管理会社の登記内容の把握義務は？

質問

ワンルーム賃貸の競売、立ち退きの件で、たびたび質問させていただいているものです。皆様お世話になっております。

質問ばかりで恐縮ですが、登記簿取り寄せにより、新たな事実が判明したので、お詳しい方ご教授願います。

今回、抵当権が実行され、競売手続きが開始されたのですが、
不動産業者との話し合いのなか、登記簿のコピーを請求しました。

届いたものを見てみると、すでに1年以上前に、別の債権者（自治体／おそらく固定資産税滞納？）から差押を受けていることがわかりました。
別に抵当権者がいるため、その段階では競売にならなかったのですが、差押の事実を知らず、ずっと住み続けていたことになります。

もっと早く知っていれば、時間に余裕をもって対処できたのにと思うと、腹立たしい限りです。なぜなら、都合により、最近退職（職業訓練校入校のため）してしまったのです。
何とか、契約できそうなので、よかったのですが、当然、探せる範囲が狭まってしまったり、不安な状態にしばらく置かれるという不利益もあります。

ちなみに、入居時はさすがに差押前でした。
不動産業者の管理責任はないのでしょうか？

格安家賃のため、敷金返還等（敷金について業者は保全されていると主張）で争うだけ無駄なような気もしますが、
引越し代などがかかったり（新所有者にたいして、主張できる権利がなく、現在の信用力では足元見られる可能性が高いため、退去予定。）、その他、対応に時間、労力を奪われている状態です。

また、金銭的な面だけでなく、しかるべき対処（あくまで合法的に）をしたいのです。
県では宅建業法管轄外の事件のため、対応できないといわれました。

回答No.5

myv165 · ベストアンサー

こんにちは。
以前のご質問も見てました。
ところで、上記されている【不動産業者】とは何を指しますか？
入居時の仲介？それとも、分譲のようなので、そこ１戸を管理している管理会社？多分、以下後者でかつ宅建業者（管理だけだったら違うかもしれませんが・・・）あろうと推測しますが。
契約時には、仲介を行う際には必ず抵当権の設定、差押さえの有無を調べるのはご存知だと思いますが、同様の確認は【更新時】にも行う必要があります。その差押えの登記後に更新をしたのであれば、その際に管理会社にはその登記の有無を調べる義務があったように思います。
この調査を怠れば業法上の処分を受けるだけでなく、賠償責任を負担させられます。（旧貸主から返還を受けられない敷金や明け渡しを求められたことに伴い借主に生じる損害などが生じることが推定されるから。）
差押登記と更新の時期も同様に借主に損害が生じる可能性があるので、調べろ、と言ってるのです。
以下は私の個人的な見解ですが・・・
今回、この業者が代理行為であったのであれば、貸主は自分が差押さえを受けていることを告知せず業者に代理行為を行なわせたとして、先方にもしくあ両方に何かしらの責任があるように思います。代理の業者が宅建業者如何を問わず、私は管轄する行政にもう１度言ってもイイと思います。

補足

質問閉じたつもりでいたため、放置してしまいました。すみません。

>その差押えの登記後に更新をしたのであれば、その際に管理会社にはその登記の有無を調べる義務があったように思います。

厳密には、更新済みではなく、手続き中でした。
（更新の仮申し込みを業者にする→業者から正式書類が届く→更新料を振り込み済みで、書類を返送するだけの状態）
契約形態が、仲介ではなく、代理です。
もともと分譲マンションのため、個人１戸の大家です。

役所によれば、更新時の確認義務まではないとのこと。「穴だとはおもいますが」といってました。
どっちが本当なのか？単に判例が蓄積されていないためなのか？
いろいろ調べましたが、わからずじまいです。
ちなみに、管轄は国のため（業者の免許？が国によるもの）、県の担当者は「言っても無駄でしょう」と・・・

当方無事、引越し先を見つけることができました。
とりあえず、敷金は返還されたため、よかったです。
ありがとうございました。

回答No.6

detekoiya

＞【差し押えの時日が長期間伏せられていた件】
私はそうは思いません。事実を伏せて更新契約をすることは信義に反するとおもうのです。

質問文の中ではそのような明記されていません。回答の補足にそれらしきことが書いてあったようですがわかりにくいです。
更新と新規契約は異なります。更新時にはよほどの内容変更などない限り重要事項説明は改めて行いません。通常の流れ作業的更新業務のなかにはそのような説明責任もありません。
だいたい、差押を知っていれば早めに引っ越すとか、法では競売落札後半年間までの猶予期間があるのですから借主側の一方的な判断でしかありません。

>入居中に仲介会社が常に調べて
契約の更新時は、通常の「入居中」とは異なるのではと思ったのです。
まして、この業者は、「賃貸人代理」なのです、(書き忘れた)

差押は所有者が受けているのであり、賃貸人代理であろうと調べなければわかりません。差押の段階では１００％競売になるわけではありません。

>他ではあり得ない格安物件
周辺では沢山在る、安い物件です。周辺の相場が安くなっていました。あたりまえですが無理矢理下げさせたわけでは在りません。
安いからといって、契約した以上、他の物件と同様の責任は在ると思いますが。
「安いんから黙っていろ」という、あなたのような考えの不動産業者が多いから、賃貸トラブルはたえないのです。
他の買いものとはわけが違います。生活の基盤なのですから。
(逆に私はそうやってしかたがないと納得するように考えていますが、あなたに言われなくても)

「安いんから黙っていろ」などとはひとつも申していません。よくお読みください。「安い物件に入居してなんとかやってて、それから仕事辞めて自分の信用力が落ちて転居もしにくいからこのまま住み続けたいのに競売なんて困る」とゴネているように感じますよ、と書いたつもりですが・・・
私のような業者が多いのではなく、あなたのような理に合わないクレームをいいかげんなにわかネット知識でつけてくるから現場のトラブルが減らないのですけどね(笑)

>ゴネている
ごねるのなら居すわります。そして、確実に家賃と相殺させます。
もっというなら、家賃支払拒否を敷金以上にします。

それは自己責任でお好きにどうぞ(笑)

私は平穏に暮らしたいのです。
退去までの数週間と、退去時のトラブルを減らしたいのです。
万が一敷金以上に請求されたらたまりません。
そのためには、言うべきことは言います。また、そうするべきです。

敷金が戻らないかもしれないというのは、契約時に抵当権が付いている以上は仕方のないこと。敷金以上に不当に請求されたら納得いかなければ払わなければいいだけのこと、それはこのようなところを見ていればよくわかるでしょう。
そもそも論点が異なることを自分勝手な理屈で結び付けられても・・・・

【ここからは、競売について】
>6か月云々(他の質問者)
「6か月いられるんだし、おそらく更新してもらえるでしょ」といった回答も多いですが、では、こう考えたらどうでしょう。
ある日突然、「あと最大6か月しか更新できません。そのあとは、解りません。気分です。」と言われたらどうでしょうか?
はやく次さがそうと思いませんか?
期限限界に達する前に、転居することは私のわがままですか?
(居住権も、立ち退き料も請求する権利がないことは解っています。)

法律でそうなっているのです。賃貸物件に住んでいる以上は仕方がないリスクです。それでも法律に文句付けるなら賃貸物件に住まないことしかできません(笑)
ワンルームを落とす人はたいていは収益物件としてです。立ち退きかけられることなどほんのわずかの確率です。立ち退きかけられるのは滞納歴があるか属性が悪いかクレーマーだからです。
あと競売の落札後は「明け渡し要求」か「改めて契約」であり更新ではありません。
新所有者との契約締結に際して条件が不利なのは、すべて自分の責任でしかりません。あなたのいう平穏な生活とはただのエゴ・・・

>逆ギレはしないで下さいね(笑)
といわれたので、キレてみました。
当然、想定の範囲内でしょ。

ええ、ですから明解にご回答いたします^^

回答No.4

kamaryu

＞ちなみに、入居時はさすがに差押前でした。
不動産業者の管理責任はないのでしょうか？

そこまでの管理責任はありませんねぇ。
登記簿をしょっちゅう取ることも無いし、差押えになったのが解ったとしても競売まで行くかどうかは解りませんので、入居者に知らせるはずはありません。

でも、１ルームの賃貸では競売になったからと言っても退去する必要はほとんど無いと思いますよ。

買受人も賃借人がいた方が楽ですし、問題のある入居者でない限り退去の要請をしないのが普通です。
退去するにしても新大家になってから６ヶ月は猶予される訳ですしね。

ご心配は解りますが、管理会社に不満をぶつけるのは筋が違います。

回答No.3

detekoiya

＞ちなみに、入居時はさすがに差押前でした。
不動産業者の管理責任はないのでしょうか？

ありません、甘えすぎです。

契約時に謄本に記載された事項の説明は要しますが、そのあと入居中に仲介会社が常に調べて報告する義務など露ほどもありません。

要するに
他ではあり得ない格安物件に運よく入居できたのに、
競売でその権利を失うのはいやだ、なんとかしろ！
手間かかって面倒になった責任取れ（金払え）

とゴネているように感じます。

＞このような不動産屋がのさばっていることが許せません。
＞声をあげることは間違っているとは思えません。
＞また、ここで、正確な解答が得られれば、多くの方の利益に
＞かなうものと考えます。

そもそも怒っていること自体がお門違いです。
自分に都合のいい回答じゃないからといって
逆ギレはしないで下さいね(笑)

補足

【差し押えの時日が長期間伏せられていた件】
>甘えすぎです。
>怒っていること自体がお門違いです
私はそうは思いません。事実を伏せて更新契約をすることは信義に反するとおもうのです。

>入居中に仲介会社が常に調べて
契約の更新時は、通常の「入居中」とは異なるのではと思ったのです。
まして、この業者は、「賃貸人代理」なのです、(書き忘れた)

>他ではあり得ない格安物件
周辺では沢山在る、安い物件です。周辺の相場が安くなっていました。あたりまえですが無理矢理下げさせたわけでは在りません。
安いからといって、契約した以上、他の物件と同様の責任は在ると思いますが。
「安いんから黙っていろ」という、あなたのような考えの不動産業者が多いから、賃貸トラブルはたえないのです。
他の買いものとはわけが違います。生活の基盤なのですから。
(逆に私はそうやってしかたがないと納得するように考えていますが、あなたに言われなくても)

>ゴネている
ごねるのなら居すわります。そして、確実に家賃と相殺させます。
もっというなら、家賃支払拒否を敷金以上にします。

私は平穏に暮らしたいのです。
退去までの数週間と、退去時のトラブルを減らしたいのです。
万が一敷金以上に請求されたらたまりません。
そのためには、言うべきことは言います。また、そうするべきです。

【ここからは、競売について】
>6か月云々(他の質問者)
「6か月いられるんだし、おそらく更新してもらえるでしょ」といった回答も多いですが、では、こう考えたらどうでしょう。
ある日突然、「あと最大6か月しか更新できません。そのあとは、解りません。気分です。」と言われたらどうでしょうか?
はやく次さがそうと思いませんか?
期限限界に達する前に、転居することは私のわがままですか?
(居住権も、立ち退き料も請求する権利がないことは解っています。)

>逆ギレはしないで下さいね(笑)
といわれたので、キレてみました。
当然、想定の範囲内でしょ。

回答No.2

mimicann

>>ちなみに、入居時はさすがに差押前でした。
>>不動産業者の管理責任はないのでしょうか？
もちろん、責任は無い。
入居前に重要事項説明書でその物件は抵当権に入っているかどうか説明を不動産屋から受けたハズです。それで、競売になる可能性があると言っているのです。説明を受けてなかったら問題ですが…。
いつ破産するかは、誰にも分かりません。銀行等が金を貸さなくても、時間の問題と言われていた会社が、何とか工面して立て直す会社もありますし…、大丈夫と言われている会社が金が廻らず黒字倒産する事もあります。

敷金返還ですが法改正で敷金は旧家主に返還要求できるとなってます。
質問者様の場合買受人がまだ決まっていなく，旧家主さんに払っても仕方がないので、「供託」が一番いいと思います。
供託をするなら債務履行地の供託所です。そうすれば供託所から債権者に供託書が通知されます。
競売前で、新所有者になってなければ、上記のようにすれば、敷金分は取り返せます。
裁判所で聞いてみれば解りますよ。

回答No.1

toteccorp

管理会社が把握する必要はないと思いますし、もし知っても貴方に報告しないのではないですか。
しかるべき対処とは具体的に何をしたいのですか。
県にどんな対応をお願いしたのですか。
もう少し冷静になっては。
所有者が変わる前に貴方が出ていくのは貴方の勝手では。

補足

>もし知っても貴方に報告しないのではないですか
つまり、事実を隠して更新しても、業者からすると問題ないと言うことでしょうか？
今後、解約手続きなどで、衝突が予想されます。少しでも主張できることは持っておきたいのです。
行政の相談窓口の方からも、自分なりの主張は持っているべきとアドバイスされました。

>もう少し冷静になっては。
ご指摘は的確かもしれませんが、無理です。今後、退去にともない、どんな要求を不動産屋がしてくるかわかりません。
事実を隠されたことに怒りを感じるのは、当然のことと思います。
当事者にならないとわからないこともありますよ。

>所有者が変わる前に貴方が出ていくのは貴方の勝手では。
競売については、間違いなくそうでしょう。

>県にどんな対応を
民事上の争いではなく、指導、改善です。
このような不動産屋がのさばっていることが許せません。
声をあげることは間違っているとは思えません。
また、ここで、正確な解答が得られれば、多くの方の利益にかなうものと考えます。
他力本願であるのは、回答いただく方には申し訳ないですが・・・