遺産相続の共同名義について

質問

土地の相続をめぐって意見の調整がとれず、とりあえず、放棄をしなかった法廷相続人たちの複数名義で登記をすることにしました。
その場合、名義人が死亡した場合、その子供に、また権利がいくと思うのですが、１．誰かが死亡する度に書き換えをするべきでしょうか？
２．書き換えをするとき、名義人の子供が複数人いたときは、どのように処理すればよいでしょうか？　土地の平均持ちヘーベーはあくまでも一人分となるはずですので・・

回答No.3

noname#3856 · ベストアンサー

不動産を担保にしてお金を借りる場合、お金が返されなければ不動産を売ってその売却金から返済を受けるというのが最終的な目的です。

そこで「持分」だけを担保に借り入れを行った場合、売却できるのは「持分」だけです。
その持分を購入したとしても他の共有者がいますから購入者が自分だけで使用することはできませんので、「買うメリット」がないに等しいと言うことになります。

従って、「担保にとっても最終的に売れないためお金が回収できない」ということになりますので、「銀行」などの金融機関では「持分を担保にお金を貸す」ということはまず行いません。

通常は持分を担保にしてお金をかすのは「そういう専門業者」だけです。
この場合は、本人より回収することよりも周りの人からのお金を回収することを目的としている場合があります。

ですから「担保に入れることができない」というわけではありませんね。

回答No.2

noname#3856

No.1です。

Ａさんが死亡し、Ｂ・Ｃ・Ｄがそれぞれ１／３の持分で共有で相続したと仮定します。

その後、Ｂ・Ｄ間でＤの持分をＢが買い取るという話がまとまった場合には、Ｄの持分を「売買」を原因として持分移転登記を行います。

この結果、Ｂ（２／３）・Ｄ（１／３）という持分になることになります。

さらにＤの持分もＢが買い取れば、Ｂが単独所有者になるわけです。

なお、全く他人に売却する場合には、共有者全員が共同して売却することとなります。
（通常「持分だけ」を購入するような他人はいないでしょう）

最初の例では、Ｂ・Ｃ・Ｄが売り主となって、第三者である買い主Ｅに所有権移転登記を行うことになります。

途中の例では、Ｂ・Ｃが売り主になりますし、最後の例ではＢだけが売り主になるということです。

「相続登記」については「司法書士」さんが専門家になりますので、そちらに相談・登記依頼を行えば説明してもらえるでしょう。

お礼

わかりやすく説明いただき感謝しております。本当にありがとうございます。
何回ももうしわけありません。　共同登記の場合、各登記人はそれを担保に借金等をすることは、勝手にできるのでしょうか？
やはり所有者全員の承諾が必要？　でも評価額は毎年かわりますし、評価以上の借金をされた場合、話はややこしくなりますよね？
勝手に担保にすることはできるのでしょうか？

回答No.1

noname#3856

１．については、その都度する「必要」まではないですが、相続登記を行わなければ「処分」をすることができませんので、いつまでも放置しておくことはできないでしょう。

２．持分所有者の相続人が相談して誰がどれだけの持分を相続するかを決めることになります。
「持分」の割合の合計はもちろん変わりません。

なお、「もち平米数」という考え方は正確ではありません。

持分というのは「＊平米分の持分があるからここからここまでは私のもの」というような概念ではなく、あくまでも「全体を使用する権利」があるということになります。

土地を分割するのであれば、「持分所有者全員」の意思により「土地の分筆登記」を行うこととなりますが、測量や隣地との境界確定などが伴うため１００万円程度（土地の広さなどによって変わります）の費用がかかることが考えられます。

いずれかの時点で、「贈与・売買」などの手続を行って、１人の所有にしておく方がいいように思いますよ。

お礼

なるほど、一人の名義にして売却して分配という方法も考えたのですが、誰も信用できないという人が多くて、とりあえず　この形にしましたが、もし登記後に買収などで登記の名義人からはずれてもらう場合は、どのような手続きになるでしょうか？