賃貸アパート退去時の修理負担金について

質問

似たような質問は多いかと思いますが自分の例に当てはめて
よく分からなかったため質問させてください

来月６年間借りていたアパートを退去しようと思っています。
まだ大家さんには言っていません。
改めて契約書を見ると特約事項に
『２年以降の退去は、退去時家賃の３か月分を修理分担金として支払う。上記の修理分担金は、保証金と相殺できるものとする。異常磨耗があれば、退還予定の保証金から差し引きする。（不足分は別途請求）』
とあります。

入居時に保証金として家賃の３か月分を支払っているのでこれが丸々修理分担金となるのだとおもいます。
そして異常磨耗になると思うのですが、部屋の壁に５mm程のねじの穴と洗面所にあるドレッサーのプラスチックの棚の板がわれてしまっています
これらは別途支払わなければならないのでしょうか
金額としてはどのくらいになるのでしょうか
それ以外は特に目立った汚れやキズはありません
先に支払った保証金の３か月分が戻ってこないのは仕方ないとしてもさらに支払わなければならないのは納得しがたいです
契約書に定額として修理負担金を指定してある以上、修理の見積もりを出してもらうことは無意味でしょうか
何とか保証金以内で収められるように交渉したいです

回答No.5

sainosai · ベストアンサー

昔からよくあるケースですね。
良い大家さんだとそのほとんどを返金してくれますが、以前、勤め先の社長の紹介で入居したマンションと似たような感じです。
相談者様と同じ保証金3ヵ月を支払い、契約書には修繕費に関しての特約事項があり、退去時には現状回復費用として追加で12万円請求されました。
部屋は通常使用であり、ふすまに穴は空いてはいたが、経年劣化程度だったにも関わらずです。しかし、社長の親戚ということもあり、多少の交渉はしましたが、数万ほど泣く泣く支払いました。
その後に契約した物件に関しては、トラブルは起きていません。
さて、修理の見積もりですが、大家さんに出してもらうが通常で、その際には相談者様が必ず立会い、目の前で頂いて下さい。
経年劣化にも関わらず、請求されることを避けるためです。
経年劣化というのは、例えば、ふすまやクロス、カーペット、タイルが汚れる、はがれる、破れる（軽度）、畳が日に焼ける、ほどける等色々あります。
これらは通常の使用の範囲内で起こりうるものと考えられ、その対価として賃料をお支払いしているからです。
では、原状回復とは何をいうのかというと、例えば、クロスを勝手に貼りかえる、壁などにペンキを塗る、あるはずのものがそこにない等、使用者の故意、過失による建物や設備に関する毀損行為に対して、元に戻すよう請求することを指しています。
これに関しては国土交通省のホームページに『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に概要とその全文が載っていますので参考にして下さい。
ちなみに、相談者窓口も設けられております。
http://www.milt.go.jp
住宅建築→住宅行政→民間住宅関係を順番にクリックすると辿りつけます。
原状回復に関しての判例も出ています。
平成16年3月16日京都地裁：敷金返還請求
（一部抜粋）
自然損耗および通常使用による損耗についての原状回復を賃借人の負担とする特約を含む賃貸借契約が、消費者契約法施行後に更新された場合について、その特約が消費者契約法第10条により無効とされ、敷金の全額請求が認められたケース
平成17年12月16日最高裁：敷金返還請求
（一部抜粋）
原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことなので、その義務が正当なものであると認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容として双方が認識しているなど、その旨の特約に関して十分に説明をし、理解してもらったかが焦点となり、賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされたケース
何はともあれ頑張って下さい。
ＮＰＯ法人などでも敷金トラブルを扱っていますので、不安なようでしたら相談して下さい。

お礼

ご回答をありがとうございます。
具体的なお話しで分かりやすかったです。
初めて借りたアパートなので退去手続きがどのような流れで行われるのか正直良く分からないのですが修理の見積もりは立ち合わせてもらうようにお願いしてみます。
敷金トラブルはよくあることなのですね。国土交通省のホームページ探して読んでみます。

こちらのコメントをお借りして、
ご回答をいただいた皆様に改めてお礼を申し上げます
これから自分がどのような対応を迫られるのかまだ不安ですが少し落ち着くことができました
冷静に大家さんと話しをしようと思います
ご親切な回答をどうもありがとうございました

回答No.4

MUNAgata

「異常磨耗が有る場合は別途請求」と契約書に有る以上は、基本的には請求されれば支払義務があります。

大家とそういう約束でその部屋を借りた訳ですから。
まともな大人が結んだ契約は、簡単には反故にはできません。

ただ、返還予定の保証金から差し引きする、と言っても返還予定の保証金が無いわけですよね？

では、仮に、質問者さんが支払を拒否したらどうなるか？
というと、大家側から裁判を起こさなければなりません。
勝つ見込みの低い裁判をわざわざ大家が起こしてくる可能性は低いと思います。
こういう、借り主が不利となるような契約は裁判になれば無効となる可能性が大きいので、家賃３ヶ月分貰えれば大家は御の字と考えるでしょう。
なので、請求自体してこない可能性も高いと思います。

ちなみに敷き引き特約は無効と言う判決もでているので、質問者さんから裁判を起こせば保証金も取り戻せる可能性が有ります。

http://www.geonetwork.co.jp/2005-9.htm

手間はかかりますけどね。

お礼

ご回答をありがとうございます
入居時に契約書の内容を十分理解しなかったことは本当にうかつだと思います。敷金は返ってこないくらいにしか考えていませんでした。
裁判を起こしてまで支払いを拒否するというのは自分には難しいと思いますがもし別途請求をされた場合はがんばって交渉しようと思います。

回答No.3

KEKEKO2008

大家です。
すごい大家さんですね。3か月分取るのですか？びっくり！！
私の物件は、敷金2ヶ月からクリーニング費用を引いて殆どお返ししています。経年劣化は、大家の持分ですからやりすぎでしょうね。
ただ印を押してしまったのは貴方ですから、此処で私が何も言えない事なのですが・・・余りにも高い修繕分担金なる物を取っているのが不思議で一言書きました。

お礼

ご回答をありがとうございます。
３か月分はやはり相場としても高いでしょうか。
少々高いかな、とは今になって私も思います。部屋を借りたときの私は無頓着でした。
敷金が返ってこないことはもう契約として納得しているので異常磨耗分もこの中に含めてもらえるように交渉したいです

回答No.2

m_inoue222

大家してます

＞退去時家賃の３か月分を修理分担金として支払う。

通常は貴方の書かれた損傷は大家の負担になり、追加負担までは要求してこないでしょう

家賃の３ヶ月分を無条件でとって、その上追加まで要求しては行き過ぎでしょうね

お礼

ご回答をありがとうございます。
そうですね、追加負担が無ければよいのですが‥
大家さんがどう言ってくるかは退去手続きをしてみないと分からないので、もし追加負担を求められたらがんばって交渉してみたいと思っています。
ただその場合自分にうまく話しができるか‥流されやすい性格なので不安です。

回答No.1

nozomi3015

家主をしています。
新しい方にお貸しする場合、畳、襖、壁紙等の張り替え、ハウスクリーニングは必ず行っています。
異常磨耗がなくとも費用が発生しているわけですが、家賃が安ければ妥当でしょうし、高ければ取り過ぎも考えられます。
修理の見積もりを出してもらうことは無意味ではありません。
お互いに納得して気持ちよくお別れしたいものです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおりですね、６年間お世話になった部屋なので気持ちよくお別れしたいです。修理の見積もりは出してもらおうと思います。
ただ大家さんとは２年に１回更新の連絡が来る以外コミュニケーションが取れておらず、前回の更新のときに何の説明もなく駐車料金が値上げされていたということもあって、今回も説明も無く大金の請求書が来たりしないかと身構えてしまいます。