はじめての不動産収入

質問

今年の５月から、１５年住んでいたマンションを賃貸にしました。確定申告をするにあたり、不動産収入から、リフォーム費用等、減価償却費として計上することなどわかりました。そこで、建物価格にその費用を足してくださいと税務署にいわれましたが住んでいた建物の価格の計算方法が分かりません。税務署のひとが１．５を掛けてどうのこうのって言っていましたが理解できませんでした。どなたか教えていただけませんか？以下物件内容です。青色申告（建築業）になっています。
よろしくお願いします。
物件　マンション　平成８年新築購入　4000万円
　　　　　　　　　　　平成24年３月まで居住
　　　　　　　　　　　平成24年３月リフォーム　９０万円
　　　　　　　　　　　平成24年５月より15万/月にて入居者

回答No.4

daigo21

質問されてから時間が経過していますが、まだ締切られていないので回答します。
税金に関する事は国税庁以外のウェブ上の記載を、私の回答も含めて全てを信じてはいけません、必ず国税庁のサイトで確認しましょう。

建物は鉄筋コンクリート造・住宅用、建物本体の価額を4千万円として回答します。(土地の価額は減価償却出来ません)

償却資産を取得し非業務(自宅)用から業務用(賃貸)に転用で、賃貸前にリフォーム(資本的支出)を行った場合。
１．最初に非業務用期間における減価の額を計算します。
２．資本的支出を行った場合の減価償却方法を選択します。
３．次に転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109　新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却 (具体的な計算)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm

１．転用時迄の非業務期間の減価の額を計算 (この計算は常に旧定額法で計算)
非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務用期間。

非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨てます。
非業務用期間の1年未満の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てます。

転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年です。
非業務用の耐用年数、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年(1年未満の端数は切り捨て) → 70年、
旧定額法70年の償却率は0.015。
非業務用期間は取得H8年?月～転用年月の前月H24年4月＝約16年と仮定します。

非業務期間の減価の額＝40,000,000×0.9×0.015×16年＝8,640,000円、
転用時の未償却残高＝40,000,000－8,640,000＝31,360,000円。
取得年月(H8年?月)により、上の計算値が異なることがあります、補足があれば修正回答します。

２．資本的支出を行った場合の減価償却方法の選択
平成19年4月1日以後に行った資本的支出
(1)原則
その資本的支出を行った減価償却資産と種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして(新・定額法で)減価償却を行います。

(2)特例　
　平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に資本的支出を行った場合の特例
上記(1)の原則にかかわらず、その資本的支出を行った減価償却資産の取得価額に、その資本的支出を加算し減価償却を行うことができます。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2107　資本的支出を行った場合の減価償却
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm

償却方法の選択は計算が簡単な「(2)特例」を選択したと仮定して、
建物の取得価額にリフォーム代を、転用時の未償却残高にリフォーム代を各々加算して、次の様に賃貸後の償却費の計算をします。

３．平成19年3月31日以前取得の旧定額法の計算式
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12か月÷12は計算上省略します。

期末残高＝取得価額又は転用時の未償却残高－償却累積額。

取得価額の95％に達する迄は上記の計算式で計算します。
前年の期末残高－取得価額の5％の金額が前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(残存簿価)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

H8年?月に4千万円で鉄筋コンクリート造・住宅用・法定耐用年数47年を購入し、90万円でリフォーム後、平成24年5月より賃貸に転用した場合の旧定額法での償却額の計算例、
旧定額法47年の償却率0.022。

H24年分の償却費＝40,900,000(取得価額＋リフォーム代)×0.9×0.022×8か月÷12＝539,880円、
H24年分の期末残高＝33,340,000(転用時の未償却残高＋リフォーム代)－539,880＝32,800,120円。

H25年分～H60年分の償却費＝40,900,000×0.9×0.022＝809,820円。(36年間同一金額)

H25年分の期末残高＝33,340,000－539,880－809,820＝31,990,300円、
H26年分の期末残高＝33,340,000－539,880－809,820×2＝31,180,480円、
H27年分の期末残高＝33,340,000－539,880－809,820×3＝30,370,660円、
H28年～H59年分の期末残高は計算して下さい、
H60年分の期末残高＝33,340,000－539,880－809,820×36＝2,566,600円。

H61年、前年の期末残高:2,566,600円－取得価額の5％:2,045,000円が前年の償却費:809,820円を下回り、95％に達する年です。

H61年分の償却費＝2,566,600－2,045,000＝521,600円、
H61年分の期末残高＝2,045,000円。

H62年分～H65年分の償却費＝409,000円。(1％均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H62年分～H65年分の期末残高＝1,636千円(H62年分)、1,227千円(H63年分)、818千円(H64年分)、409千円(H65年分)。

H63年分の償却費＝409,000－1円＝408,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H63年分の期末残高＝1円。(償却完了)

平成23年分 青色申告決算書(不動産所得用)の書き方
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2011/pdf/35.pdf
(減価償却計算の仕方・減価償却費の記載例・主な減価償却資産の耐用年数表・償却率表が有り、ご参照下さい）

回答No.3

simotani

建物は平成８年から償却が始まってます。で、90％を法定耐用年数で月割りします。で、残っている価格にリフォーム代金を加算して改めて償却価格を出すのは、耐用年数が変更されない以上誤りになります(4000万に直接リフォーム代金を加算するのは絶対違います)。ですからリフォーム代金の耐用年数を別途確認する必要があります。

お礼

やはりそうですか。ありがとうございます。

回答No.2

simotani

マンションの減価償却は本来住んでいる間も存在します。が、住んでいる間は税法上所得控除出来ない為通常は検討しません。
賃貸に出した時点で経費に含める訳ですが、計算が困難なら定率法では無く定額法を選択すればかなり楽になります。
購入価格の内土地価格は減価償却に入れません。建物価格だけです!消費税施行後であれば土地価格は非課税で建物価格は課税です。消費税込みで計算可能です。
中古でも新築でも耐用年数は基本的に同じです。
建物価格の90％を償却対象とします。月割りで計算します。リフォーム時点から税法上償却を所得から差し引けるようになります(契約月より前でも)。
特別償却や圧縮記帳等は新規に投資した際の話、本件は考慮しなくて構いません。
リフォーム価格は建物価値を増加させます(家賃引き上げに貢献)。が償却期間は建物本体と違います。この辺は税務署の指導に従います。同じく月割りで償却します。

お礼

ご回答ありがとうございました。リフォーム代金を建物の残存価格に足し合わせてしまってはだめなのですね。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　建物にはそれぞれに減価償却率が定められていて、年々その割合で価値が下がっていくとみなされています。

　例えば鉄筋コンクリートマンションだと39年くらいだったと思いますが、それくらいで残存価値は取得費用の５％に落ちて、それが壊すまで永久に続く事になっています。制度が変わっていなければですが。

　ただ、この償却年数は賃貸用の物件を基準に定められています。

　賃貸用物件は賃借人のおおざっぱな利用によって早く傷むし、賃借人はその分家賃を払い、大家は固定資産税はもちろん受け取った家賃分の所得税や法人税など税金を払うという関係にあります。

　つまり、国や自治体がとても儲かるです。

　しかし、それが自分の所有家だと、大事に使うからあまり傷まないし、持ち主は固定資産税しか払わず、国や自治体にあまり貢献しません。

　だから、自己所有の不動産の減価率は賃貸物件よりも低く抑えてあるのです。

　賃貸物件だったら、約40年で価値が５％まで下がると認めているけど、自己所有の場合は、１．５倍（６０年？）で５％になると決めているんじゃなかったかな。

　だからたぶん、たぶんですが、新築で4000万円だとまだ16年分の償却しか済んでいない（あと４４年残っている）わけですから、定額法でやるなら、ざっくりと言うと６０分の４４残っているということになるのかな。

　２８４０万円くらい残っているかたちでしょうか？　定率法ならまた違う結果になりますし。

　今自宅なので、その手の資料がありませんし、その手の作業は会計事務所が自動的にやる作業なのであまり詳しくは覚えていませんし、正確に計算するとけっこう難しいと思います。

　ちなみに、私は、定額法のつもりで、４０００万円の９５％に６０分の４４を掛けて、出た数字に５％にあたる２００万円を足してみました。

　数字はザックリですし、計算方法としても、正確かどうかは分かりません。

　最初が大切（そこからがスタートになる）ですので、税理士さんに相談されることをお勧めします。その費用は経費になりますので。

お礼

分かりやすく教えていただきありがとうございます。今まで本業の決算・申告も自分で調べてやってきましたのでつい今回もできるかな・・とおもい調べ始めたところでした。やはり税理士・税務署窓口に相談するようにします。ありがとうございました。