共有名義土地の贈与または売買

質問

よろしくお願いいたします。
ＡＢの共有する土地（３００坪）があり、Ｂの持分割合は１坪程度です。
いろいろトラブルがあり、Ｂは自分の持分を４人に売買もしくは贈与をしようと思っています。
そもそもこのような極小地をＢがＡに無断で複数の人に売買もしくは贈与することは可能なのでしょうか？
詳しい方のご意見をお願いいたします。

回答No.4

montebianca · ベストアンサー

追伸
（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

（共有物の分割請求）
第二百五十六条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

２　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない

（裁判による共有物の分割）
第二百五十八条　共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。

２　前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

民法は共有物の、一義的に有効的な使用・活用を考えており、共有者間で、有効的な活用・使用ができないときには、「やむを得ず競売にかけ、お金にして分けてしまいなさい。」と言ってるように思えますが・・・。
真面目に共有物の活用・使用を考えている者にとって分割請求は最悪のシナリオに思えますが・・・。
競売にかけると経費もかさみ、担保価値を下げ、かつ事実上、誰でも競落人になれるので、自分の物になる可能性も高く非常なリスキーな賭け・・暴挙に思えますが。

回答No.5

montebianca

失礼！
自分のものになる可能性が低くなり・・・の間違いです。
そもそも共有物が有効活用できないので競売にかけて金銭にしてしまえということですので、本来、売却・・所有権を手放す行為ですが・・・。

回答No.3

montebianca

分割請求をして競売にかけるということは、入札資格のある人なら誰でも競落できるってことで、「すかさず」競落できますかね？

悪意のある人なら「事件屋」を介在させ、少しの持ち分で嫌がらせとして競売をちらつかせて、高く自分の持ち分を買い取らせるケースを見ますけどね・・・。

一般的には、真面目に不動産の利用・必要としている持ち分の殆どを持っている方からの分割請求など、見たことないですけどね・・。
もし、その不動産を所有・利用したいなら全くもって非常に危険な賭ですね。常識的にはしない、できないけどな～。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ＡＢは親族であり、３，４年前からいろいろなトラブルが発生していました。
たった３００分の１の持分でも大変なことになるのですね。
他に考えられる最悪のパターンってありますか？
いろいろなことに対応出来るようにしたいので・・・
出来ることがありましたら、教えていただけましたら有難いです。

回答No.2

moonliver_2005

＞そもそもこのような極小地をＢがＡに無断で複数の人に売買もしくは贈与することは可能なのでしょうか？

可能です。不可能とするとマンションの売却をしようとする人は居住者全員の承認が必要ですが、こんなこと聞いたことありません・・・というのが１つの例です（あまり良い例ではありませんね。マンションの敷地は区分所有者全員の共有物と言う意味でこの場合に似ていると思い例示しました。区分所有法により建物と切り離して土地だけ売買することは禁止されています。）

ただし、次の条文により、土地に何か少しでも変更を加えようとすると全員の承諾は必要です。

（共有物の変更）第251条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

物権法の入門書を読むと、民法・裁判所は「共有」は本来異常な所有形態で一刻も早く解消しなさいという考えが根底にあると書いてあります。「いつでも解消してよく、問題があれば裁判所は強権発動して協力します。」というのが次の２つの条文だそうです。眼からウロコですね。

（共有物の分割請求）第256条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、５年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

（裁判による共有物の分割）第258条　共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。２　前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

本件の場合、Bが４人に譲渡する前に、間に合わなければその後でも、裁判所に訴えるしか問題が解決しないでしょう。

具体的には、Aは裁判を起こしてBの持分を強制的に競売にかけさせ、Aがすかさず買い取ってしまう方法です。

分割請求は正当理由が無くとも行えますからBが「何故分割しなければならないのか？」と聞いてきても、「私がそうしたいからです」で済んでしまいます。

お礼

大変詳しい説明ありがとうございます。
現在、土地はＡが青空駐車場として利用しています。
ＡＢ間で協議は出来そうにありません。
その場合、競売になるのですか？困りました。
実勢価格で坪単価８０万円ぐらいですが、Ａが高額で
買い取るしか方法が無いようですね。
Ｂがそれでも売らないかも知れませんが・・・

回答No.1

noname#20836

共有で不動産を所有している場合、「持分が○○m2」というような考え方はありません。
どの共有者も不動産全体を使用することができるという考え方です。
もちろん共有を解消するために土地を分割して分割後の土地を単独所有するための手続きはあります。

次に、共有持ち分の処分（売買・贈与等）はその共有者単独で可能であり、他の共有者の許可承諾等は不要です。
但し、そのような共有持ち分を購入する人は通常はいません。
特別な理由があるのなら可能となるでしょう。

具体的な状況がわかりませんので、以上は一般論です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
土地は３００坪あり、Ｂの持分割合が３００分の１でしたので、
１坪程度と書かせていただきました。
大変参考になりました。お礼申し上げます。