マイホームは可能でしょうか？

質問

夫婦３０代前半（主人：会社員、妻：主婦）子供１人の３人家族です。（子供もう１人希望）

環境面・交通至便・将来的な土地の価値、会社の信頼性やアフターフォローなど
様々な面において納得いく物件に意外に早く出会ってしまったのですが、
既にどんどん着工しており、手に届きそうな価格帯の区画は毎週減って
残り１区画になってしまい焦っています。

ただ、じっくり悩む暇もなく、それだけの物件ですので想定額（３０００万以内）のギリギリラインにあたり、
不景気やローンの面で決断を少しためらっています。他の借入金はゼロです。
頭金を４００～５００万として、毎月の返済額６万少々、ボーナス時数万円。
（頭金はもうちょっと増やせますが、自己資金もそこそこ残しておきたいので）

決して無理な数字ではないと思うのですが
現在住んでるマンションが知人の持ち物件で格安である事と、
昨今の不況で現在の手取りが２０万以下↓で、
幸い自己資金はそこそこありますが、今後毎月の返済を無理なく支払っていけるのかどうか少し不安を感じています。

家賃関係は収入の３分の１までに、と聞きますが、
それもそこそこの収入あってこそだと思います。
昨年度くらいの年収があれば全く許容範囲の返済額なのですが、今が今なので・・・。
私もパートに出れればと思いますが、子供が小さいとなかなか厳しいです。

焦って買うのもどうかと思うのですが、これ以上の物件は待っても
そう出会えなないと思いますし、買い時だとは感じています。
両親にも現地見ていただき、少々高いけどそれだけの価値があるし、ここがいいだろうと後押ししてくれています。

うちくらいの情勢でマイホーム購入に踏み切るのは危険でしょうか？
あるいは皆さんこんなものなんでしょうか？
宜しければアドバイスをお願いしたく思います。

回答No.3

katuharu3 · ベストアンサー

条件が良い物件はすぐに売れていく為、焦る気持ちは分かりますが、あなたの場合は今焦って購入は危険です。
税金面での買いどき感と土地価格などの底値感はありますが、現実問題社会的には厳しい時代ですから。
資金的なアドバイスをさせていただきます。

＞頭金を４００～５００万として、毎月の返済額６万少々、ボーナス時数万円。
まず、３０００万円以内の物件という事ですが、これを購入するにあたり必要な諸費用を計算されているでしょうか？
お話から建売戸建を変動金利で購入予定だと思いますが、下の方が仰っている様にこれにかかる諸費用は２３０万円程かかると思います。
（物件は新築でも仲介であれば仲介手数料が価格の３％＋６万円の消費税５％かかります。）
ですので頭金に回せる資金は１７０万～２７０万円という所です。

物件価格が３０００万円で頭金５００万と仮定すると諸費用含め頭金を引いたとしたら、２７３０万円がローンとなります。
変動金利が最も低いもので１．０７５％で３５年支払いでボーナス時支払いが１０万円とすると返済額は毎月７７,７００円となります。
（質問にある毎月６万少々というのは金利何％で計算した金額でしょうか？安すぎます。）

更に固定資産税が年間１０万円程かかるのと、戸建であれば修繕費も毎月１万円以上は積み立てておかねばなりません。
修繕費は毎月積み立てる必要はありませんが、家を長持ちさせたければ１０年毎に１００万～１５０万程度必要になります。
返済額にこの費用とたすと毎月支払いは９６,０００円にもなります。

変動金利のメリットは月々返済額が安いという事ですが、今後金利が１％でも上がれば毎月１万円程支払い額が増えてしまいます。
現在住んでいるマンションが知人の所有で格安であれば、今回の物件は見送って頭金に捻出出来る貯金を倍に増やしてから購入する方が
賢明だと思いますよ。
早く購入したければ家計を見直すのも必要だと思いますが、奥さんも働いて稼いでくるのが良いと思います。
子供の保育園代とかを考えるとパートより正社員等で働かれる方がよいと思います。

今後は子供の学費等もかかると思いますし、もう一人予定されているのでしたら、今はやめておいた方がいいです。
家を購入して色々我慢し、子供にも大学など我慢させるよりも、希望の大学に行かせてあげたり家族で旅行に行ったりする方が幸せな人生を遅れるのではないかと、私は思います。

補足

コメントありがとうございます。
色々説明不足でスミマセン。

諸費用２５０万＋オプション５０万を足して合計３１００万台になります。
同じ町内ですので転居に関しても極力は自分達でやりたいとは考えています。
３５年ローンでしたらもっと負担額は上がりますが、
勤続年数や昨年度年収がそこそこ評価が良く、年齢的にも４０年ローンが組め、この場合だと月６万のボーナス数万が可能な概算額になるという話です。

堅実にいくなら、もう少し今のまま貯蓄を・・・という考え方は妥当かもしれませんが、
今のマンションは築４０年で、子供がコケただけでも苦情を言われるような状況で
最低限住めるのですがかなりストレスで・・・。
別のマンションに移るとしたら、毎月６万くらいの家賃は必要かと思うと、
マイホームでも大きく変わらないのかなと思いました。（固定資産税とかはありますが）

やはりもう数年頑張って様子を見たほうがいいでしょうか・・・。

回答No.6

katuharu3

３です。

４０年ローンですか。納得です。
しかし、現在旦那さんが３０歳と仮定して７０歳まで支払うあてはあるのでしょうか？

旦那さんは会社員との事ですが、定年後は収入がどうなるか分からないので、通常定年を目処にローン完済で住宅ローンは組みます。
また、変動金利だと思いますが、変動金利の場合は繰り上げ返済をどんどんして２０年～２５年くらいで完済できる目処がないと危険ですよ。
金利上昇していけば、ローン完済後も金利上昇により払えていなかった利子分を払い続けていく事になります。

そして、もし戸建であれば３０年後にすでに建替えしなければならないかもしれません。
そのまま住むとすれば、定期的に大規模修繕を行い、４０年目くらいには水周りの総入れ替え等で何百万円もかかったりしますよ。

今の住宅に問題がありいずれにしても引っ越さなければならないとしたら、購入も悪くはないかもしれませんね。
条件としては下記のものをクリアする必要があると考えます。（以下は個人的な意見ですので参考までに。。）
・変動金利であれば最低でも３５年ローンにして、繰上げ返済で２５年以内に完済する。
・繰り上げ返済する目処がなく４０年ローンにするなら、定年後も夫婦で７５歳くらい（金利上昇による利子分）までアルバイトなりして働く覚悟がある。
・子供には私立の高校や大学には行かないようにしてもらう。

いずれにしても奥様もローン完済までは正社員で共働きをする覚悟がなければ成立はしないと思います。
頑張ってください。

回答No.5

tutan-desu

少なくともボーナス払いというのはやめたほうが賢明です。この先景気が上向くとは思えませんし、当然ボーナスも減るどころか出るかどうかという事態まで考えるべきでしょう。また賃貸でも毎月賃料が必要なので、賃料程度で支払い可能な物件ならばいいと思います。
ただし、新築は以前よりは安くはなっていますが、昔と違い確実に値下がると考えてください。一方、中古物件は若干は下がるでしょうが、新築ほどの値落ちはないので、買いやすいと思います。
車と同じく、圧倒的な買い手市場なので、あせることなくじっくり探せばいい物件が見つかるはずです。

お礼

アドバイスありがとうございました。
景気も底打ちしたとはいいますが、今後の事はわかりませんね。
とりあえず今現在は踏みとどまることにしました。

回答No.4

rio_rio_ri

家賃は収入の30％までとよくいいますが、あくまでそこが上限です。よほどの高収入でない限り、30％でも生活には余裕がないと思います。

ざっと家庭の状況を拝見した限り、買えなくはないですがかなり無理をすることになると思います。ローンは通るでしょうが、通るローンと返せるローンは別物です。

お子さんが小さいので奥様が働きに出ることが難しい、さらにもう一人お子さんを望んでおられるとなると非常に厳しい返済であると思います。どうしても欲しい物件であれば無理して購入されるしかないと思いますが、お勧めはできません。年収500万円以下・お子さん二人ですと、できればローンは2000万円以下にすることが望ましいと思います。

住まいはハコですので、ローン支払いに追われて生活の余裕がなくなることはおすすめできません。中古物件等も考慮されてはいかがでしょうか。

ご参考まで。

お礼

簡潔でわかりやすいアドバイスありがとうございます。
同市内では何年待っても出会い物件だと思うので未練は残りますが、
今は無理せず踏みとどまることにしました。

回答No.2

kyossy-

不動産会社に勤めている者です。

不動産購入には物件価格の他に諸費用がかかります。
主なものは登記費用、仲介手数料（仲介の場合のみ）、
ローン保証料（金利を少し高くすることで初期費用を
ゼロにすることも可）、火災保険料などです。

またカーテンや家具、引越し代も最小限に抑えたとして
（仲介手数料、ローン保証料初期費用をゼロとしても）
100万円は最低必要かと思います。

その金額を考慮しておいた上で、2600万円位を借りる
には（返済比率で計算すると）メガバンクでは年収400
万円は必要です。（一部信託銀行や一部大手銀行では
少し基準の甘いところがあり、300万円台のの年収で借り
ることは出来ますが、300万円台前半だと厳しいかも
しれません。一般的には平成20年度の年収で審査します。）
あとは勤続年数や会社の規模・経営状態などが審査対象
になってきます。
仮に2600万円借りて、ボーナス併用払いとしても月6万円強
で収まるかは微妙です。少し厳しいかもしれませんので、
不動産会社の人にシュミレーションしてもらったら、いかが
でしょうか？

あなたのご質問ですと税込年収が分かりませんが、私の
書いた目安に適合してくるならば、「買える」可能性は
十分です。

私も人に住宅を買っていただけるように勧めることが仕事
でしたが、自分自身が買う時はやはり相当考えました。
でも今は買って良かったと思っています。
候補物件は素敵な物件のようですね。不景気ですが買える
なら思いきってみたらいかがでしょうか！

良かったら参考にして下さい。

補足

コメントありがとうございます。補足としまして・・・

登記・保険・手数料・諸経費や自治会費等もろもろ、オプション５０万を加算した合計が３１００万台になります。
まだ３０歳過ぎですので、４０年ローンも可能で、この場合月６万とボーナス数万というのが可能なようです。

勤続１２年で昨年度年収は４００万は全然クリアしています。
（今年度が４００万を割りそうなのです・・・）
営業の方は当然大丈夫と薦めてきますが・・・

回答No.1

86tarou

年収が分からないので目安だけ…

収入の25％（年収が少ないとか、子供に金が掛かるとかなら20％前後）程度を支払いに充て（比率はボーナスも含めてですが、出来れば減ったり出ないこともあるボーナス払いはしない方が良いです）、定年までのローンならまず問題無いと思います。金利は今現在の経済情勢では変動を選択するのもありですが、計算上は全期間固定金利（３％程度）でも十分払っていけるような借入金にすることをお勧めします。頭金は20％（諸経費を含めると30％）は欲しいところですが、これくらいあれば一応範囲内だと思います。
現在家賃が安いとのことですが、基本的に今の家賃よりローンの方が安くないとやっていけません。毎月かなりの貯金が出来ていて、それで十分賄えるなら問題無いですが。賃貸の時には掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20毎に100万円単位）も掛かってきますし（毎月掛からない費用は、毎月積み立てておくのが理想）。引っ越し費用や、家具、家電等にもお金は掛かります。この辺りも十分に計算に入れてください。

じっくり悩む暇もなく、それだけの物件ですので想定額（３０００万以内）のギリギリラインにあたり、不景気やローンの面で決断を少しためらっています。＞
まだ建ってないのですよね？これから建てるのなら、最初の見積もりよりは価格が100万円単位で上がるのが普通です。これは間取り等の仕様変更をしたり、床や壁紙なんかの部材やキッチン、トイレ、風呂のグレードを上げたくなることが多いからです。この辺りの費用も計算に入れておきましょう。
この辺りを踏まえると、現在30才として550～600万円の年収はほしいところです。これらをクリアしていて、不動産や住宅ローン（業者に勧められるままではなく、自分で条件の良い銀行を探す）についての知識もある程度あるなら買っても良いと思います。

住宅は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めるようでは本末転倒にもなりかねません。ローン審査がギリギリで通る借入金額と、無理なく払っていける借入金額とには大きな開きがあると思ってください。是非とも、無理のないローンで外食や旅行もしましょう。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

補足

コメントありがとうございます。
年収の理想に関しては痛いところです。

諸経費２５０＋オプション５０万を仮加算して合計３１００万台で、
４０年ローンにした場合に実現される返済額です（月６万）
昨年度の詳しい年収は書きづらいのですが、５００万はありません。

今のマンションはそこそこ広いですが、築４０年以上なのでボロボロ状態で
小さい子がいると階下からの苦情も絶えず困っています。大人の忍び足でもすごい響くんです。
家賃を今より安いところなんて見た事がありません。それくらいお安く借りてます。
普通に別のマンションに転居しても、月負担額は６万より高い額必要だと考えています（固定資産税とか別の面もありますが）
近くの公団住宅でも１DLで７万くらいしてますから・・・。

無理なローンを組むのは確かにマズイと思います。
営業の方はこれくらいの返済比率の方は結構いますと言いますが、やっぱり当てにはなりませんよね。