収益物件の建築について

質問

既存の中古収益物件（マンション）を購入する場合と新規に建設する場合の比較ですが、
新規に建設する方が有利になるのでしょうか？

ポストに収益物件のチラシが入ってたのですが、
◎価格　8000万円
◎家賃　720万円
◎利回　9％（満室）
◎築　　15年
◎土地　30坪
◎建物　80坪（RC）
というような条件でした。
ちなみにその近辺の土地の価格は坪100万程度です。

これを一から新規に建てた場合
◎土地　30坪×100万円＝3000万円
◎建物 80坪×60万円＝4800万円
3000万円＋4800万円＝7800万円

かかる税金等は計算に入っておりませんが、パッと見新規に建設する方がお得な気がします。

この考え方は間違えてるのかご鞭撻の程宜しくお願い致します。

回答No.3

TOGO123 · ベストアンサー

大家してます、不動産に建築の経験もあります。
まず新築は土地を買って建てるまでのラグがあり金利や家賃の見込めない期間が発生しますので、投資なら中古のほうがメリットが多い場合があります。
ＲＣなら建築費用はものによりますが80万弱くらいでしょうか
減価償却が47年くらいですので15年でもまだまだいけます。
相続税対策や高収入のかたならば、中古物件でまわすのが吉です。
不動産があって有効利用を考えた場合のみ新築との選択肢があるような気がします。

お礼

相続税対策という意味もあるので中古の方がメリット多そうですね。
ありがとうございました。

回答No.2

detekoiya

坪単価６０万では建てられないと思います。

お礼

結構かかるんですね。知り合いの建築業者にも聞いてみます。ありがとうございました。

回答No.1

noname#50009

＞この考え方は間違えてるのか

この考え方とは？
あなたの例題で、新築する場合の施工期間、それに伴う利息、又はリーシング等を抜きにすれば一つの想定としてそこまでおかしくはないです。（ＲＣ坪60万円は今時は微妙ですけど。）

で、「収益物件というのは新築したほうが常にお得じゃないの？」という質問であればそれはケースバイケースです。

地価も賃料も物件価格そのものも条件は色々ですから、そのチラシのケースでは何となくそういうことも成り立ちそうかな、という程度の話です。
仮に利回15%まで価格を落として売っていれば、4,800万円になりますのでね。この条件では更地から造ったら合わないですよね。

もう一歩踏み込んで言えば、あなたの推論（積算評価）と現在の売物件水準（収益評価）がマッチングしてくるということは、その不動産（主に土地）の現在のポテンシャルにおいて9%前後のレートというのは妥当性が強いのかもしれない、という洞察もできてきます。

お礼

最近は利回りが悪くなってきて6年ほど前なら１５％くらいまわる物件はたくさんあったのにと思います。どうもありがとうございました。