空き家物件の競売について

質問

競売での中古住宅の購入を検討しています。

近所に空き家物件があります（近所の方にそれとなく聞いたところ、所有者はいつの間にかいなくなったそうです）。登記簿謄本を確認したところ、抵当権が銀行、財務省、市となっています。

（１）以下の(a)から(f)のような理解は正しいでしょうか？

(a)住宅ローン（銀行）、地方消費税（財務省）、住民税（市）について抵当権が設定されている。
(b)地方消費税（財務省）、住民税（市）について抵当権が設定されているということは、それらを所有者が滞納している。
(c)地方消費税の滞納という点から所有者は個人事業主である。
(d)所有者は自己破産している可能性があるが、１００％自己破産しているとはいいきれない。
(e)この物件は競売物件になる可能性が高い。
(f)競売で落札された場合、（a）の抵当権はすべて消滅する。

（２）もし、この物件が競売物件となり、個人で落札した場合、この物件特有のリスクとして、どのようなリスクが想定されますでしょうか？

（３）もし、この物件が競売物件となり、不動産業者名義で落札してもらい、その後、不動産業者から買い受けた場合、この物件特有のリスクとして、どのようなリスクが想定されますでしょうか？

回答No.1

poolisher

＞（１）以下の(a)から(f)のような理解は正しいでしょうか？

＞(a)住宅ローン（銀行）、地方消費税（財務省）、住民税（市）について抵当権が設定されている。
＞(b)地方消費税（財務省）、住民税（市）について抵当権が設定されているということは、それらを所有者が滞納している。
＞(c)地方消費税の滞納という点から所有者は個人事業主である。

登記簿の事項欄に税目が記載されていればそのとおりでしょう。

＞(d)所有者は自己破産している可能性があるが、１００％自己破産しているとはいいきれない。

登記簿上は税の滞納とローン債務があり、その取り立てはまだ猶予され
ている。としかいえません。

＞(e)この物件は競売物件になる可能性が高い。
＞(f)競売で落札された場合、（a）の抵当権はすべて消滅する。

必ずしも競売になるとはいえません。
任意売却もありますし、担保不動産収益執行という可能性もあります。

（２）（３）については、完全な空き家であれば、競売手続きを経れば
権利上のリスクはなくなりますから、あとは普通に不動産の財産価値
や瑕疵のリスクだけになると思います。

お礼

poolisher様
ご丁寧なご回答に感謝申し上げます。
任意売却等の可能性も踏まえて検討いたします。
大変参考になりました。