修繕積立金の値上がりについて

質問

こんばんわ。初めて質問をさせて頂きます。
現在、とある新築分譲マンションを検討しており、早めにアドバイスを頂ければ幸いです。そちらのマンションの長期修繕計画書を見ていたところ3～5年周期で値上がり幅が極端に高い予定となっていました。

・マンション規模
40戸

・修繕積立金の値上がり具合
1年目：4,500円前後
3年目：9,500円前後
6年目：18,000円前後
9年目：22,000円前後
9年目以降：22,000円固定

・長期修繕計画（おおまかですが）
外壁、防水工事など：12年周期
共用部の電気設備：15年周期
防災関連機器の交換周期：15～30年周期
給水・排水管の更新：30年周期
機械式駐車場の設備交換：25年周期

※全体的に15、20、30年後に設備や機器交換の予定を組んでおり、15年未満の期間に修繕する計画が少なく、後ろ倒しに組んでいる点も不安です。また、それであれば上記金額のように早めの期間から急な値上がりを予定する意味も不明です。

あくまで長期修繕計画（案）であり、管理組合を発足後に定期的な見直しを図っていくものであると理解していますが、修繕計画の予定と値上がり予定金額との兼ね合いが不明確である点が購入へ踏み切れない要因になっています。仮に、修繕積み立て一時金が絶対に発生しないと仮定した場合でも、上記金額を毎月支払っていった方が高くつく気がするのですがいかがでしょうか？

物件価格と間取り、最寄り駅を総合的に考えても魅力的ではあるのですが、修繕積立金のことが引っかかり踏み切れません…
客観的なアドバイスを頂ければ幸いです。

回答No.5

KEKEKO2008 · ベストアンサー

非常に親切な書き方をしていると思います。
今のマンションチラシを見ると、安い駐車場、安い修繕積立金、高い管理費と言うものが相場になっています。
管理費より修繕積立金の安いマンションはダメですよ！駐車場も近隣相場並の金額を徴収するべきです。この収益は大規模修繕会計に繰りみます。良く戸数分確保する為に立体駐車場にしているマンションがありますが、メンテナンス費用がかさみ利益が出ません。
私はマンションの理事で修繕委員会に属して広報を担当していました。献身的な理事長のもと良い経験をさせてもらいました！住人に、修繕費を値上げと言うと大反対コールが上がりますので始めから納得済みなら大変結構。100戸以上あると修繕費も安く済みますが40戸しかないとかなり大変ですよね。

＝15年未満の期間に修繕する計画が少なく＝
大規模修繕は10年以降後に発生します。管理業者の言うとおりに小修繕をしていたらあっという間に修繕費がなくなりますよ！！
40戸のマンションでは・・年間216万円しか集まりません！
このことを始めから明記しているのですから、非常に良心的な販売業者だと思います。

22000円で1056万円この金額で10年で一億・・妥当でしょうね。
一度大規模修繕で外壁清掃、塗装などをするとかなりの金額が係り、それ以降屋上防水、配管、エレベーター等と修理が目白押しなはずです。
集めたお金をどのように使うかは組合の裁量ですが…無い袖は触れません。組合が、積立金をあげる決議は、良くある事ですが・・マンション全体の意見を纏めるのは至難の技です。(とにかく大変!一軒づつ回りました）

組合が賢くないマンションは買うに値しないと言われているほどです。
逆に管理の良いマンションは、業者の中でも評判が良くなり売買もしやすいですよ。貴方の大事な資産ですから是非、組合活動にも積極的に参加して下さい。余談ですが組合の下に、修繕委員会と言う組織を立ち上げておくと便利ですよ！(私達の修繕委員会は任期無しでマンションの中の専門職を集めました。銀行員・マンション管理会社勤務・ＰＣのスペシャリスト・設計事務所勤務・現場監督等。）
この組織が無かったら、マンションの大規模修繕を一時金負担無く出来ませんでした。
＊ご参考までに・・修繕委員会の活動には、集会以外の活動に一時間1000円のワーク代が支給されました。これって続けていく為には大事なことだと思います。

お礼

>組合が賢くないマンションは買うに値しないと言われているほどです。
>逆に管理の良いマンションは、業者の中でも評判が良くなり売買もしやすい>ですよ。

なるほど、これは目から鱗でした。
KEKEKO2008さんの管理組合は各方面のスペシャリストの集まりで羨ましい限りです。ワーク代の件も参考になりました。
自分自身はそういう場で極的に立候補する性格ではありませんが、自分の資産を守るためでもありますし、入居後の管理組合に積極的に絡んでいこうかと思います。
有難うございました！

回答No.4

junkg7

長期修繕計画・修繕積立金は暫定的に設定してあると理解しましょう。
その通りにするか、その通りになるか等、順次管理組合で修正・決定する事になります。
修繕積立金の金額については区分所有者の考え次第ですのでどの様に資金を賄うかは個々の諸条件で一概にどれが良いと言う事は無いと思います。

給水・排水管の更新は20年程度かも知れません。
機械式駐車場の設備交換は場合によっては莫大な費用を要しますので注意が必要です。

修繕積立金より機械式駐車場が気になります。

お礼

ご回答有難うございます。
そうですね、給水・配水管更新や防犯設備、そして機械式駐車場の設備交換費については注視していきたいと思います。

回答No.3

sheets40

私が以前にマンションに住んでいて、
管理組合の役員をしていたことがありますが、
その経験からすれば、keny69様の購入を検討されているマンションは、
長期修繕計画を極めて綿密なプランで作っている感じがします。
将来、資金不足になることを心配したプランですね。
【修繕積立金】
多くの分譲マンションは業者側は、早く売却しようと
修繕積立金をかなり少なく徴収することになっていたり、
購入の時に50万円ほどの一時金を徴収して、
月々の徴収を数千円にしているところが多いのが現状です。
積立金の徴収が多いと購入を敬遠する客があるので、
安く設定しているのでしょう。
【不足した事態】
マンションは10年を過ぎたら急に悪くなります。
しかし、修繕積立金が不足して10年ごとの外壁の塗装が
出来なかったり、一軒あたり数十万円の出費を要求されます。
大型のマンションでは、外壁の塗装だけで億単位の出費が出ます。
資金不足になりますとと理事の責任が追求されたりして、
トラブルが多くなります。
やはり、長期計画があり、ある程度の積立金が貯まるような
マンションのほうが将来的にはいいでしょう。
【マンションの質】
最初の10年のマンションの生活は快適です。
しかし外壁の塗装がはげ落ち、屋上の給水ポンプの取替えの
事態が始りますと、途端に質は落ち始めます。
この時に、住民は慌てて管理が十分していなかったことに
気づきます。管理組合の理事になる人はいなくなり、
残った理事で、毎日、修繕の資金を集める算段をすることになります。
こうなると住民は売却を急ぎますので、質の悪い人が入居します。
【オススメのマンション】
私の経験からオススメのマンションは、下記のマンションです。
修繕積立金が十分に貯まるような計画を立てているマンション、
管理人が常駐しているマンション、
ケーブルテレビがご覧になれるマンションをお探しになると、
いいでしょう。
ペットを飼うのは不可のマンションも清潔でいいですね。
マンションに住むようになったら、管理組合の総会に参加し、
マンションの実情をたえず頭に入れることをオススメします。

お礼

管理組合の方の現場の声、非常に参考になります。
長期修繕計画は、あくまで管理組合が主体的になって取り組むべきであると再認識致しました。

有難うございました。

回答No.2

btob

意味が理解できないうちは買わないことです。理解できるまで営業に質問してください。
修繕の予定は後ろ倒しになっている印象は私にはなく、普通だと思います。なぜ、積立金を上げるのかというと、段階的に上げる計画にしているからです。均してはじめから高い金額を徴収するという計画にすることもできます。どうするかは管理組合が決めてください。
今の修繕計画は管理会社が決めていることです。それを管理組合が第3者を利用して見直して、総会で承認してもらうのです。見直し後の計画にしたがって、積立金をどれくらいあげるか決めなおせばよいのです。管理会社に見直し案を出してもらっては意味ないです。長期修繕計画は管理会社の儲け予定表になっているからです。高い見積もりを出してくる可能性大です。

お礼

ご回答有難うございます。
仰る通り、購入するのであれば納得したうえで踏み切りたいと思います。
また、見直し案についても積極的に管理組合が提案していくべきですね。

回答No.1

poolisher

質問にあるように

「あくまで長期修繕計画（案）であり、管理組合を発足後に定期的な見直しを図っていくものである」
ということだと思います。

この積立金のスライドの当初金額を安く抑えているのは、
・取得時当初の費用負担の緩和　　　と、
・売れ残り物件分積立金がデベロッパーの負担になることから
　その負担を軽くする
という理由からだと思います。