登記簿について

質問

この前、競売にかかっている土地の登記簿を見ていたのですが、甲区の順位一番の付記一号に受付平成18年2月3日、原因・・平成9年5月1日住所移転になっていて権利者に代位者大阪市、代位原因滞納処分の差押、順位2番に目的・・差押、受付平成18年1月12日、原因競売開始決定、債権者　乙信用保証株式会社となっています。それで順位3番に目的、差押、受付2月3日、原因大阪市某区役所差押、債権者大阪市となっています。
権利部の乙区は一番抵当権設定、受付平成8年8月28日
原因・・平成8年8月保証委託契約による求償権同日設定　権利者その他事項に　債権額860万円　債務者甲、
抵当権者、乙　順位一番の登記を移記となっています。
いまいち書いてある内容がわからないのですが、競売にいたった経緯を教えていただけませんか？どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

utama · ベストアンサー

乙が抵当権を設定（乙区の一番）しており、平成１８年１月１２日に、その実行として競売の開始決定がされ、競売手続きが進行中だと思われます。

競売手続きが開始されたので、残余の配当を受けるために、大阪市も滞納処分を開始したのでしょう。

大阪市の滞納処分は、乙の開始決定より後ですから、乙のする競売手続きが完了した場合は、抹消されます。この場合、乙は抵当権の実行ですから、売却代金は、乙に優先的に配分されて、余りを大阪市が受取るということになります。

乙の競売手続きが、何らかの理由で中止された場合は、後に控える大阪市の滞納処分による公売手続きが開始されるということになります。

補足

ありがとうございます。大体理解できたのですが、一番付記一号の目的・・一番登記名義人表示変更、受付平成18年2月3日　原因平成9年5月1日住所移転、代位者大阪市となっていますが、今はすでに大阪市の土地になっているということでしょうか？平成9年5月1日住所移転のところがわからないんですが・・

回答No.5

walkingdic

>no2のかたと意見がちがうようなのですがどちらが先に優先して弁済をうけるのでしょうか？
ごめんなさい。
>原因・・平成8年8月保証委託契約による求償権同日設定
を平成１８年８月と読み違えました。。。。そんなわけないですよね。まだ未来の話だから。。。。。とんでもない見間違いすいません。

回答No.4

montebianca

補足ですが、
＞付記一号に受付平成18年2月3日、原因・・平成9年5月1日住所移転
・・・の理由ですが、単純です。

平成9年5月1日に所有者が住民票を移していて、大阪市は新住所地で課税していたので、大阪市が差押するためには、不動産登記簿の住所地を新住所地に変えないと差押できないので、本人に替わって代位登記した・・だけです。

抵当権と税金の優先劣後については、質問項目でないので省略します。

回答No.3

mahopie

時系列的には、以下の流れかと考えます。
(1) 現所有者への所有権移転（H8/8以前）
(2) H8/8　信用保証協会保証での借入の為に担保設定
(3) H9/5　所有者の住所移転（単純に物件購入前の旧住所から当該物件への住所変更がされていなかっただけかも知れません。）
(4) 借入債務の延滞不良債権化、住民税・固定資産税の滞納が発生
(5) 保証協会が借入銀行へ保証債務を代位弁済後、物件所有者へ求償請求するも不調
(6) H18/1　保証協会による競売申し立てにより、（順位２番の差押登記設定）
(7) H18/2　差押登記で事態を把握した、大阪市が住民税か固定資産税の滞納分回収の為に差押を実行（順位３番）、併せて順位１番の所有権移転（旧所有者→現所有者）に対して、所有者に代位して住所変更の付記登記をした（手続の代行だけです）。
（住所移転がH9.5.1になっている理由が不明ですが、市民税決定通知の基準日が通常5月１０日であることとリンクしているのでは、と想像します。）

根抵当権に基く差押・競売と滞納税金の差押についての回収の優先・劣後については、担保設定日と滞納税金の発生日の前後で決定されることになりますので、本件では恐らくは（H8年以前の税金滞納は考えにくいので）根抵当権が優先され、残余があれば滞納税金が回収されることになりそうです。固定資産税の滞納分については、競売にしろ任意売却にしろ決済条件での売買がされる筈です。

回答No.1

walkingdic

平たく言えば税金滞納に付、差し押さえ、競売となったということです。
他に借金もしているようですが、税金滞納の方が早いので税金優先で弁済されて、残りが民間の当該保証会社に支払われる見込み。

補足

ありがとうございます。no2のかたと意見がちがうようなのですがどちらが先に優先して弁済をうけるのでしょうか？