住宅ローンの借り換え・繰上げ返済方法

質問

住宅ローンの返済の仕方について悩んでいます。

30代前半　夫婦（出産予定あり）

・
当初借入額　3080万
当初期間　35年

・
現在借入額　2800万
残期間　33年

利率　1.075％（10年固定）

10年固定期間が終わるまでに、繰上げ返済を500万する予定です。
ただ、繰上げ返済の仕方を、期間短縮　か　返済額軽減　にするか迷っています。

以前は、返済額軽減で繰上げ返済をして、10年後の金利上昇に備えようと考えていましたが、

期間短縮で借入元金を減らしたのち、
10年後　他社への借り換えを考えた方がお得なのでしょうか？
（他社利率が2％以内ぐらいと想定して）

10年後の金利にもよるかと思いますが、
アドバイスいただけると助かります！

回答No.2

t0z2 · ベストアンサー

もちろん、始めに短縮したほうが支払利息は少なくなりますよ。軽減した場合は、もともとの支払分との差額の累計が利息に跳ね返ってきます。残債２８００万だと、１００万返して軽減を選択したとしたら月３０００円程度の軽減となるわけですが、これに掛かる１％が余計に支払う金利となります。例えば、今１００万円繰り上げたとして、１０年後にもう１００万繰り上げるとします。この際に、短縮→軽減を選択した場合と、軽減→短縮を選択した場合だと１０年後の時点で、３０００×１２０×０．０１／２×１０で、約１８０００円の金利差が出ることになります。
僕はLet's住宅ローン計算というフリーソフトを使って、繰上やら軽減やらを検討しますが、これ、あれこれ悩むにはとても便利ですよ。

お礼

再度のご回答本当にありがとうございます！

始めに短縮した方が利息が少なくなるのですね。
ぜひ参考にさせていただきます。

フリーソフトのご紹介もありがとうございました。
早速ダウンロードしたので使っていきたいと思います(^o^)

回答No.1

t0z2

あなたの年収がどの程度あるのかが判らないのですが、住宅ローン控除で借入額×１％をしっかり回収できるのなら、１０年固定が終わるタイミングまでしっかり貯めて考えれば良いのではないでしょうか？
借入額×１％を回収できないのであれば、ある程度貯まったタイミングで繰上返済を行っていくべきでしょう。その場合でも余剰資金を多少は残しておいてください。お金が必要になったときに、住宅ローンと同じ条件で貸してくれるところはありませんので、ある意味、無理して返すのは危険です。
なお、繰上返済を行うにあたり、短縮か軽減か悩みますよね。僕は短縮派ですけど、どちらにするかは給与と毎月返済額のバランスによって決めるべきです。毎月返済額が負担にならない収入があれば短縮でも良いでしょうし、負担になっているのなら支払額軽減を選べば良いのではないでしょうか。

お礼

早速のご回答ありがとうございます！

住宅ローン控除は受けれなかったので、ある程度たまったら繰り上げ返済していこうと思います。10年固定が取れた後の金利が一番の心配のタネですが、借り換えすれば金利サービスを受けることができますよね(>_<)

ある程度、軽減で削ったら短縮に切り替えていこうかなと思います。
ただ、4年後に軽減してから9年後に短縮するのと、
4年後に短縮にして9年後に軽減にするのでは、お得度が変わってくる気がして・・・。初めに短縮した方がお得に感じるのは気のせいなのでしょうか？

補足

現在年収　夫：500万　妻：扶養内パート

＊数ヶ月後、夫の年収が600万に上がるようです。
余剰資金は年間50万ずつ貯蓄する予定です。