不動産の減価償却について

質問

マンションを賃貸にしておりますので不動産所得があります。建物についてのみ減価償却の対象とのことですが、一般にマンションを購入した際、建物の代金と土地の代金の区別がわかるのでしょうか？

回答No.2

noname#11945 · ベストアンサー

こんにちは。

(1)　一番正確なのは、売買契約書の金額から求められれば良いのですが。
おそらくこの方法は採用できないからお尋ねになっていると思いますが。
（消費税額）÷５パーセント＝建物価額

(2)　「時価」といっても、これもまたそう簡単には分かりませんので、次善の策として。
固定資産税の評価額は分かりますから、購入価額を、その評価額の比で按分する。

(3)　「建物の標準的な建築価額表」をもとに、建物の購入時の残存価額を出し、それを建物部分の価額とする。
この「表」は下記にありますし、購入時の価額に引き直す計算（減価の額の控除）は、税務署でも教えてくれます。

http://www.tabisland.ne.jp/explain/fudousan/fudo_204.htm

「区分できない」事を前提にしますが、最低このいずれかの方法で計算なさったほうが良いと思います。
あくまでも「次善の策」なので、100パーセント税務署が納得するかどうかは、別問題になってしまいますが。

お礼

あくまでも「次善の策」ですか・・・
「この通りにしなさい！」というのはないという認識でよろしいのでしょうか・・・？

回答No.4

moonliver_2005

マンション購入価格の全額を減価償却費となる建物の費用として計上するのは。税務署にとっては認め難いでしょうし、常識にも反します。私は幾つかのマンションを持っていますが、その経験を以下に述べます。
１．私の経験では、消費税額から建物取得価額を計算する方法は、マンション・オーナーにとても不利で採用する理由はありません。マンションの購入価格から建物価格を計算する方法については、財務省の通達が出ていて４種類の計算方法のどの方法で計算しても良いことになっています。（この通達のファイルを紛失してどの通達かめいじできないのが残念です。逆に記憶違いの可能性もなきにしもあらずですが。分譲会社や不動産会社には、建物取得価格を低くする方が有利なのは、消費税節税などのためと推定します。）
２．私の計算では、この通達での方法で計算した一番有利な方法は以下の方法です：
（１）税務署に行って路線価額を調べ、この価額から、マンション全体の土地価額を計算する。
（２）この価額に専用部分の共有部分に対する比率を掛け（この比率は管理規約とか売買契約書、登記簿に書いてある）、所有部分の土地価額を計算する。
（３）この土地価格に対して、不動産取得税、売買契約の手数料、印紙量、登記費用、銀行ローン申請に使った費用、などこのマンションの購入に掛かったすべての費用を加えた費用を建物取得費用とし、その計算書を作って置く。これを初年度の減価計算の基礎となる金額と確定申告する。
３．不思議なことですが、私の幾つかの経験では、マンションの場合、中古、新築にかかわらず土地価格は購入価格の３割、建物価格は７割という線にだいたい収束します。大きくはこの数値が目安でしょう。
４．マンションオーナーの節税策としては、建物価格を更に細分して、建物（躯体価格）、設備（電気ガス水道設備）、家具（台所家具、収納設備）に別けて、各々法令に従った耐用年数で年間減価償却費を計算する方法が一般的です。ただ、購入当初は高額の減価償却費で早く節税し、減価償却費の効果が薄れたら売却するという作戦はバブル時代のもので、値上がり利益が望めない現状では、計算の苦労の割りには効果は少ないかもしれません。

お礼

ご丁寧な回答にアドバイスまでいただき誠にありがとうございます。
売買契約書に記載されている「消費税額」より「建物価格」を算出して、減価償却していく予定です。
ありがとうございました。

回答No.3

noname#11945

済みませんが、No.２の補足です。

（３）の方法は、中古住宅を取得した場合の方法です。

新築であれば、考えられるのは（２）ということになりますか。

いずれかの方法で一応計算してみて、あまりにも実態と違うのではないか、と言う結果が出てしまったら、またやり方を考えなければなりませんが。

お礼

補足回答誠にありがとうございます。
当物件は新築なので消費税額がわかります。
そうですね。消費税って建物にのみ課税されるのですよね・・・

回答No.1

hyde19

恐らく区別は判りません。売買時の契約書に明細が書いていれば良いのですが、普通は書いてないでしょう。
消費税の額が出ていたら、そこから建物の金額を調べることができます。土地には消費税がかからないからです。しかし、金額全体に消費税がかかっているのではないかと思います。
また、個人間の売買ですと、消費税がかからないので、これもわかりません。（中古の場合）
土地は借地権になっていて、所有していない場合もあります。これは売買契約書か重要事項説明書で判ると思います。

やるとしたら、市町村発行の評価証明書を土地と建物について申請し、売買価格をその価値で案分するとかですね。
普通は全部建物と考えて支障はないと思います。

お礼

丁寧迅速なご回答に感謝いたします。インターネットや書籍で調べていたのですがなかなか回答を得る事ができず非常に悩んでおりました。
本当にありがとうございました。
全額建物として減価償却の計算をいたします。