アパート経営における利回りとは？

質問

次のような物件があるとします。
・新築
・現在満室で滞納ナシ
・年間賃料５５０万
・年間維持費５０万
・土地建物込み価格５０００万円
これをネットで利回り計算すると
(５５０万－５０万)÷５０００万＝１０％
となります。
この時出てきた１０％という数字は「どんな意味」があるのでしょう？
個人的には他の物件と比較するための指標としての意味しかないように思えています。

ネット検索してもうまく見つけられなかったのでよろしくお願いします。

回答No.3

poolisher · ベストアンサー

金融商品の利回りとは違いますが、同様に収益指標としての意味を
持ちます。

一番大きいのは減価償却で２０年均等償却なら▲５％/年　です。
他に、固定資産税や維持諸経費がかかり、仮に▲１％/年　とします。
そうすると、正味の利回りは　１０－５－１＝４％　となります。

この４％は他の金融投資と比較できる指標ですし、
ローン金利との比較で借入判断が可能です。

アパートは建物劣化（償却）以外にも、空室リスクや家賃不払いリスク
など固有のリスクがありますが、他の投資も同様に固有リスクはある訳
ですからここではそれらを省略して以下まとめると、

投資額５０００万、利回り１０％　の持つ意味は
・期間２０年で元本返済満期、利回り年払い４％ただし途中解約不可。
・満期には、中古収益物件が付いていきます。
という具合です。
一般的にいえば、利回り１０％は買いですが、リスク評価で見送った方
がいいという判断もあります。

お礼

やっと明確な説明にあえました！
ここまで考慮すれば金融商品と比べることができますね。
回答1,2の段階で質問を打ち切らなくて本当によかったです。

どうもありがとうございました。

できればもう１点確認させてください。

＞ローン金利との比較で借入判断が可能です。
これは
正味利回り＞ローン金利
の場合、フルローンで借りても採算が合うと考えてよいのでしょうか？

回答No.4

poolisher

no3です。
＞正味利回り＞ローン金利
の場合、フルローンで借りても採算が合うと考えてよいのでしょうか？

普通の返済条件とは違いますが、こういう例で考えてみます。
（条件などはno3の答えと同様にしますが）
元本５０００万を２０年借りる。
毎年利息を３％払う。元本は据え置き。
２０年後元本を一括で返済する。

元本返済分は毎年の減価償却費で積立られますので、
比較は正味の利回り４％とローン利息３％の差となります。
単純にいえば、５０００万の１％＝５０万が毎年の収益になり
２０年後、中古マンションが付いてくるということになります。

実際には元本も同時返済しますから、年度収支計算は違ってきます。
また、所得課税や前回回答のとおり、種々リスクもありますが、
大雑把な考えかたとしては、正味利回りがローン金利を超えれば
フルローン（自己資金０）で利益を生む可能性がある、といえます。

この先、具体的に検討するのであれば、ローン返済計算ソフト
（といっても、excel無料ダウンロードなどもあると思いますが）
などを使ってシミュレーションしてみると実感がわくと思います。

お礼

大変ためになる知識とその考え方を教えていただきました。

ありがとうございました。

回答No.2

himawari223

こんにちは

投資した金額にたいして、どのくらいの収益が見込めるかが、アパート経営の指標になります。

同じ金額を投資するとしたら、収益が多いほうが、投資物件としてはより良いということになります。

他に、登記費用、修繕費・固定資産税等、必要経費が発生しますので、不動産やさんによーーく聞いて下さい。

もし、ローンで買うとなると、空室になった時のリスクも考えておきましょう。

お礼

やはり「指標」にすぎませんね？

つまり物件同士を比べるための不動産用語であって、金融の用語とは異なる？

誰に聞いても明確な回答を得られないので困っているのですが。

ありがとうございました。

回答No.1

yatoaa

５０００万円を投資せずに　じっと銀行預金していた場合は　銀行利息の分がもうけ額
５０００万円を当該のアパート購入へ投資したとすれば　年５００万円のもうけ
ということになるので　銀行預金にあえてあてはめて見れば年利１０％
という比較になりますよ
という　アバウトな概念　（たぶん　不動産投資会社が考え出したキャッチフレーズ）

お礼

＞「あえてあてはめて」見れば
ここらへんですよねー。
そもそも銀行への預け入れと比較できるのですかね？

＞たぶん　不動産投資会社が考え出したキャッチフレーズ
もしそうだとすれば納得できる回答です。

ありがとうございます。