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アパート経営者の借入先見直しについて
- アパート経営者が借入先を見直すタイミングと方法について悩んでいます。
- 借入金の内容は3200万円で、返済期間は10年固定30年返済です。
- 相談先としてはFPを考えていますが、他にも相談に乗ってくれる場所があるのか知りたいです。
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質問者が選んだベストアンサー
これは一般人が良く回答する住宅ローンではありません。 資産活用としてのアパートローンなので、金利も審査も全くと言っていいほど違うものです。 賃貸収入の回転率、入居率などから資金繰り表を作成して、その採算性と返済原資を審査するものです。 当初の収益還元法では、中古賃貸物件なので当てはまらないことも多く、評価額も思ったほど出ない場合もあります。 まず、現在の銀行での現時点で10年の金利を聞いてみる。 他行でのアパートローン借換の金利を調べて見る。 借換にかかる費用や条件も同時に提案してもらう。 借換は金利の水準とコストにより考える事で、先に借り換えありきでは必ず失敗します。 テクニックは素人では無理でしょう。経営者としてきちんと調べて正面からまともに交渉するのが一番の早道です。 自分がわからないのに、それなりの看板を掲げるものに有料でまかせても、ろくな結果は得られません。 それにかけるお金があれば、これから古びて行く物件のメンテに力を入れて、入居率の確保をはかり賃貸収入の減少を押さえて安定させることが、優先課題なのではないかと考えます。 10年過ぎてメンテしないと家賃を下げざるを得なくなる物件はたくさんあります。 他物件との競合なのですから、よほど立地・利便の良い物件で無いと空き部屋増加で、ローンの支払いに追い金が必要になることになりかねません。
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- mnb098
- ベストアンサー率54% (376/693)
ご丁寧な回答ありがとうございました。 思ったより年齢が上の方でしたので驚きました。60過ぎてからの30年ローンならば、後継者への相続対策を視野に入れたアパートかなとも考えられますが、文面からはそうではないようにも読めます。 職業柄いろいろな事案を扱いますし、実生活での不動産の運用としては検討のうえ賃貸住宅や定期借地、テナントは選択肢から除外しました。 ＦＰ、宅建は持っていますしこれらに関連した世界にいます。 ご質問の借入先の見直しを考えていると言う点で、金利や費用、返済計画の材料として「資金繰り表」の作成で実態を把握することから、正解が導き出せる近道になることを示唆いたしました。 これにこだわる必要はありません。つまり今後の収入見込みと、支出のバランスを予想して動くべきかどうかを判断いただきたいと言うことです。 次に撤退を考えるとき、抵当物件と借金の相殺と言う手続はありません。 あくまで所有者の意思による売却で借金の返済ができるかどうかと言うことです。 抵当権による処分ではおそらく残債が出ます。 子供さんはどういう意見をお持ちでしょうか。自分が相続後も賃貸を続ける気持ちがあるのか、親の代で仕舞いをつけて欲しいのか。 ここらのページでは具体の数字が提示できないと思いますので、正確に判断することができません。 生保ならそれなりのＦＰを抱えているはずなので、そこに相談されては如何でしょうか。
補足
ご返事遅くなりました。 何時も懇切な自身の体験に基ずくお話ありがとうございます。 出来れば、今後とも通信できる方法があれば、お願いしたいと思っているところですが、いかがでしょうか。 御祖先様からの土地であり、何時までも継続保有を考えたことと、子供たちへの相続も考えたことが、建設の動機の一環になっております。 しかし、現状、経営を引継がせるのは、困難に思われます。 今後は、売却も含めて、収支状況の予測をしながら、悩み続けることになりそうです。もし、ご好意をいただけるならば、最後のご忠告など、 いただければ幸いです。
- mnb098
- ベストアンサー率54% (376/693)
１．資金繰り表が自身で作成できるなら作って見てください。 賃貸収入と支出のバランスですから、簡単で良いので最終年まで見込みで良いので、返済・税金・維持修繕・保険などの支出見込みを出して見ます。 そして、ローンの残高を減らして行く計画表のようなものです。 できなければ今の生保に求めて見ましょう。維持管理の修繕と金利見直しを考えているので、簡略なもので良いから作ってくれと求めて見ましょう。 ただ、こちらの手のうちは資料提供することが必要ですが。 相手もローンは焦げ付かせたくないので、相談にはのるはずです。 ２．それと同時に今後10年の固定金利の水準を聞くと言うことです。 ３．賃貸業としての採算見込みをしっかり検討すると言うことです。 そして今後の金利負担と債務の支払いが、賃貸収入と釣合うのかを見極めてローンの金利を交渉すると言うことです。 メンテをしっかりして入居率を確保と言うのは、まさに心配しているとおりの物件乱立による、家賃のダンピングが起きる事を想定しています。 空きの多い物件は売るにしても足元を見られると言うことです。 売却しても撤退できずにローンの残債を抱えると言う最悪の結果を招く事は避けなければいけません。 地方都市ではよくあるのですが、開発の進む地区の土地所有者に、賃貸物件を勧めて結果はメーカーと提携ローンの二人勝ちと言うのがあります。 オーナーは1人負けになります。 給与収入と総合課税にして節税などとうまい言葉で乗せるので、つい乗ってしまうとひどい目に合うことがあります。 私の周辺でも話はいくつも持ってきましたが、根拠を問い詰めると黙ってしまい、こちらの素性を明らかにして帰っていただいた事があります。 二度と来なくなりましたけど。
補足
ご懇切なご指導ありがとうございます。 拝察するところ、経営的に大変多くの経験と実績をお持ちのお方と理解しました。資金繰り表の作成を申し込むときの窓口はどこの部署を指定すればよいのでしょうか。私の借入先の生保は、大阪になり、私との連絡は電話でのみとなります。 それと、飛躍した質問ですみません。生保の貸付には充分な担保査定があったと思います。担保と借り入れを相殺してもらう的な安易な考えは通用しないものでしょうか。 ばか者としかられそうですが、寄る年波（70歳）と残りの返済年数、後継者による経営への不安が募るばかりです。 今回にて、関連の質問は終わりにさせていただきたいと思っております。最後のご指導をお願いします。勝手ばかりで申し訳ありません。
>基本的な知識 そうですね。私も今年住宅ローンを組んだのですが、 その時のが参考になるのかなぁ。 ・固定金利のメリット、デメリット ・変動金利のメリット、デメリット ・変動にするのなら、長期金利の動向 ・Ａ銀行に相談にいくとしたら、他行の金利状況など このくらいは簡単に調べられると思います。あまり参考にならないかもしれませんが。
お礼
ご助言ありがとうございました。 勉強して、いくつかの銀行に接触してみようと考えます。
- isyunomei
- ベストアンサー率23% (9/39)
はじめまして。 私は住宅ローンの借り換えをしました。 銀行によって金利も違いますし、顧客の信用度によっても違ってきます。 ＊とにかく専門家と言われる人など誰かに「お任せ」というのが一番怖いし、いけない事です。（期待するほど、ちゃんとはやらないものです） 自分でいろんな銀行を回って聞いて見ることです。 金利が安くても横柄な銀行員のところでは借りたくない！とか、少々高くても誠実そうだとかいろいろ解ってくると思います。 焦らず、がんばって下さい。
お礼
ありがとうございました。 他人のふんどしでは相撲は取れないと言うことですね。 肝に銘じます。
ＦＰでも相談には乗ってくれるとは思いますが、まず、数か所の銀行などの金融機関に相談に行かれたらどうでしょうか？相談には親身に乗ってくるますよ。 ただ、どこに相談するにも、自分の側で知識を蓄えておくという必要はあると思います。
補足
早速のご助言感謝です。 所で、基本的な知識には、どんなものがあるのでしょうか。 相談するための事前準備をしておきたいです。 よろしければ、教えてください
補足
適切なご助言ありがとうございます。やはり、住宅ローンとは性格が違うのですね。経営者として真正面からの取り組み、そうですね。 私の場合、よく検討もせずにアパート経営に踏み出したことに後悔があります、しかし、なんとか乗り越えなければと考えているところです。 そこで、頂いたお答えの中で、も少し詳しく教えていただきたいと質問させて下さい。 (1)資金繰り表等の資料は、こちらで作成するものでしょうか。 (2)“現時点で10年の金利を聞いてみる”とは、現在借り入れしている所（生命保険会社です）に2010年の金利を聞いてみると言うことでしょうか。 (3)“経営者として、きちんと調べて交渉する”もう少し、具体的に教えてくださるとありがたいです。 私の物件は、来年市町村合併で市に昇格予定の地方にあります。 空き地が多い勢か、住宅メーカーの格好の市場となったようで、アパートが乱立気味、当然賃料競争が出てきているようです。 早めに撤退するべきと考えたりもしますが、借金を抱えている現状では 思うようには行きそうにありません。質問の内容とそれますが、よろしければ、このことについてもご意見いただければありがたいです。 宜しくお願いします。