不動産、土地問題

質問

一戸建ての購入を何年も前から考えています。
近所に更地の土地が出て、懇意にしていた不動産会社が一般に公開する前に持ちかけてきてくれました。
2区画で売りたい予定との事でしたが、うちがまとめて全部購入したいと話を進めました。この辺りの相場は坪単価90～100万円ほどです。
向こうは90万で売りたいと考えていたみたいですが、値切って何とか80万で頑張ってくれるとほぼ話はまとまりました。
建築条件はないので、工務店を紹介してくれるか、お好きなＨＭで建ててくれてもいいと言われ、予算から、間取りなどのプランを考えてきてくれる(設計士に頼んで)段階でした。
そのプランが出来たので見て欲しいと会ったのですが、土地の値段がやはり80では難しいと、83万で売りたいと上司に言われたと・・・
一気に私達夫婦はテンションが下がってしまい、何だかその不動産会社が信用できなくなりつつあります。
まだ本格的な契約はしておりません。
その土地はほぼ理想な物なので、こちらの足元を見られている？様な気もします。(前回にこちらの資金繰りを伝えてあります。夫は高収入な方です)
土地の値段が上がると仲介手数料も上がるし、おまけにその土地の名義はそこの不動産会社なのに、営業は子会社から出向しているとの事で、手数料が必要だと言われました。これも胡散臭く感じています。
向こうの話を呑んでいいものか？悩んでおります。

回答No.4

tetu246 · ベストアンサー

担当に「あなたの上司が不誠実だから買いません」っていいましょうよｗ

私は、仲介業者の役目は、高額な手数料をいただく代わりに
本当のお客さんの味方になるのが仕事だと思います。
ぜんぜん味方になってないですよね、この仲介人は！

言い値（83）なんかじゃ
絶　対　に　買　っ　ち　ゃ　ダ　メ　で　す

とことん叩いてください
叩けば叩くほど安くなります。
エンドユーザーの買値は一番高いのです。
moco1972さんの買値80万より絶対に高く売れませんからｗ
目標は70マンですｗ

お礼

70万！！
大丈夫でしょうか？？
つきあいのある銀行が勝手にそこの土地の登記簿をあげてきました。
名義はそこの不動産会社。
その当時にちょうど他銀行から借り入れしていました。
それが3300万弱。
と言う事は、坪で割ると＠60万なんです。
もしかしたら自己資金とあわせて購入したのかも知れませんが、恐らく仕入れ値なんでしょう。
直接営業マンに夫が話すと、「もちろん自己資金も合わせました」と言われました・・・
本当にこの近辺は土地の値が高く、半ば諦めていたのですが、今回80万なら・・・と腰をあげました。
知人は今は全く家が売れない。土地の値段も下がっていると言うし、もう何を信じれば良いのか分かりません。

回答No.9

suzuyan_ho

がんばってください！

不動産の買い物はお金が大きいのと、あまり経験がないことから、買いそびれや、物件への固執が生まれがちですが、他の方も書いている通り「キャベツを高値で買うのか？」に尽きると思います。

仕入れ値50円のキャベツを300円で売ろうと、100円で売ろうと、売り手の勝手ではありますが、普通適正価格でないキャベツは売れません。
ただ残念なことに買い手に適正価格が分からない不動産は売れてしまうのが現状なんでしょうね。

無理な値下げは出来ないと思いますので、自分なりの適正価格と思われる値段を調べて、それをもとに交渉してみてはどうでしょうか。
調べるうちに相手の言っていることもある程度理解できるようになりますし。
ネットでも土地の適正価格を教えてくれる所はありますし、不動産屋さん自身も、ローンをする銀行に対して、その物件の不動産価格を伝える為に計算をしているはずです（借りたい金額と貸す金額に大きく差があったら銀行はお金を貸しません。ただ教えてくれるかどうかは分かりませんが）

それで不動産屋さん側が「売れない」と言ってくるようでしたら、すっぱりと止める思い切りが必要だと思います。
それでなければ相手は食い下がりつづけるでしょう。
それで他の不動産屋さんで土地を探しつつ、今回の土地の事もそれとなく聞いてみたらどうでしょうか。
たくさん土地を見たら、なんとなくその値段が見えてきますよ。

お礼

tetu246さん、suzuyan_hoさん、まとめての御礼になりますがお許しください。
親身に相談に乗ってくださり、本当に感謝しています。
今朝、見積もりを出して貰っている1つのハウスメーカーから電話がありました。
昨日間取りのプランについて電話があったので、その時に土地についてできれば調べて欲しいとお願いしました。
つい最近同じ様な条件ですぐ近くの土地が売れたそうです。
間口などは私達が検討している物より狭く、場所もやや駅から遠くなります。
そこが最終価格坪87万で売れたそうです。
そこのハウスメーカーの不動産会社、他の不動産会社に当たってみた所、相場は今の底値の時点でも90万前後だろうと言う事でした。
正方形に近い整形地で前面道路も適度に広く、お買い得だと思うと言われました。
第三者の方に数字に出して意見されたので、とても安心しました。

でも決して気を緩ませず、しっかりと納得の行く方向で話を進めていこうと思います。
見ず知らずの皆さんに親身になって考えていただき、本当に感謝しております。
有難うございました。

回答No.8

tetu246

盗聴器ｗｗｗｗｗｗｗｗ
だいぶメーターが上がってますねｗ

でも、問題は本当に本質的な問題です。
私もこれで最後にしようと思います。（moco1972さんのだけでなく）

普段の生活で1000万単位の損をすることはまずありませんが
不動産の購入ではよくあることです。（あっちゃいけないんですが）
それは不動産業界の問題・建築業界の問題などなど・・・

その問題だらけの中で自宅を買うという大きな買い物をするには
信頼できる仲介人が必要なのです。

この案件は仲介人が信用できない。
さらに価格も納得できない。
こんな状況で大金を払うんですか？
キャベツが298円で高いって思うのにｗ

仲介人が信用できないなら、頼れるのは自分だけです
せめて価格くらい納得できるまで叩きましょうよ。

私は仲介はしません。
儲かりませんからｗ
私が売主で、不勉強な売り子さん（仲介）がお客さんを連れてきたときには
お客さんにとことん物件の説明をします。
本来はお客さんを守るため（不利益にならないように）仲介がしなきゃ
ならないことなんですが、大抵の売り子さんはできません。
レベルの低さがこの業界の問題なのでしょうね。

moco1972さんは不勉強な売り子さんにアドバイスも受けられず
おおきな買い物をするのでしょうか？

でも、こういっちゃなんですが、不動産の間違いは金額だけなんです。
問題がある物件でもやすくすりゃ売れますし。
安けりゃいいんですよｗ叩いて買ってください。
間違っても言い値なんかじゃなくね。

私（じゃりン子のパパ）は、今は叩きまくって買ってます。
人の足元を見て叩ける人は、今は買い時だと思います。
叩けば叩くほど下がりますからｗ

回答No.7

tetu246

家族の為に、その時期が自宅を買うのに一致してりゃいいんです。
ローンを払える範囲ならいくら高くてもねｗ

私41才でして、同級生の何人かは不動産で泣いてます。
大泣きですｗ
いわゆるバブルの後の「おっ安くなったじゃん」で買ってるのです。
そのあともっともっと下がって・・・
まあ20代に自宅が必要あるわけありませんからねｗ

くどいようですが、高くても家族の為に、自宅を買うならかまいません。
でも、ご自分に納得できる味方（仲介人）が付いてないのに
買うのはやめたほうが良いです。
ただの自殺行為ですよ。

納得できるまで叩きましょうよ

お礼

子どもが3人います。
今はマンション住まいです。部屋も足りないし、ずっと戸建てを探していたので、タイミングはバッチリです。
ローンも自己資金＆マンション売却で、ほとんどナシでもいけると思います。

仰るとおり、納得できるかどうか、気持ちの問題です。
最初に考えていたプランより、とても良いプランを持ってきてくれて(建物自体の金額は最初と同じ単価です)とても気分良かったんです。
そのオチがついていたので、沈んで疑問が出てきたのです。
こんなもので仕方ないのか？やはり向こうがおかしいのか？？
冗談ですがあちらのやり取りが聞ける、盗聴器でもつけてみたい気持ちです。

回答No.6

tetu246

「下げなきゃ買わない」って言うだけでいいんです
あとは待つだけｗ
「買ってください」ってきますよ。そのうち。

今は資金力のある者が叩く時代なのです。
この物件が買えなくてもまだまだ物件は出ますってｗ

【わかりやすい例】
BNFがアトリウムの秋葉原のビルを買いましたよね。
（私にも話が来ましたが買いませんでした。いいえ、買う勇気がありませんでしたｗ）
アトリウムは不動産再生の会社です。（不動産競売でトップ）

アトリウムなんか目じゃない大手も損切りをして処分しているのが現状です。

胡散臭い業者の現状は言わずもがなですｗ

お礼

1番理想なのは、土地だけそこの不動産で買えば、もうちょっと交渉の仕方もスムーズに行くと思うのです。
それが工務店を紹介してもらい、建売扱いにしてもらうので、建物との金額の合算で考えるのでややこしくなっているのかも知れません。
この辺りでは、50坪の敷地に家を建てるのは珍しいし、それを購入するお金があるのにのに何をケチっているのか？と言われそうなのですが、故に余計にこちらの出せる金額を見越して、向こうも出てくるのでは？と疑心暗鬼になりつつあります。
じゃあやめておけと言われるのでしょうが、やはり欲しい物件で…
勝手な事ばかり言って申し訳ないです。

回答No.5

0621p

No.１です。
路線価や公示価格は、実勢価格との差が地域によってマチマチですし、売値を決めるのは売主の自由ですから、路線価や公示価格を基に議論してもあまり意味のない事です。
登記簿の抵当権の金額についてあれこれ推測するのも、どんな資金計画で買ったのかはわかりませんから意味のない事です。それに、たとえ６０万で買ったとして、それを１００万で売っても何ら文句を言われる筋合いのものではありません。
おそらく売主の会社は、あなたに買ってもらえば分筆費用も広告費用もいらないのである程度は値引きしても良いのでしょうけど、坪１００万近くするような地域なら分割して売ってもそれほど売れにくいとは思えないので、大幅に値引きしてまであなたに売るつもりはないと思います。
ただ子会社の担当者としては、手数料も入るしあなたに買ってもらいたいのだと思います。しかしあなたの条件と会社の条件が合わずに苦労しているのでしょう。
担当者が最初に良い事を言いすぎたので不信感をお持ちなのでしょうけど、担当者の手落ちはあったとしても、売主の会社は特に酷い話をしているとは思えません。
あまり厳しい条件を言うと売ってもらえなくなると思いますよ。

お礼

再度アドバイスをありがとうございます。
そうですよね。分割にしても儲けは充分あるので、あちらにしても別に私達に買ってもらわなくてもいいと思います。
坪80万と思い込みすっかりその気になってしまったので、冷水をかけられた様な気分になったのです。オーバーですが・・・
金額はもちろん大事なんですが、持って行き方に腑に落ちないものがあるのです。
最初90万～で、そのまま最終83万なら、またこちらの気持ちも全然違ったと思います。
仲介手数料にしても、今回の金額の値でも、まるで後だしジャンンケンの様なやり方が気に入らないのです。

回答No.3

03594

公示価格は実勢価格と異なり物価上昇・下落の局面では逆転したりずれたりするケースは多い。
担当者は主に顧客を捕まえるのが仕事なので、引き止めるために色んな話を使います。
支店経営者（支店長・営業部長）は利益を上げるのが第一ですから採算のとれない契約はしません。
83万で規定粗利益を確保できるのかもしれません。
少しさばを読んでいるとお思いなら82万なら契約すると言ってみたら良いと思います。
83万が本当にギリギリの場合、断ってくるか稟議書を使い契約できる計らいをするかもしれません。
しかし不動産は1つしかありませんので、ゴタゴタしている内に83万で買う客がいれば当然そちらに流れます。
物件にもよりますが無くなった時は縁が無かったと諦めるしかありません。

お礼

ありがとうございます。
夫と相談して不動産の営業マンに電話してみました。
気持ち的に納得がいかないので、もう少し考えてくれないかと持ちかけました。
自由設計ですが建売なので、合算の金額はそのままで、プランをもっと豪華にする方に頑張ってみると言われました。
床延べ面積を増やしたり・・・と言う事です。
それが工務店が受け入れなければ、改めて土地の価格の交渉を上司としてみると言ってました。
営業の方も私達と、上と工務店との間で大変みたいでした。
一括で買うお客さんの見込みはないみたいですが、2分割でしたら今の所一件要望があるみたいです。
どこまで粘れば良いのか？こちらも引き際が難しいです。

回答No.2

suzuyan_ho

素人ですが、ちょうど一軒家の購入を考えています。

いくつか不動産屋さんを回りましたが、いずれもある程度物件に対して興味が出始めてから、それかかなりこちらの購買意欲が出始めてから、不利な条件や、以前の条件変更などを申し出てくるケースが多かったです。

そちらは懇意の不動産屋さんという事でしたが、ご担当者のお人柄などはいかがでしょうか。

内容に不満や疑問がある場合はしっかりと質問し、不満がある場合は断る決断も大切かと思います。
またなかなか難しいですが書面にて契約するのも手だと思います。

最近は間に入ってくれる第三者機関などがあります。
そちらの土地の相場を調査するとか、そのような第三者機関に入ってもらうなどして、味方のプロを雇われてはいかがでしょうか（さくら事務所などが有名です）
それなりのお金は取られますが、大きな買い物ですので、後悔のないようにしたいものですよね。

例えば一概には言えませんが、このようなものもあります。
”路線価”なるものがあり、これはネットで調べる事ができます。
ここから計算される土地の値段が、国のその土地に対しての値段評価になるのですが、市販価格はこの路線価から計算した値段を8割（つまり2割り増し）として計算するようです。
※ただ後日不動産屋さんに聞くと「参考にならない」と言う意見と「目安になる」という意見とさまざまでしたが。

がんばってください。

お礼

ありがとうございます。
そうなんです。具体的なプランを見せられて、工務店の方も精一杯頑張ってくださった内容で、感激していた所に、「実は値段が・・・」
と切り出されました。
その土地近く(同じ町内です)の地価公示を調べると坪78万でした。これは南側で、私共が購入を考えている所は北側になります。
なので、やはり80万が妥当では？とも思います。
第三者はやはりいると心強いですよね。
ＨＭで建築すると相談できるのでしょうが、一般ですとやはりお金がかかるので躊躇してしまいます。
担当の営業の方は、ご本人は会社の利益より私達にいい様に
と一応言ってくれていますが、どこまで信じれば良いのか？わかりません。
なかなかまとまった土地がでない地域でもあり、余計に焦ってしまいます。

回答No.1

0621p

不動産屋が売主の際に、子会社を仲介に入れて手数料を稼ごうとするのは普通の事です。その点も値段の件も含めて、全てが相手の条件なのですから、それをあなたが承諾するかどうかだけの事です。80万で話していたのが83万になったとの事ですが、90万で売る予定だったのならそれほど酷い話とも思えませんが。

補足

ありがとうございます。
子会社の件は普通の事なんですか。最初に知らされていなかったので、てっきりその営業の方=販売会社だと思っていたので、騙されたような気分になりました。
80万と提示したものを、更に安くして欲しいとこちらが要望した時に、80でもいっぱいいっぱいなんですよ。
と言われたので、もうすっかり80だと思ってしまいました。
本来90万で考えていたとはただのビジネストークと捉えていました。