マイホーム購入について

質問

融資条件や購入等について色々伺いたいのですが、現在恋人と同棲中で結婚前提で交際してますが
(1)私　 ２２歳、年収総支給額３６４万円、工場勤務派遣社員、勤続２ヵ月
(2)彼女２２歳、年収総支給額２７５万円、工場勤務派遣社員、勤続２ヵ月
何年も先のゆくゆくの話ですので勤続は気にしないで下さい。
仮に勤続が５年だとして、
(3)派遣社員で融資してもらえるのか？
(4)又、年収に支障はないのか？
(5)名義は私にしたいのですが、債権側からして彼女は連帯債務者として務まるのか？
(6)※結婚してるかしてないかで審査に影響はあるのか？
(7)最大5,000万円の借入を現状で通るのか？
次に、私と彼女の家族で居住したく思うのですが、
(8)上記各項目で審査が通らなかった場合、私達と各両親の６人を共同名義として審査できるのか？
両家庭とも賃貸物件で居住してるのでマイホーム購入には賛成してくれてます。
成人まで、そしてこれからも育てて貰ってるのでなるべく、私達だけで事を進めたいのですが、
(7)の5,000万円というのは、土地、建築は別で尚且つ、設計は独自で構築してるので
我が家系にもこの時代を生きた証といいますか、一応資産は何かしら残したいので、
一般相場より高値と考えこれくらいは掛かるだろうと思っての5,000万円です。
性格の性分もあってこだわるところはこだわりたいんですね…
全て折半での計画ですので実質、１人2,500万円程度ですね…
気休めで１人2,500万円とかいってますが実際は難儀でしょうね。
又、私の年齢層で5,000万円の審査が通る場合それはどういった職業がありますか？
他の回答で色々と詮索しましたが、資格を有する職種であれば前向きに検討して下さる債権者（銀行等）もあるようです。
まだ二十歳弱冠ですので、限られた時間を円満に過ごせる様、資格取得して定職まで安定して勤めれる企業に転職する道も考えてます。
最後に私は衝動買いが多いといいますか、自分に余裕があればある程、使ってしまうタイプです。
今、この投稿をみてる貴方が私で上記に書いてる事を成し遂げる為には、貴方自身、自分とどう向き合って、どういった計画の基、
実行しますか？
どうか、ご教唆お願いします。

回答No.3

makookweb

＞何年も先のゆくゆくの話ですので勤続は気にしないで下さい。

との事なので・・・
何年も先の話なんてさっぱり分かりません。

ちょっと前のアメリカみたいに住宅価格が右肩上がりになれば、
派遣社員だろうが低所得者だろうが貸してくれるだろうし、
逆の状態になれば、一部上場、勤続１０年、高年収でも
そう簡単には住宅ローンが通らない世の中になっているかもしれません。

そもそも、貴方達二人の関係だって・・・

あんまり先のことばっかり考えてもしょうがないですから、
今を楽しく生きて、余裕があれば貯金でもしておけば良いんじゃないですか？

って全く答えになっていませんね・・・

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

何年も先、ゆくゆくの話…ですと、日本の経済情勢も変わっているかもしれませんね。
お給料も増えているかもしれません。
ですが、お給料が増える状況下においては、「物」の値段や消費税率も上がっていたりするでしょう。
現在5,000万円で売られている土地＋建物と同じようなものを、その時には、いくらあれば取得できるでしょうか。

また、現在、金利は「底」に近いです。
お給料が増える状況下においては、間違いなく金利も上がっているでしょう。
たくさん預貯金をしていれば、貰える利息額も多くなりますが、逆にたくさんお金を借りれば、払わなければならない「利息」も増えます。

住宅取得が何年も先、ゆくゆくの話…なのでしたら、将来の金融・経済情勢も考えた上で、住宅取得という目標に向かってすべきことは「その時に『借りなければならないお金』が少なくて済むようにすること」です。

お若いうちはお給料も少なく、大変だと思いますが、支出を抑える努力をして、自己資金を蓄えてください。
ローンなんて、借りなくて済むのならば借りない方がいいんですから。
借りなければ「利息」なんて「無駄な出費」がなくて済みますでしょう？

何年も先、ゆくゆくの話…としても、現在の住宅ローンというものがどういうものかを知っておかれることは損はないと思いますので、お話しさせていただきますね。

現在の状況が
> 私　 ２２歳、年収総支給額３６４万円、工場勤務派遣社員、勤続２ヵ月
> 彼女２２歳、年収総支給額２７５万円、工場勤務派遣社員、勤続２ヵ月
なのですね。
総支給額は、勤続２か月でもらったお給料から「割戻計算」をして算出した額でしょうか？
> 仮に勤続が５年だとして
ご質問者さま、彼女さんともに２７歳のお話になりますね。
もしかしたら５年の間に「昇給」があるかもしれませんが、住宅ローンの基本的な考え方は、「将来の昇給は見込まない」んです。
要するに「獲らぬ狸の皮算用はしない」ということですね。

同じところで続けて働いていれば「勤続年数」と見る金融機関もありますが、契約社員や派遣社員は、契約が「毎年更新」「毎年見直し」となっていることも多いので、何年同じところで働いていても、「勤続年数ゼロ」としか見ない金融機関もあります。
このあたりは、金融機関によっても基準が違います。
「雇用形態」としては、やはり契約社員や派遣社員は「非正規雇用」となりますので、「正規雇用」の人よりは評価が低くなります。

> (3)派遣社員で融資してもらえるのか？
ただし、派遣社員だから融資は受けられないとは限りません。

> (4)又、年収に支障はないのか？
これについては、仰っている意味が解りません。
５年後、仮に平成26年度中（平成26年４月～平成27年３月）に住宅ローンを申し込まれるのでしたら、基準となる年収は「平成25年分」（収入は「年」で、「年度」ではありませんので混同されませんように）になります。
平成25年分の年収が、私：３６４万円、彼女：２７５万円ならば、その額が基準になります。
年収は基準にはなりますが、現在のローン審査においては、「年収がいくらならばいくらまで借りることができる」という見方はしません。
そういった意味も含めて、ご質問者さまが仰っている「支障」というのが、何のどういう意味を指しているのかが私には理解できないんです。
何が仰りたいのか、詳しく具体的に教えていただけないでしょうか。

> (5)名義は私にしたいのですが、債権側からして彼女は連帯債務者として務まるのか？
名義というのは、「物件の名義」ですか、それとも「住宅ローンの名義」ですか？
彼女を連帯債務者にするならば、住宅ローンの名義に彼女を加えるということですけれど…。
そうであれば、彼女は物件の共有者にもなっていないと、彼女は一方的に「損」になりますね。
物件の名義は私１人、住宅ローンの名義は私と彼女…ということですと、彼女にしてみれば「借金は負担するけれど得るものは何もない」ということになってしまいますから。

連帯債務者として認められるかどうかは、その時の彼女（の収入等）次第です。

ただし、「連帯保証人」であれば、無収入の専業主婦であっても、「連帯保証人にならなければならない」ということもあります（住宅ローンの対象物件について、所有権を持っている場合）。
また、彼女が働いていて収入がある場合には、彼女を「収入合算者」として、「返済能力を上げる」ということも考えられます。
この時には、彼女は「連帯保証人」にならなければなりません。

なお、これらの話は、民間金融機関の住宅ローンの場合です。住宅金融支援機構が関わっている『フラット３５』という商品ですと、話は少し違ってきます。

> (6)※結婚してるかしてないかで審査に影響はあるのか？
借入申込人が既婚者かどうか…というお話ですか？
それとも、「将来結婚する予定」の『他人』でも、連帯債務者や連帯保証人にできるか？というお話でしょうか？
前者でしたら「関係ない」ですね。
後者でしたら、多くの金融機関で「資金実行までに入籍すること」が求められると思います。
事実婚は「相続」において意味を成しませんので、法律上の婚姻関係にあることが求められます。

> (7)最大5,000万円の借入を現状で通るのか？
「現状」ではまず無理ですね。
まず、勤続２か月では、「安定継続した年収がある」と認めてもらえません。
当然のことながら、現職における「前年の年収」を証明する公的証明書がありません。

仮に「借入額：5,000万円　返済期間：35年　金利：3.00％（全期間固定）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借りたとしますと、年間返済額は230万円ほどになります。
私の年収364万円、彼女の年収275万円で、収入合算して審査を受けるとしますと、合算年収は639万円。
年間返済額を年収で割って「返済負担率」を算出しますと、
230万円÷639万円＝35.9％
となります。
年収400万円以上ならば、この「返済負担率」は35％まででなければ、審査に通らないことが多いです（厳しいところでは30％未満）。

また、収入合算はＯＫなんですが、実際の審査においては、「彼女は出産しても働きますので、彼女の収入が無くなることはありません。」は通らないんですよ。
原則、「夫１人の給料で返済が可能か」でみられます。

> 次に、私と彼女の家族で居住したく思うのですが、
> (8)上記各項目で審査が通らなかった場合、私達と各両親の６人を共同名義として審査できるのか？
物件については、何人が所有権を持っても構いませんが、その全員が「担保提供者」として『連帯保証人』にならなければならない可能性があります。
「収入合算者」は１人しか認められないことが殆どです。
また、「収入合算者」は、「同居」が原則ですから、彼女の両親としか同居しないのでしたら、ご質問者さまの親御さんがいくら収入が多くても「収入合算者」にはなれません。
・彼女の年収
・彼女の両親のうち「年収の高い方」の年収の２分の１
を比較して、どちらが多いですか？
いずれか高い方を「収入合算者」とされるとよろしいでしょう。
それでも「返済負担率」が高く、返済能力不足という評価を得たのでしたら、この借入には「無理」があり、遠からず破たんすることが考えられるので、考えなおされた方がよろしいと思います。

> (7)の5,000万円というのは、土地、建築は別で尚且つ、設計は独自で構築してるので我が家系にもこの時代を生きた証といいますか、一応資産は何かしら残したいので、一般相場より高値と考えこれくらいは掛かるだろうと思っての5,000万円です。
> 性格の性分もあってこだわるところはこだわりたいんですね…
拘りは分かりますが、「相場」に関しては、地域性の問題もありますので、5,000万円が高いのかどうかは判断いたしかねます。
私が住んでいる地域では、5,000万円では狭小の土地しか手に入りませんので…。
新築分譲マンションでも80平米を超えると中層階で4～5,000万円程度が販売価格になっているんです。

> 全て折半での計画ですので実質、１人2,500万円程度ですね…
残念ながら、「子供を産める可能性がある年齢の女性」は、男性と同等とはなかなか見てもらえません。
また、仮にご質問者さまと彼女が、それぞれ「借入額：2,500万円　返済期間：35年　金利：3.00％（全期間固定）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借り、お互いがお互いのローンの連帯債務者になることを考えたとします。
年間返済額は115万円ほどになります。
私の年収364万円、彼女の年収275万円でなので、それぞれに年間返済額を年収で割って「返済負担率」を算出しますと、
私：115万円÷364万円＝31.7％
彼女：115万円÷275万円＝41.9％
となります。
双方ともが年収400万円未満になりますから、「返済負担率」は30％まででなければ、審査に通らないことが多いです（厳しいところでは25％未満）。

こういう視点もありますので、彼女と「全て折半」は難しいと思ってください。

もちろん、全額ローンではなく、借入額を減らすことができれば、借入額によっては審査に通らなくもない…となりますが。

> 又、私の年齢層で5,000万円の審査が通る場合それはどういった職業がありますか？
問題は「職業」ではないです。
こういう職業ならば高収入だから…という話でもないんです。

> 他の回答で色々と詮索しましたが、資格を有する職種であれば前向きに検討して下さる債権者（銀行等）もあるようです。
資格といっても、その資格＝業＝収入に直結する…ような場合だと思います。
例えば、弁護士や税理士のような「士」業などですね。

「前向きに検討する」いい言葉ですけれど、実社会においては「体のいい断り文句」で「ＮＧ」と同義ですよ。

> まだ二十歳弱冠ですので、限られた時間を円満に過ごせる様、資格取得して定職まで安定して勤めれる企業に転職する道も考えてます。
先ほども申し上げましたが、資格取得を目指されるのでしたら、その資格＝業＝収入に直結する…を目指され、独立開業できるくらいの資格でなければあまり意味はないです。
定年まで雇用が約束されている企業なんてないですよ。
それに、10年ほど前の山一證券の倒産以降、一部上場企業に勤務している＝安定している、なんて見方をする金融機関は、もう殆どありませんから。
でも、ご質問者さまはまだお若いので、「可能性」はいくらでもあると思います。
より「有利」な資格取得を目指して頑張ってください。
（私のような年代になってきますと、「求人」自体が少ないんですよ。友人もとっても苦労しています。それこそ、いろいろと資格を取ったんですけれど、収入に直接結びつく資格ではないんですよね。パソコン関係とか医療事務とかなので。）

> 最後に私は衝動買いが多いといいますか、自分に余裕があればある程、使ってしまうタイプです。
> 今、この投稿をみてる貴方が私で上記に書いてる事を成し遂げる為には、貴方自身、自分とどう向き合って、どういった計画の基、実行しますか？
多分、ご質問者さまは、現在の自分には資金的余裕はない…と思いこませることはできませんよね（実は私も同じなので）。
だったら、「給料天引き」もしくはそれに近い形で、貯蓄をします。
そうでなければ、多分お金を貯めることはできません。
派遣元、派遣先にご質問者さまと彼女が利用できる「財形貯蓄」の制度はありませんか？
あればそちらを利用するとよろしいかと思いますし、なければ民間金融機関などにも「財産形成住宅預金」のようなものがありますので、それを活用します。
余ったら貯金する…は絶対にダメです。
自分で「お小遣い制」にするのもいいんですが、おそらく、ご質問者さまは「予備費」を使いこんでしまうと思いますので、「手取り」が減るようにしておいた方がよろしいかと思います。
手っとり早い方法はありません。地道にコツコツと貯めてください。

回答No.1

86tarou

5000万円の借入をするとなると、その年齢なら年収900万円は最低欲しいです。10年後なら1100万円、20年後なら1500万円です。頭金も物件価格の20～30％以上は用意したいですし、先ずは正社員になってお金を貯めることからですね。まだお若いですし、10～20年後を目標に頑張ってみてください。

４：年収は300万円や350万円以上でないと駄目な銀行もあるようです。

７：まず通ませんが、担保価値が大きいなら通る可能性がないわけではありません。例えば、ちょっと極端ですが、５億円の物件を４億5000万円の頭金を用意し5000万円の借入なら問題無いと思います（物件価格の５～10％程度の諸費用は無視しています）。払えなくなっても、売れば銀行は十分に回収出来るからです。

1500万円の頭金を用意し3500万円のローンを組むとして、10年後なら750万円、15年後なら850万円、20年後なら1000万円の年収になっていれば可能性はあります。試算は年３％の固定金利ですが、その頃に金利が上がっていればもっと厳しくなります。どちらにしても、早く正社員にならないと難しいかもしれません。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html