18坪の土地に完全別二世帯は可能？

質問

今の家を数年後に完全別の二世帯にして、実父母と同居したいと思っています。（親世帯：父母・子世帯：主人、私、子供（小学生）2人）

現在の家：築30年戸建・土地60.50m2・床面積89.19m2・建蔽率60％
　　　　　容積率200％・第2種高層住居専用地域・敷地は北西側4m以上　　　　　幅の公道に接し、2m以上接している。
　　　　　道路位置指定無し。準防火地域。

土地が限られていますので、最低限の部屋数になるのはもちろん、駐車場も諦めています。

水周りなどの設備も特にこだわりはなく、標準のものでいいと思っています。親世帯は1階に、子世帯は2～3階にと考えています。
ただ北向きの為、今は昼間でも電気をつけないといけない状態ですの
で、明るさだけは今よりできれば・・・という希望はあります。

建て替えると今よりも小さめの家になる（建築法が変わったから？）と聞きました。それならば主となる柱だけを残した全面リフォームの方がいいのでは？とも思っています。

現在の家のローンがまだ残っていて、上乗せしての契約になるため、今すぐには動けないのですが、ある程度目標を立てたいと思っておりますので、建てる事が事態が可能か、また費用がどの程度かかるか、ざっくりで構いませんので教えていただけたらと思っています。
よろしくお願いします。

回答No.4

fujiwakaba · ベストアンサー

単純に述べ床面積だけを計算すると、建蔽率からワンフロアーのリミット36,3m2ですから３階建ての合計は 108,9m2になり現在よりは広くなります。
ただし、道路が狭いと道路斜線により上部が削られてしまいますので、リミットまで建てられるかどうかは不明です。

高さ制限はクリアーされると仮定して、ワンフロアー１０坪強、、、
狭小ですが、４ＬＤＫが成り立たないわけではないです。
ただ、狭小の二世帯住宅の場合、老化にともなって不便になる可能性が高いです。
老人室は水周りやＬＤＫと近い同じフロアーで暮らしが完結することが望ましいです。
介護もしやすいです。
しかし、狭小の建坪では、ワンフロアーにまとめる事はむずかしいです。

この場合、建坪が広いほうが都合がいいわけです。
１０平米（約３坪）以内の新増築であれば申請は必要ありません。
増築を伴うリフォームをすれば、建て替えとほぼ同じ面積になります。
ワンフロアーが建て替えよりも広いので、たとえばご両親のフロアーにミニＬＤＫＹ水周りを設ける事も可能になってきます。
吹き抜けにして、下階に光を落すなどいろいろな方法を考える事もできるでしょう。
（建て替えの建蔽率では採光の工夫はむずかしいです。）
ただし３階への増築になれば、構造・施工・金額の問題は生じてきます。

つまり、建て替えとリフォームの比較は、極論ですが建蔽率によるワンフロアーの面積の違いだとお考えになってもかまわないと思います。
金額の問題を除外すれば、二世帯住宅の場合にはワンフロアーが広いほうがいいです。

実際の敷地の条件を見ないと分かりませんし、狭小住宅の設計はプランナーの腕次第でも有りますので、参考意見としてお聞きください。

ああ、地下室という手もありましたね。
それでエレベーターの設置まで出来れば（ワンフロアーの広さの問題は上下階の移動のデメリットですから）、採光の工夫をしながら４層の住空間が造れます。
しかし、、、お高そう、、
あるいは、スキップフロアーで老人室と水周り・食堂を半階ずつずらすとか。
（半階ぐらいならかなり高齢になっても自力で移動できるでしょうから）
老人室の下は納戸で、中央は広い階段にして食堂やリビングの延長として取り込んでしまう。
これも面白い住空間になりそう。
狭小住宅ってプロにとっては触手をそそられるので、設計事務所にご相談にいかれてはいかがでしょうか？

お礼

回答頂きありがとうございました。

とても分かりやすく説明していただき参考になりました。
かなり無理な希望だとは思うのですが、とりあえずはリフォーム会社の方に現地を見て判断して頂く事にしました。
来週から3社ほど来て頂く予定です。

ありがとうございました。

回答No.3

OldHelper

もしも予算に余裕があるのなら、Ｎｏ．１さんの回答に地下室を組み入れて
地下１階　地上３階にすれば余裕ができます。
地下室は納戸と子世帯の浴室にすれば上が有効に使えます。
エレベーターを設置すれば老夫婦を上にすることも可能です。

お礼

エレベーター＆地下室は想像もしていませんでした。
また違った考え方もあると勉強させていただきました。
でも資金的にエレベーターは難しそうですが・・・。

ありがとうございました。

回答No.2

nonbay39

建築が可能かどうかは予算次第でしょう。

　あなたの年収、勤務先、勤続年数、残債によります、結局収入に占めるローンの割合によります。

　銀行に相談に行くと良いでしょう。

お礼

確かに一番の問題は「資金」ですね・・・。
そのことも含め家族で話し合いたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

pasocom

＞建て替えると今よりも小さめの家になる（建築法が変わったから？）と聞きました。
それは、全く不明です。建坪率、容積率が厳しくなっていない限り、小さくならないと思うのですが。日影規制でしょうか？。規制は土地土地で異なりますので、役所か専門の設計者に確認しないと正しくはわからないです。

土地60.50m2・建蔽率60％・容積率200％　なら、計算上建築面積は36.3m2で総３階建て、まで建築可能ですね。延べ床面積は109m2になります。（計算上は延べ121.0m2まで可能ですが）。
「完全別の二世帯にして」というのは両親・子世帯それぞれでキッチンや風呂・トイレを持つのでしょうか。そうなると１階でわずか36m2で暮らすご両親のスペースがちょっと窮屈ですね。（1DKくらい）。
子世帯の方は、２階に水回り・DKを集中し、３階を子ども部屋・寝室にすれば何とかなりそうです。（合計72m2あるので）。
建設費用は坪60万～100万として109m2（33坪）で2000万円～3000万円でしょう。

お礼

回答頂きありがとうございました。

私も詳しいことは分かりませんが、以前リフォームの相談をしたところ営業担当の方に「建て替えると今よりも狭くなる・・・」と言われました。
どちらにせよ色々と難しい問題が山積みですね・・・。
費用の面でもちょっとオーバー気味ですので、もう一度家族と相談し考えてみます。

詳しく回答していただきありがとうございました。