中古不動産の残存価値、原価償却について

質問

現在、投資用に中古マンションの購入を検討しているのですが、その物件の残存価値や原価償却についてよく分からなかったので質問させて頂きます。
簡便の為、以下の前提で御教授頂ければ幸いです。

・物件概要：鉄筋コンクリートマンション区分所有、築30年、2,500万円
・新築時価格：土地1,000万円、建物2,000万円の計3,000万円(但し、当時の契約書は無し)
・現在の売買相場では、土地持分は2,000万円程度になると言われている
・新築後約20年は自己居住、約10年は賃貸として利用されていたが、正確な期間は不明

このような条件の中古物件を購入する場合、なるべく建物の残存価値を高く評価した方が税制上有利になるわけですが、そもそもどのような評価方法があり、また、その中でどういった評価方法を用いる方が良いのでしょうか？

また、償却期間に関しても、どのような評価方法があり、また、その中でどういった評価方法を用いる方が良いのでしょうか？(但し、自己居住と賃貸の正確な期間は不明という前提でお願い致します。)

以上、宜しくお願い致します。

回答No.2

odegerasuk

＞どのような評価方法があり、
ベースになるのは購入価格です。そこから土地価格を引く。固定資産税按分では、土地が高くなりすぎますから、仲介業者から土地の相場を聞くか周辺の物件の消費税価格から土地単価を割り出し時点修正するなど行います。とにかく税務署が納得するには一定の算出根拠があればいいわけです。築３０年ならどう計算してみても土地価格は相当高くなります。
＞その中でどういった評価方法を用いる方が良いのでしょうか？
単純に土地価格が最小になる算定をするだけで、購入価格からそれを引くだけ。ベースは「取得価格」であることをお忘れなく。

＞償却期間に関しても、どのような評価方法があり、
償却はＲＣですから基本的に耐用年限４７年から今の経過年数３０年
を引きます（正確な年数など登記簿を入手すれば簡単にわかります）
１７年間で、質問者さまが取得額を定率法か定額法で償却するだけ。
今は割り増し償却とかありますけど。詳しくは省略

回答No.1

takapiii

私も投資物件を複数持っていますが、どの位で売り抜けるかという点で違ってくるので一概に言えません。

建物の評価に関しては固定資産税評価額を利用するのが一般的で土地と建物の評価額から按分したりします。
後は売主から減価償却費の明細書を見せてもらうという手とか、購入時に建物にかかった消費税から算出しますが、売主が個人の場合はその点ある程度は自由に判断してもいいと思います。
その中で一番高い物を選択すればいいでしょうが、あくまでも税務署が目を付けない程度が…が基本です。

残存価格？残存価額なら、平成19年(だったかな？)の税制改正で廃止されたように思いますので、今は使用しないはずです…。

減価償却に関しては、建物は定額法しか採用できないと思います。
減価償却期間は、47－30×0.8＝23年なので、単純に建物価格を割るだけです。
建物以外は個人の場合、届ければ定率法を選択できたと思います。定率法の方が最初のキャッシュフローは楽かと…。

後は会計士に聞いてください。私もいつも会計士に任せているので…。

お礼

ご回答有難う御座います。
とりあえず、建替まで所有し続けることを前提としておりますので、EXITについては考慮頂かなくて結構です。
確かに、建物評価代金を高くしてしまうと売却時により多くの売却益を計上することとなりますが、それでも当方の所得税+住民税の税率よりは低いので、建物評価代金は高ければ高いほど良いという事で御座います。

ご回答頂きました様に、(1)固定資産税評価額の比率、(2)消費税から逆算
はよくあるパターンの様ですね。
ただ、(2)は個人からの購入の場合使えない(売主の30年前の購入時の契約書があれば按分としては使えますが、30年前だと消費税自体が存在しない)ので、その他の方法があればと伺った次第です。

(3)"売主から減価償却費の明細書を見せてもらう"という方法は存じ上げませんでした。オーナーチェンジのときは使えそうですね。
その他には、(4)標準建築単価法による方法、(5)土地の時価を算出、その残りを建物の価格とする方法があることは自分で調べて分かりました。
(本件の場合は土地評価が高いので、(5)は使えませんが。)

"残存価値"とは、当方購入時の建物価値(=建物評価代金)の意味で使っておりました。

減価償却期間については、"簡便見積耐用年数"をご説明頂きましたが、実際は自己居住として利用している(1.5倍となる)期間もあるので、期間の評価も複数存在するのではと思った次第です。

例えば、建物分3,000万円の新築マンションに10年自己居住しその後賃貸に転用した場合、当初10年は減価償却期間が1.5倍計算となる為、約14％原価償却されるだけで、11年目からは約39年の減価償却期間が残っているかと思います。

本件のような中古の場合、ご回答の様に23年の償却期間が残っているのであれば、1/23の4.3%を建物評価額に掛けるしか評価方法が無いのかと思った次第です。