★住宅ローン 繰り上げ返済のタイミング

質問

夫婦共に３６歳。子供２人あり。
１月より住宅ローン開始となります。

《概要》
・借り入れ金額　2650万円
・借り入れ期間　35年間
・元利均等返済
・固定金利選択型(３年固定)～平成22年12月まで
・金利　当初３年間は金利1.0%。その後は特約期間固定金利より－1.2%優遇。
・当初３年間の支払い額　74,805円/月
・ボーナス払い　なし
・保証料　全納済み

現時点では、35年ローンとした為、完済年齢は無謀にも71歳です。
上の子供は現在小２ですので(下は５歳)、今後次第に「教育資金」と「住宅ローン」というダブルの支出がかさむ為、「繰上げ返済」をし、できるだけ早い段階で「６０歳完済」に近づけたく思っております。

繰上げ返済は「できるだけ早い段階」で行なう方が効果が大きいようですが、私達夫婦の場合、どのタイミングでするのがベストなのでしょうか?

目標としましては、３年後の見直し時に250～300万円を繰り上げ返済(期間短縮型)したく思っています。
借り入れ当初は「利息」のウエイトが大きいとはいえ、「固定金利選択型」の場合、当初は金利設定も低い為、少なくともその期間(見直し前)に繰り上げ返済する事は無意味という解釈で良いのでしょうか?
やはり、繰上げ返済するとすれば、３年後の見直しの時点が良いのでしょうか?

３年後の見直し時点での金利の動向がわからず、やはり先行き不安です。
次回はできるだけ「長期」で組みたいと思っていますが・・・。

回答No.1

jk39

＞当初は金利設定も低い為、少なくともその期間(見直し前)に繰り上げ返済する事は無意味という解釈で良いのでしょうか?

この解釈は少し間違っていると思います。
固定であれ、変動であれ、繰上返済は早いに越したことはありません。
というのも繰上返済は
繰上返済した年から全返済が終わる年までの利息が
軽減されますから、
早ければそれだけ軽減できる年数も長くなるわけで、
低金利だから損だということはありません。

とはいえ、固定期間の3年の間に
すぐに繰上返済する必要はおそらくないでしょう。

繰上返済は余裕資金からするものです。
現状で35年ギリギリの選択をなされた質問者さんにおかれては、
きっとその余裕資金は少ないものと推察します。
まずは新居で生活の基盤をしっかり整えることが
先決ではないでしょうか？

＞私達夫婦の場合、どのタイミングで（繰上返済）するのがベストなのでしょうか?

残債もそうですが、
現状の預貯金や共働きなのかなどによって、
状況は変わりますし、
何時がベストとはこの場ではお話しするのが難しいと思います。

ただ、限られた情報でアドバイスするなら、
小学2年生の第一子が高校に入学準備する中学2年生あたり(5～6年後)までに、
1回は繰上返済を行って減らしておきたいところです。

ご兄弟は3年の年の差ですので、
高校/大学入学の時期が重なります。
そのときに備えられる資金を確保した上で、
繰上返済の計画をなさるのがいいかと思います。

お礼

ご丁寧なご回答、感謝致します。

>固定であれ、変動であれ、繰上返済は早いに越したことはありません。
>繰上返済した年から全返済が終わる年までの利息が軽減されますから、
>早ければそれだけ軽減できる年数も長くなるわけで、低金利だから損だということはありません。
そういう解釈になるのですか・・・。
微妙に間違った解釈をしていた事に気づきました。

確かに仰る通り、現時点では余裕資金もなく、３５年ローンを組むしか仕方なかったのは確かです。
もちろん、３年間という短期間の目先の低金利に目がくらんでしまったのもありますが・・。

ご指摘の通り、高校・大学の頃の教育資金を視野に入れつつ、それまでの期間にどれだけの返済が出来るか・・・が勝負だと痛感しました。
ご助言、ありがとうございました。