月極駐車場の契約書書式

質問

今、月極駐車場を開設し契約書をつくっています。
webで雛形落として条項を精査してるんですが、契約期間が必ず記載されてあり双方意義ない場合は自動的に更新するとしてあるものがほとんどです。
また、同様に双方からの解約も、予告や金銭を伴うものの自由に出来るように書かれています。
となると、いつでも解約できるのであればわざわざ期間を取り決めなくてもいいのではと思ってしまいます。

何年何月何日に締結した。
何々をもって解約できる。

で不都合は無いように思うのですが、わざわざ期間を決める意味はあるのでしょうか？

民法の契約書式に必要な項目として明文されてるのでしょうか？

回答No.4

kbfd33 · ベストアンサー

再回答
「解約することが出来る」とは
「協議の後、調わなければ解約することが出来る」
「理由が相当と認められるときは解約することが出来る」
どちらもオッケイ。
「解約することが出来る」のなかには
「解約することが出来る」けれど、自己に有利なら解約しないでも良いし、必ず、解約を強行することを規定したものではない。解約してもしなくても当事者の判断だよ。」

６条を「貸主または借主は、本件賃借契約の存続期間内であっても、３ケ月前に予告することにより理由如何に関わらず本契約を解約することができる。相手方は「異議」述べずそれに従うものとする。借主は、３ケ月前の予告に代えて、３ケ月分の賃料を支払うことにより、直ちに解約することができる。」
と書くのは、民民契約は原則自由ですから、慣習法に著しく抵触しない限り有効ですが、アンマシ難しい事を言う月極駐車場はイランよ、となりますわな。

お礼

ありがとうございました

補足

ありがとうございます。

解約したいと思うから予告するのであり、予告期間中に解約したい理由が消滅すれば解約を取り消せるというのは双方の利益を考えれば当然ですからこれは素直に受け入れられます。

そもそも双方に利益があるうちは契約書に縛られなくてもなんら問題はありませんよね。口約束でOKですよね。何らかの理由でバランスが崩れたとき初めて契約書の条項が意味を持ってくると思うんです。

この6条が「禁止事項に違反したときや賃料の送金が滞ったときは解約できる。」や「甲または乙が解約するに相当な理由があるときは解約できる。」であればこんなに引っかからなかったんですが、それでも、じゃ相当な理由って何？ってなるから同じかも。例えば迷惑行為にしたってここからだめって明確に線引きできないですもんね。

実際ここらの条文は予告期間など具体的数字が有効なだけで、解釈しだいでどうとでもなりそうな感じがします。形式的なものとして雛形どおりに作ろうと思います。

やっぱ法律は難しいｗ
それと「異議」でした。

回答No.3

tommy1977

#2さんのおっしゃる通りです。

>それに乙が従わないときは予告期間経過後、理由如何に関わらず一方的に追い出せると解釈→これが間違いです。貸主には”正当な理由”が
必要なのです。
例えば、・駐車場を財産として相続することになったけれども、相続税を物納することになった。（納税の義務の為、やむを得ない理由）だから、半年あげるからどこか移転してねとか。
　　　　・なぜか知らんけど、都市計画調整区域内に指定されちゃったので、移転を考えてねとか。
→家賃を上げるのを承服しないならはよ出てけ、っていうのは正当な理由にはなりません。
※でも、貸主に正当な理由云々がある場合は、ごネタもん勝ちなんですよね。素直にさっさと出て行く人もいれば、ごね倒すひともいますし。
（だから、賃貸住宅にしろ駐車場にしろ、法人契約限定は安めでいいところが多いんですよね・・・）

>それともやはり借主としては値上げに承服できなかった場合貸主の一
>方的な賃上げ要求を裁判などで（実際的ではないでしょうが）跳ね除
>けて期間満了まで借り続けられるのでしょうか。
ということで、期間の定めがないので、期間満了＝借主の借りたい期間終了なわけですが、借り続けることはできますよ。

契約期間の定めがない＝貸主と借主の交渉機会も減ります。減ると
お互いに関係が希薄になってしまい、双方良くないことが多いものです。契約更新等じゃないと、契約書、見直さないでしょ？

契約期間を入れて何か契約率が落ちるのならともかくとして、
１年以上の契約期間を入れておいて損はないかと。
法の範囲内でできるだけ縛っておくのも一つの手ですね（笑）

お礼

ありがとうございました

補足

ありがとうございます。
期間を設けて、双方が、「期間中は出来るだけ契約書どおり従い、更新時に条件を見直しますかもしれませんからそのときはよろしく。」
みたいな感じなんでしょうか？
そして何かあった場合も裁判所などは契約期間を区切りとして勧告したり法的措置を施したりすると。

やり始めると契約書の各条文の持つ意味がいやでも分かってくるんでしょうね。
どうなることやらｗ

回答No.2

kbfd33

「貸主または借主は、本件賃借権の存続期間内であっても、３ケ月前に予告することにより本契約を解約することができる。
借主は、３ケ月前の予告に代えて、３ケ月分の賃料を支払うことにより、直ちに解約することができる。」
この文意を
貸主が「来月から賃料上げますよ」と通知したときに、それに借主が従わないときは、予告期間経過後、理由如何に関わらず一方的に追い出せると解釈するのは誤り。

賃貸借条件変更は別条で、値上げ値下げ要因のあるときに協議する文意を定めるのが普通です
期間を定める意味は、期間の定めのナイ契約から起こる不安定を解消するため、例えば２年経過したときに賃料改訂が必要な場合、或いは駐車場廃止の通知をするときのための予防策です。
賃貸駐車場には借家法のような保護規定はありませんから、貸主の正当事由も存在しませんし、車庫トバシを目的とした超短期契約や、遠距離利用者の賃料未払いのまま遁走をドウヤッテ防ぐかに頭を使いましょう。
尚、賃料改訂に際して借主が値上げに承服できなかった場合、
大概、月極駐車場は飽和状態ですから、安い処へすぐに出てゆかれます

補足

ありがとうございます。
冒頭条文をそのまま読めば理由なく解約できそうなのですが、「解約することが出来る。」とは「協議の後、調わなければ解約することが出来る。」あるいは「理由が相当と認められるときは解約することが出来る。」という意味でしょうか？
「解約することが出来る。」のなかに「解約することが出来るけど、場合によっては出来ないときもある。」みたいなニュアンスがあるんでしょうか？
ではこの6条をもし

「貸主または借主は、本件賃借権の存続期間内であっても、３ケ月前に予告することにより理由如何に関わらず本契約を解約することができる。相手方は意義を述べずそれに従うものとする。
借主は、３ケ月前の予告に代えて、３ケ月分の賃料を支払うことにより、直ちに解約することができる。」

この特約は有効ですか？それとも民法や判例に触れますか？
結局どのような特約を設けていても裁判などで覆される可能性があるということでしょうか？（月5000円の賃料ですからトラぶったときはどうすれば良いか分かりませんけど）
すみません、純粋に言葉の問題なのか、あるいは民法に抵触するからなのか、はたまた条文相互に関連を持たせて行間を補完しながら読むなどそもそも契約書の読み方の問題なのか引っかかってしまいました。

実務的には、こんな強力な条文を設けると契約者が敬遠するだろうし、そもそもこっちから解約しなくてもさっさと逃げられるかもしれませんし、要らぬ心配かもしれません。
ただ近くに廉価なアパートが立ち並び外国人が多いので雛形どおりの契約書でいいものか引っかかりました。

難しいことは分かりませんが、何かあった場合、契約期間を区切りに判断されるということなんでしょうか？
遁走には敷金で担保、所得明細書提出、勤務先調査、持ち家限定のポスティングによる募集などを考えています。
入らなきゃかまってられませんしねえ。初めてなのでどうなることやらｗ

回答No.1

tommy1977

・賃貸契約において期間を決める意味
→期間の定めがない（または、期間の定めがあったとしても１年未満である場合は期間の定めがないものとする）場合は、質問者様のおっしゃる通り、”いつでも”解約できます。
また、予告手当等や正当な理由及び相当な期間をおけば解約できるのも同じです。

が、デメリットはあります。契約更新がないため、賃料の値上げ等が
難しいことになります。契約内容の変更は双方の同意のもと（特に
賃料）行われます。

借りた人の立場から考えてみましょう。期間の定めがない契約に
おいて、貸した人から、来年から２０％UPしたいけどどう？
と言われて、素直にうん、といいますか？言わないですよね。
逆に、周りの賃料が２０％落ちているから、うちも来年から２０％
落としてくれない？と頼んでみたとしても、先程のUPができない
（条項に盛り込むことも難しい）ので、受け入れてくれない場合が
殆んどです。

期間の定めに関しては制約はありませんが、
ただでさえ賃借人に有利な契約に対して、期間の定めがないという
デメリットを付けてまで貸すのはどうかなー、と思うわけです。

※あと、例えば駐車場等で期間の定めのない契約の場合、
（解約申し入れから最長３カ月）
車庫飛ばしの格好の餌食になるかも。そこは注意してね。

補足

http://keiyaku.honami.info/page075.html
上のHPの駐車場賃貸借契約書式の第６条　

これは例えば甲が「来月から賃料上げますよ」と催告し、それに乙が従わないときは予告期間経過後、理由如何に関わらず一方的に追い出せると解釈したのですが、もしそれが可能ならばもはやどんな条件変更も期間中途で出来ることになり期間を定める意味がないのではないかと。
借家法のように貸主の正当事由が必要だったり借主の承諾が必要だと期間が意味を持つのは分かりますが。
それともやはり借主としては値上げに承服できなかった場合貸主の一方的な賃上げ要求を裁判などで（実際的ではないでしょうが）跳ね除けて期間満了まで借り続けられるのでしょうか。

借主さんなどが読まれると気分を害する書き方をしていますが、これは端的に状況を示すためですのでご理解ください