賃貸契約(16年10月1日)して商売をしていますが、家主が２度不渡りを出しました。もし倒産した場合、保証金はどうなりますか？

質問

賃貸契約(16年10月1日)して商売をしていますが、家主が２度不渡りを出したそうです。もし倒産した場合、保証金はどうなりますか？ちゃんと家賃は払い続けています。

保証金が戻らない場合、家賃を払い続けていいのかどうか？新しい家主と再契約が必要になったりして、保証金が新たに必要になるのかどうか？不安です。商売を続けたいのでどうか教えて下さい(弁護士を雇う余力はありません)。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

1部民法(民事執行法)の改正がありました。
平成15年12月12日公布され、平成16年4月1日から施行です。
施行前までは「短期賃借制度」と云うのがありましたが、新法で、これが廃止されました。
そのために、抵当権設定後に借りた者(賃借した者)は、100%(厳密に云うと極端な例外はありますが)買受人に対抗できなくなりました。
買受人が「居てもいいヨ」と云えばいいですが、そうでなければ、明渡の猶予は6ヶ月だけとなりました。
maydayartさんの場合は「家主が２度不渡りを出したそうです。」と云うことなので、その借りている建物に抵当権の設定があるかどうかわかりませんが、平成16年10月1日以前に抵当権設定登記があれば、任意の話し合いができなければ、明渡を拒むことはできません。
勿論、敷金も保証金も、その買受人に請求できません。

お礼

回答ありがとうございました。その民法の交付が１６年だとは知っていたのですが、４月でしたか・・・。ハッキリして良かったです。もしできるなら、補足の方の意見もお聞かせください。法務局へ行って何を調べれば、抵当権があるかないかとか、建物の所有者がいつ名義変更されてるかとかが分かるのか・・・よく分かってないことばかりなんです。本当にありがとうございます。

補足

回答、とても参考になりました。もう少し教えていただけますでしょうか？

土地と建物の所有者は別で、私が契約しているのは建物の所有者です。

また、明日法務局に行って確かめますが、本当に売買したのか、財産確保のためにしたのか分かりませんが、すでに建物を知人の名義に変えているようです。そしてその知人という人が、家主の領収書を持って今週家賃を受け取りに来る予定なんです。

名義が違えば、契約はそのままで、保証金もその知人に継続され、家主が倒産しても、今のまま商売を続けられると安心していて良いのでしょうか？

回答No.4

tk-kubota

建物を借りたのですから、土地とは関係なく、建物に設定された抵当権が何時か、と云うことを法務局で登記簿謄本を取り寄せ調べてください。
取り寄せ方法は、法務局に行けば教えてくれます。
内容も説明してくれます。
また、売買等で名義が変更となっていても、また、借りた者がだれであっても(勿論、有効に借りていることは前提ですが)大切なのは、抵当権設定時期と借りた日です。
実務では、ほとんど、借りた日は抵当権設定後ですから、今回も、そうだと思われます。
保証金を返してもらう相手は、貸した者です(所有者や名義人とは限らないです。)
貸した者が倒産しても破産しても関係ないです。大切なのは、借りている建物の抵当権です。
抵当権者は所有者が変わっていても、その時の所有者を相手として競売しますから、抵当権設定時期と借りた日が大切なのです。

お礼

ありがとうございます、今日、法務局へ行きました。建物の名義は先月、家主の知人に変わっていました。そして、抵当権は賃貸契約のずいぶん前に設定されていました。

とりあえず、ここまではハッキリして来ました。また分からない時は質問させていただきます、回答をくれたみなさん本当にありがとうございました。

回答No.2

datchi417

競売をかけられ、落札した新しい所有者が不動産賃貸をするのであれば、敷金とともに現契約を引き継ぎますので、新たに敷金を出すことはないのではないでしょうか。
しかし、新しい所有者が不動産賃貸をせず、あたなに立ち退きを求めた場合は、今の大家さんから敷金を返還してもらうようになるため今の大家さんに請求するようになると思います。
ただ、不渡りを２回も出しているということは、借主が退去するまで手をつけてはいけない敷金に手を出していると思われますので、裁判で争うことになるでしょう。

お礼

回答助かりました、参考にさせていただきます。

ありがとうございます、感謝します！

回答No.1

poolisher

１．保証金が債権として取り立てが可能になるのは、契約終了後です。
２．任意売却の場合、契約は引き継がれます。
３．競売の場合、抵当権設定日付が賃貸契約日付より早ければ、
　　競売買受人は契約の引き継ぎ義務はありません。
　　この場合、この時点で保証金はなくなってしまいます。
　　以降再契約できるかどうか、新たな保証金の有無は買受人の意向次第です。

概略は以上です。
先ずは競売にかかるかどうかを把握し続けることです。
競売にかかるにしても今日明日すぐにということではありません。
競売がわかった時点で家賃支払いを停止して、競売・登記移転時点で
未払い家賃と保証金の相殺を狙うという手段も考えられますが、
その前に、第三者に家賃を差し押さえられてしまうと、不払いは難し
くなります。

あなたの商売が「生きている」商売であれば、新しい家主も意味の
ない立ち退きは要求しないでしょうし、場合によっては保証金の
交渉も可能でしょう。
いまやることは、
　・できるだけ関連情報を入手する。
　・少しでも商売が上向きな方向へ努力する。（営業時間延長とか）
　・原価（商品、原材料）以外の支出は抑える。
　　特に、設備関係費用（修繕、交換）は原則停止とする。
です。

お礼

回答ありがとうございます。たくさん情報をいただいて、ありがたくて、本当に。参考にさせていただきます！