地目が畑の不動産売買

質問

地目が畑の隣地が売りに出ていて、その土地購入し、家庭菜園にしたいのですが、家庭菜園のままですと、私が農家ではないので、購入できないとのこと。
そのため、地目を変更して購入しなければいけないようなのですが、農業委員会に家庭菜園をするために地目変更するとは言えないかと思いますので、悩んでいます。
どういう理由付けで農業委員会に言えばよいのか、もし、アドバイスいただければ助かります。家庭菜園として購入不可であれば、どういう用途が良いのでしょうか。
ちなみに市街化区域内ですが、建築基準法上の道路がないため建築不可とのことでした。

回答No.2

info22 · ベストアンサー

農地法の色々な申請書や許可証（農業委員会関係）が必要ですし、登記手続きが必要です。市街化区域の農地であれば比較的スムーズにいくと思います。
当方でも隣接の畑の一部（調整区域内、もと小作地、分筆）を購入しましたが、畑のまま、調整区域のままで購入したかったのですが、農地所有者＞非営農者＞分筆購入　となったため、用途制限（家を建てられない）雑地名目の車庫用地として購入（宅地並み課税）しました。実際は農地（畑）として使っていく予定（当方兼業農家）。

売主の方の不動産屋の関係から、そこの依頼を受けている司法書士兼測量士に
必要な手続き書類の準備や売主や隣接地の土地境界の確認同意書、売り渡し同意書、相手からの売買契約書や担保を外す手続き、農地法関係の必要申請書やその地区の農業委員の捺印をもらってきたり、法務局への登記一切を一任して、不動産屋、司法書士、申請書や登記実費、売買代金支払い後、その日の内に法務局に登記手続き委託、３～４日後司法書士から登記書を受け取りました（≒50坪の現状の畑のままでの引渡し）。

当方（親名義）の田んぼ（調整区域内）の一部を町の人が売って欲しいというので。切り売りして代金を受け取りました。農地のまま、家内工場を作って使って買主が使っています。現状は売主の所有のままです。そのうちに宅地認可がでれば宅地にして登記名義を変更するといったことになっています。

今回購入した分筆の残り（売主）は、非営農者（自営工事屋）は地目を畑から雑地（用途制限付き。宅地並み課税。建物は建てられない）として、石混じり赤土で埋め立て整地して事業用の資材置き場や営業用車の駐車上として、使っていますね。

隣の家も兼業農家ですが、昔宅地だった屋敷の敷地を購入して宅地を農地として使っていますね（地目が宅地なので現状農地として使っていても宅地なので宅地としての税金を納税していますね）。

意外と街中の農地も宅地のまま農地として使っているケースが多いですね。

お礼

ご丁寧にありがとうございました。
実際の経験をもとにいただき、本当にありがとうございました。

回答No.6

explicit

税金を気にされているので、購入することは無理です。
同様の質問に回答する場合、借りればよいとアドバイスしています。現所有者が家庭菜園ではなく、農園として貸し出すことは農業委員会の方でも問題ありませんので、それを安く借りればよいでしょう。これ以上の良策は私も知りません。

回答No.5

dr_suguru

修正
↓
駐車場として農地法の5条許可が取得できれば
↓
市街化だから5条届出でした。

回答No.4

dr_suguru

＞市街化区域内

市街化区域内であっても
農地取得は3条許可です。
許可条件として
農家の要件が必要ですので
非農家では
農地法の3条許可は得られません。

＞どういう用途が良いのでしょうか。

駐車場として農地法の5条許可が取得できれば
その一部分で家庭菜園をする。
ちなみに転用許可されていますので
課税は雑種地課税です。

お礼

ありがとうございました。
全体がみえてきました。

回答No.3

0621p

農地転用の手続きができれば所有権の移転はできますが、現況が申請した用途の通りにならないと地目変更ができません。
建築できない土地ならば宅地としての農地転用手続きは無理だと思いますが、家を建てる目的でなく買うために農地転用する場合、駐車場や資材置場という目的で農地転用するケースが多いです。建築基準法上の道路はなくても、とりあえず車が入れる状態であればおそらく大丈夫だと思います。
また宅地として申請すると、家が建つかすぐにでも建てられる状態（造成整地をしてライフラインも引き込んだ状態）にならないと地目変更できませんが、駐車場や資材置場なら、車や資材を置ける状態にさえ整地すれば大丈夫です。

お礼

なるほど、大変勉強になりました。

回答No.1

toteccorp

よく分かりませんが、宅地が良いのではないでしょうか。
地続きなら合筆しても良いかも。
雑種地では固定資産税が高いと思います。
農地は農家でなければ購入できません。
家庭菜園は農地でしてはいけないのです。農家でも。
家庭菜園という地目はありません。

お礼

早速ありがとうございます。
税金が高くなりますね。
ありがとうございました。