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住宅ローンの審査について
40代のサラリーマンですよろしくお願いします。 妻には内緒で独身時代より借金が現在250万円（銀行系ローン会社）あります。 現在借家（家賃16万円強）を毎月払っていますが、子供も大きくなり手狭になってきたため、最近妻がマンション購入を希望しはじめました。 借金があると住宅ローンの審査でひっかかると思いますが、残りの借金を全て、独力で返済するには半年ぐらいかかりそうです。（妻に内緒の副収入が毎月10万円～50万円あります！それを全て返済に充てようと思っています） いくらぐらいまで借金を減らせばよろしいでしょうか？ 又VISAなどのカード残も60万円ほど残っていますが、カードも住宅ローンの審査対象となるのでしょうか？ 年収780万円 勤続18年 住宅ローン希望金額3500万円（30年返済） 我が家の（妻が管理しています）貯蓄金額1000万円弱 又、ネットなどで「住宅ローン審査必勝マニュアル」等の、怪しげな物が出回っていますが、私のような条件（借金がある）でもOKな必勝法なる「裏技」は実際、存在するのでしょうか？ 妻が直ぐにでも契約しそうな勢いで、私は慌てふためいています。 以上、よろしくお願いします。
- donnmaikun
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質問者が選んだベストアンサー
返済比率が18％になるならいける気がします。 まずはVISAから消しましょう。 こういう場合は借り先をひとつ減らすほうが先決です。 最後に気になるのはVISAとモビットの返済履歴です。 ちゃんと毎月の引落日に口座から返済してますか？ 審査では延滞の履歴も調べてるので、そこは大事です。 もし過去に延滞があるなら、借金を返しつつきちんと返した実績も残してください。 一年くらい毎月の引落日に延滞なしで返済しているなら、 VISAを返した２ヶ月後くらいにUFJで借入申込しても良いと思います。 モビットがUFJ系列なのでい住宅ローンとモビットをまとめて考えてくれたら、 住宅ローン＋モビットの返済比率が30％くらいになればOKでそうです。 返済比率や勤続年数などから上手くいけば審査OKの確立は高いと思います。
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- atom7788
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もと行員です。 ポイントがいくつかあります。 (1)２５０万の借金の中身 遊びのためにアコムとかで借りたか、 車のローンかではまるで評価が違います。 ＊私なら前者には貸しません。後者でも身の丈以上の車なら△評価です。 (2)クレジットも妻に内緒？ 内緒でないなら払ってしまいましょう。 (3)ご自身の年齢 返済比率を出すのに必要です。４１歳か４９歳かではかなり差がでます。 単純に・・・。 ７０－年齢で返済可能年数を出しましょう。 次に3500万÷返済可能年数を計算。 その額は今の年収の30％以内になっていれば、望みありです。 あとは(1)と(2)の実情によります。 ＰＳ：管理費を忘れないでね。 以外と負担になってきますから。 マンションの管理費含め30％以内なら、お金にこまらずマンション住まいができるのではないでしょうか？
お礼
atom7788様 ありがとうございます。 （１）については、30才前後の時、自信の「遊びがたたって」1瞬で出来た！借金です（自分では一銭も使っていない・・・とそんなことはどうでも良い）その当時は武富士でしたが、金利の面を考え今はモビットに乗り換えました。ですから「×」です。 （２）については、会社の出張などで交通費や宿泊費がメインで貯まってしまった借金です。実際は会社精算して貯まるはずのない借金でしたが、交遊費や利息返済に充ててしまったようです。現在はほとんど使用していません。 （３）について、40代ちょうど半ばですので、返済比率を計算すると20％以内に（18％弱）おさまっています。 もちろん管理費も忘れていません。共働きで、二人合わせると1千万円以上の世帯収入になっています。 いずれにせよ1日でも早く私の借入金を完済を目指します。来月末には総借入金を100万円台に持って行きます。 優先順位はモビット→VISAでよろしいいでようか？（VISAの方が金利は高いですが・・・）
＃２の元業者営業です ＞全額完済完了だけでは駄目なのでしょうか？ だめではないんですよ。普通は「完済すればそれで終了」ですから。 では、なぜ「完済証明書」が必要かともうしますと・・・。 仮に完済が２１年１２月と仮定します。 ご質問者様の住宅ローン申し込みが２２年３月以降なら殆ど問題ないんです。なぜなら「完済後３か月以上経過」しているから。 完済していても、完済直後の審査ですと借入先の事務処理状況によっては「未だ借入が残っていると出てしまう場合」があるのです。 前述のように借入が残っていると「それだけでＮＧ」になる可能性があるんですね。まともな金融機関は。 しかし、過去に事故（返済滞納）等が無ければ通常完済後３か月で完全に借入履歴は無くなります。 つまり、「きれいな身体（笑）」で審査に臨めるんです。 ただ、時間的にどうしてもそれだけの期間を開ける事が不可能な場合、「万が一の為」に予め審査時に「完済証明書」を添付して審査の申込をするのです。 この話をするとお客様によっては「黙ってたらバレないかもしれないのに、自分から借金があった事をカミングアウトしなければならないの？」などどピントのずれた発言をする方が時折いらっしゃいますが、前回の回答にも書かせていただいたように相手は「金貸しのプロ」です。 そのような「素人の小手先の操作」なんて全く通じません。 それで落ちるようなら「それまで」です。 ＞「完済証明書」なるものは、私がおつきあい？している銀行系ローン会社より「発行」してもらうものなのでしょうか？ 仰る通りです。
お礼
ma_h様 ありがとうございます。完済証明書＆３ヶ月の件解りました♪ ただただ一日でも早く完済することを目標にいたします。 いままで遊びほうけていた？ツケが・・・・ 本当にありがとうございました。
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
不動産業者です。 貯蓄があるなら、何とか上手い口実をつけてでも奥さんから出してもらい（怒られたりしても我慢です）キャッシングの分はまず完済しましょう。その後奥さんに返せば良いじゃないですか？ ＶＩＳＡは物品の購入なら利用自体は問題ありません。が返済比率には勘定されます。 しかし銀行の住宅ローンが通る可能性は低いですよ。250万という借入額は多すぎです。自己資金がそれなりにありキャッシングの利用額が大きい場合、ご主人の遊行費に消費したと解釈されます。非常に印象が悪いです。通った経験もありますが、親の入院費用など致し方ない事情でそれが証明できる場合に、否決されなかった経験はあります。 完済すると翌月末には信用情報に反映されますから、それから3ヶ月以降にフラット35を利用するなら通ると思います。 現状は公務員さんでないなら、会社の現状が先行き不安で・・・とか何とか誤魔化し、もう少し先には絶対に購入するという意思を告げて、今すぐの購入はあきらめてもらい、一括返済をすれば、フラットの承認は大丈夫でしょう。 固定金利で高いですが、5年も返済してその間延滞やキャッシング暦がなければ借り換えすれば良いのです。 とにかく近い将来で貸してくれるのはフラット35以外はむずかしいでしょう。1000万貯蓄された奥さんには感謝ですよ。
お礼
oyazi2008様 ありがとうございます。「返済比率に勘定」理解しました。 「遊行費に消費」返す言葉がありません。 フラット３５の利用＞調べてみます！！ ありがとうございました。
- manno1966
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もう一つ別の観点から。 ２年前に成立し、今年の年末から施行が噂され、来年６月までには施行される法律に借金の総量規制が明記されたものがあります。 この法律により、年収の1/3を超える無担保融資は違法となるので、今のままなら法律の施行と同時に現在の融資は無条件ストップとなります。 融資枠が有っても、借りる事が出来なくなるわけです。(借り入れが出来ないだけで、返済は今のままの分割が認められる可能性が高い) > 年収780万円 1/3は190万円ですが、現在の借入残高は310万円ですよね。 各金融機関は、施行間じかの法律の基準を先取りしつつありますから、もう直ぐ違法となるような残高を持つ者への融資は控える可能性があると思います。 また、融資ストップは法律に基づく無条件自動実行ですから、ストップした途端に金が回らなくなり、返済に支障が出る可能性を危惧すると思いますから。
お礼
manno1966様 ありがとうございます。 借金の総量規制＞怖いですね とにもかくにも完済頑張ってみます。 再度、ありがとうございました。
元業者営業です ＞借金が現在250万円（銀行系ローン会社）あります。 この時点で「まともな」金融機関は「門前払い」です。 つまり、「審査の土俵」にも乗りません。 金額の「多い・少ない」ではありません。「借り入れの事実」がＮＧなのです。 故に、以降の「カード残６０万円」「いくらぐらいまで借金を減らせばよろしいでしょうか？」等はご質問者様の場合、全く関係ありません。これらの事は「審査の土俵に乗ってから」関係ある事です。 ＞住宅ローン審査必勝マニュアル」等の、怪しげな物が出回っていますが、私のような条件（借金がある）でもOKな必勝法なる「裏技」は実際、存在するのでしょうか？ ありませんよ（笑）そんなもの。 相手は「金貸しのプロ」です。素人の「浅知恵」が通用するはずがありません。 結論 借入審査までに「全額返済」し、「完済証明書」を取り寄せる。 以上です。 なお、一部地銀・ノンバンクなら可能性はありますが、当然「高金利」になります。 ご参考まで。
お礼
ma_hさん ありがとうございます。 審査前に完済して「完済証明書」と取り寄せる！ 納得です。そこでもう一つ「完済証明書」ですが 全額完済完了だけでは駄目なのでしょうか？ 又「完済証明書」なるものは、私がおつきあい？している 銀行系ローン会社より「発行」してもらうものなのでしょうか？ 証明書を審査時に添付するような形になるのでしょうか？ お忙しいところ誠に恐縮ですが、「証明書」の件につきまして 質問よろしくお願いします。
- adobe_san
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＞借金が現在250万円（銀行系ローン会社） と ＞VISAなどのカード残も60万円ほど残っています で ＞住宅ローン希望金額3500万円（30年返済） は無理です。 収入に対しての返済は可能と思われますが、借入金で引っかかります。 それに ＞40代のサラリーマン で ＞30年返済 出来ません。 支払い終了時点で満年齢70歳でないと駄目ですので。 一度ダメ元でお付き合いしてる銀行で相談されてみては？
補足
abobe_sanありがとうございます。 やはり「駄目もと」でしょうか＾＾； 年内に「身綺麗にすることが」先決でしょうね（汗） どんなに頑張っても借入金ゼロにするには年内いっぱいかかりそうです。
お礼
atom7788様 ありがとうございます。 まずはVISAなんですね、VISAだけなら来月末にはほとんど返せそうです。 延滞に関してはVISAとモビットで1年以上前に各1度ど忘れしていて1日か2日遅れたことが確かあります。とは言え、今すぐの審査は確実に無理そうなので！8月末VISA完済、12月末でモビットも完済で頑張りたいと思います。 本当に何度にも渡るご指導、ご助言♪多謝であります。