはむしろ当然といえるでしょう。

　なお，土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます(借地借家法17条2項）。

２　建物滅失に伴う再築の場合
　借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続するとされています(借地借家法7条1項）。

　これは，借地期間の残存期間を超えるような建物が再築された場合，借地期間の更新の必要性が予測されるので，再築時に借地権設定者の承諾をとっておくことを要件に法定の借地権の継続を認め，借地権者を保護するとともに，借地権設定者の土地利用計画を立てさせることを図る規定と思われます。
　同条に該当する場合，借地権者が，承諾料として一定の金額を支払うことが一般的のようです。　

　しかし，本件の場合，建物の滅失ではなく老朽化であり，再築ではなく「屋根や外壁を張替える」にすぎないため，実質的な再築といえるほどの公示ではない限り，借地借家法7条の事案には該当しないと考えられます。
　そして，借地借家法7条の規定は強行規定であり(借地借家法9条），借地権設定者が，勝手に拡大解釈して，借地人に承諾料を要求することは認められません。

３　付言
　ただ，地主さんが怒鳴り込んできたということは，被相続人の方等のために借地権の更新をしないことを予定していたのかもしれません。もちろん，借地権の更新拒絶には正当事由が必要ですが(借地借家法28条），法的には義務がないとしても，ここは地主さんのお気持ちを汲み取って穏便に解決されたほうが，将来の更新を円滑に行うためにもよいのではないでしょうか。

※（借地条件の変更及び増改築の許可）
第17条　建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
２　増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
３　裁判所は、前２項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衝平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
４　裁判所は、前３項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。
５，６（略）　

※（建物の再築による借地権の期間の延長）
第７条　借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
２　借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後２月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第18条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
３　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第１項の規定を適用する。

お礼

専門的なご回答を有難うございます！
「どんな方が回答して下さったんだろう？」と見たら「一般人」とあり、驚きの念を禁じ得ません。

添付して頂いた条文は素人の私には少々難しいものではありましたが、何度も読み返し、やはり私達のケースは例外事項のどれにも該当しないと確信し、裏づけのある自信がつきました。
適切な条文を迅速にご提示頂き、本当に感謝！です。

早速このご回答をコピー印刷して、地主との交渉に臨もうと思います。
その経過次第ではまたＳＯＳを出すかもしれませんが、その節はまた宜しくお願い致します！

回答No.5

rikitake12

念のために一応、地主さんに一言入れるのが常識だと思います。法律云々でなく。

お礼

ご回答有難うございます。
このたびは単純な家の修復で、借りている土地には何も影響が無いものと思い、つい地主への挨拶を疎かにした事が、このような結果につながり、反省しております。
地主さんには誠意を持って対応していきたいと存じます、有難うございました。

回答No.4

17891917

ANo.2です。
回答に一部用語の誤りがあったので，訂正します。

○「本件の場合，建物の滅失ではなく老朽化であり，再築ではなく「屋根や外壁を張替える」にすぎないため，実質的な再築といえるほどの公示ではない限り，借地借家法7条の事案には該当しないと考えられます。」の「公示」は「工事」が正しい。

○「ただ，地主さんが怒鳴り込んできたということは，被相続人の方等のために借地権の更新をしないことを予定していたのかもしれません。」の「被相続人」は「相続人」が正しい。

以上

お礼

はい、重ね重ね有難うございます！
今後、教えて頂いた知識を元に、誠意を持って地主さんと話し合いをしていきたいと存じます。
どうも有難うございました！

回答No.3

noname#107982

私達も何度か土地を買いたくて申し入れたのですが
駅から非常に近く価値がどんどん上がっている地域なので絶対に売ってはくれません。
先方は町内一体の大地主ですが、他の借地人達にも同様のようです。
とにかく、あまり感情的になったり事を荒立てたりしたくないので
先方のいう通り、見積書は提出しようと思いますが
近所の同様の修復工事は、たまたま地主が気づかなかったため
（見積もりの提出や承諾金云々などと言われずに）済んだのに
我が家はたまたま足場の組み立てが地主の目に留まってしまったため
「運が悪かったね」とご近所に言われました。
近所の同様の工事には（地主は遠く離れているので）補修したことすら気づいていないのに
ウチだけがたまたま“運悪く”地主の目に留まってしまったために

= なるほど。　
地主さんが安心するように　『屋根修理・外壁修繕』
の見積書とか書いて貰うと　良いかもしれませんね。

お礼

はい、実際、ウソ偽りの無い修復工事でありますので、その点を更に明確に記載してもらって見積書を作ってもらい、地主さんに提示しようと思います。
どうも有難うございました。

回答No.1

noname#107982

借地もしてます。
勝手に改造して欲しくないのです。＝　家が事務所　倉庫の中に住居など
今回の場合　
初めから話をされていれば　誤解はなかったと思います。

お金を払う必要は無いです。

買う方法で話されたらどうでしょう？
２５年も払ってると
相当土地は安く買えませんか？

お礼

早々のご回答有難うございます！
私達も何度か土地を買いたくて申し入れたのですが
駅から非常に近く価値がどんどん上がっている地域なので絶対に売ってはくれません。
先方は町内一体の大地主ですが、他の借地人達にも同様のようです。
とにかく、あまり感情的になったり事を荒立てたりしたくないので
先方のいう通り、見積書は提出しようと思いますが
近所の同様の修復工事は、たまたま地主が気づかなかったため
（見積もりの提出や承諾金云々などと言われずに）済んだのに
我が家はたまたま足場の組み立てが地主の目に留まってしまったため
「運が悪かったね」とご近所に言われました。
近所の同様の工事には（地主は遠く離れているので）補修したことすら気づいていないのに
ウチだけがたまたま“運悪く”地主の目に留まってしまったために
承諾金を請求されるのは腑に落ちないため、こちらの欄でお知恵をお借りした次第です。
明確なお答えを頂き、少し、安心致しました。
どうも有難うございます！