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サラリーマンのアパート経営について
アパート経営に関する事は無知な為質問させていただきます。 どなたか初心者にもわかるように説明していただけると大変ありがたいです。 主人が中古アパートを購入し運営したいといいだしました（３０代） ６０００万の１棟利回り？２０％月額収入１３０万 ２０００万の１棟利回り？２７％月額収入４９万 主人の年収約４８０万、私の年収２３０万 子無し 義父母がアパート経営を２年前に始めました、その影響もあり私たち夫婦も資産を残せとゆう意味で義父母が物件を探してきた物件です。 主人は不動産の方にも会ってなく、物件も実際に見ていません。 そもそも私は反対で全くの初心者なもので、専門用語もネット等で調べてはいますが理解できません。 質問ですが、 以上のどちらかの物件を購入貯金は８００万あります、銀行から残額を借金し入居者が借金を返済（家賃収入）？ リフォーム管理費など諸々かかると思いますが、そういったものも含めて、入居者がいれば（満室）＝借金返済となっていくのですか？ 利益はいつ出るのでしょうか？ 利回りとは一体どうゆう事を言うのですか？義父母は２０％以上の物件ばかりを狙っています。 もし、運営を始めたとして満室にならなかった場合はどうなっていくのでしょう・・・サラリーマンとして得たお金に手をだして赤字？を埋めていくこともあり得るのでしょうか？ 主人も義父母も購入するつもりでどんどん話しが進んでいます。 私はせめて４０代になってからでも遅くないと思っているのですが・・・なにせ３対１知識なしなので一緒に応援するしか？ないのでしょうか？ 義父母は特に現在力を入れており、始めたばかりなので熱が冷めません今は不動産の方も親切にしてくれるだろうし、入居者も入れてくれると思いますが、あと５年１０年たった時が心配です。 こんなに心配する事はないのでしょうか？ 今後、子供、転職（主人）も考えております。 どなたかこんな超初心者に回答とアドバイスをお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
ご両親とご主人がイケイケ状態なら、せめて奥様だけでも冷静になられることをお勧めします。 物件価格や利回りはもちろん重要ですが、物件そのものをじっくり判断してください。 広告上の利回りは、ほとんど満室時を想定しています。 建物が古くなってきても満室になりそうな物件ですか？ まず、立地、設備、築年数、見た目の綺麗さ、間取り、騒音、近隣施設など。 あなたがアパートを探すとしたら、その物件は是非入りたいと思えますか？ 自宅とは視点が違いますよ。 例えば、自宅ならば駅から１０分歩くことも厭いませんが、せっかくアパートを借りるなら、駅から１０分も歩きたくないですよね。 間取りから、ターゲットがわかると思いますが、近くに大学もないのに学生向きになっていませんか？ ファミリー向けなら、近隣にスーパーや病院などの生活関連施設が充実していますか？ うるさい幹線道路沿いではありませんか？ 防音はちゃんとしていますか？入居者からのクレームの多い物件はやっかいですよ。 住みやすそうな間取りですか？収納はありますか？ 風呂・トイレは別ですか？ 近隣のアパート状況はどうですか？近所に空室があふれていませんか？ 設定家賃は高すぎませんか？ 古くなるに従い、家賃を下げなければ入居者が集まらなくなりますが、家賃を下げてもフローは大丈夫ですか？ とにかく、アパート経営で一番のリスクは「満室になるかどうか」です。 満室になりそうかどうかの心配は、大いにしてください。 逆に言えば、常時満室経営さえ出来れば、多少の利率の悪さなどカバーできます。 いくら満室時利回りの良い物件でも、満室にならなければ絵に描いた餅に過ぎません。 もちろん、満室にならないからと言ってローンの返済額が減るわけではありませんので、最低でもローン返済額＋固定資産税＋管理費＋修繕積立金以上の家賃収入がなければ、サラリーマンの給与からの持ち出となります。 超人気物件なら、投資価値はあると思います。が、超人気物件が格安で売りに出て、かつ、その情報が素人さんのところにまで届くことは考えがたいですけど。 利回りが高いということは、実は人気が無くて満室にならない・価格を下げなければ売れない・見かけ上の利回り上昇・となるパターンも多いと思います。 現在の入居率、空室になった部屋が埋まるまでの月数、転居率及び転居理由及びその地域の経済見通しは、是非調べておきたいですね。 この不景気なら、そこそこ古いけど家賃が格安の物件に人気が出るかも知れません。 でも、景気が回復して所得が増えると、みんなもっと良い部屋に移っていってしまうかもしれません。 そんな中で、確実に入居者をゲットし続けなければなりません。 結構難しいものですよ。
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元業者営業です 利回りについては他の回答者さんが回答されている通りです。 ここはあくまで「業者として」回答させていただきます。 まず、賃貸業は「クレーム産業」です。日々の細かいクレームから、時には「訴訟騒ぎ」になる事もあります。それに対応できるだけの知識、資金、時間がない方はそれを専門家（不動産業者、弁護士）にお願いすることになりますが、当然ながらそれにはお金がかかります。 ご質問者様の物件がどうかはわかりませんが、今どき「利回り２０％」なんて「普通」じゃありません。 あくまで東京都での話ですが、新築賃貸マンションで３％～５％、築２０年前後で８％～１０％というところです。この範囲から外れる物件は概ね「問題あり」の場合がおおいですね。 地域性にもよりますが、通常賃貸業（特に居住用）は大都市圏以外では採算がとれないので（賃貸需要の問題で）関東であっても関西であってもそれ程かわりません。 高利回りという事は「賃料が高い」か「購入金額が安い」という事ですが、通常賃貸不動産は「賃料が高い」場合には「購入金額も高い」ので、おのずと利回りは低くなります。 つまり、この「常識」に照らし合わせても「利回り２０％」がいかに「非常識」かがご理解できると思います。 高利回り物件（高賃料、低価格物件）に借り手がいるかどうかは普通に考えればわかりますよね。 先述のように賃貸業は「借りる人がいてこそ」の商売です。分かりやすく言えば、検討されている物件を冷静に見てご質問者様が「自分ならその条件（賃料、物件）で住みたいかどうか」でお考えいただければある程度は判断できるでしょう。 結論 この物件を購入する目的が「インカムゲイン（家賃収入）」なら買いません。このご時世「利回り２０％」の物件に借り手がつくとは思えませんので。 ただし目的が「キャピタルゲイン（安く買って高く売る）」なら検討するかもしれません。 しかし、そんな「おいしい話」が見込める物件が市場へ売りに出ることはありません。私ならそんな「おいしい話」は他人へ教えません（笑）。 ご熟考の上にもご熟考を。
お礼
回答、アドバイスありがとうございます。 ＞この物件を購入する目的が「インカムゲイン（家賃収入）」なら買いません。このご時世「利回り２０％」の物件に借り手がつくとは思えませんので。 ただし目的が「キャピタルゲイン（安く買って高く売る）」なら検討するかもしれません。 しかし、そんな「おいしい話」が見込める物件が市場へ売りに出ることはありません。私ならそんな「おいしい話」は他人へ教えません（笑）。 そうですよね～そんなおいしい話他人には普通教えないですよね。 主人は「家賃収入」を考えているようなので、もう１度話し合いしたいと思います。
- dyundyun
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不安を解消できるくらいに勉強なさってください。 業者さんの言葉を鵜呑みにするのは結構ですが、 リスクを負うのは事業主さんとその保証人さんです。 アドバイスと致しましては、利回り計算をシビアにしてください。 返済計画を含めたシミュレーションを立ててみてください。 勿論、支出には金利、税金、修繕費、管理費等など 収入に関しては、入居率は100％なんてあり得ませんし、 家賃が維持できる物件か。。等といった予測（余裕）も考慮してください。 ポイントは建物の寿命と借入れ期間です。 シビアな計画でも利益が見込めるならば、 投資する価値があると判断ですね。 何故そんな物件が出回っているのかはアレですが（笑
お礼
回答、アドバイスありがとうございます。 ＞不安を解消できるくらいに勉強なさってください。 まさにその通りです。頑張って勉強します。
- monnjya
- ベストアンサー率40% (72/179)
>利回りとは一体どうゆう事を言うのですか？義父母は２０％以上の >物件ばかりを狙っています。 利回りとは、いわゆる表面利回りの事だと思いますが 諸経費を考えずに、物件価格と年間想定家賃を割り算したものです。 例えば・・・ 一部屋毎月５万円で貸せる２０世帯のアパートがあったとすると ５０，０００円×２０世帯×１２ヶ月＝１２００万 上記が年間満室時想定家賃となります。 この物件を６０００万で買ったとすると・・・ １２００万÷６０００万＝０．２（２０％） ８０００万で買ったとすると・・・ １２００万÷８０００万＝０．１５（１５％） これが利回りです。 購入金額が上がれば利回りは悪化し、下がれば上がります。 投資物件を買う際に収益性の良さ・悪さを比較する際の 一つの判断材料とするものです。 しかし、利回りは購入時の一つの目安になりますが、利回りにのみ注目せずに 修繕やリフォーム・固定資産税や都市計画税・空室想定・物件エリアの需要の強さ・人口動態・築年数・管理委託費用・出口戦略（売却・建て替え・相続）などなど色々考えて購入をすべきかと思います。 物件を買って、人様に貸して収入を得ると言う事は 一つの業を営む事になります。 無論、貸し手としての色々な責任・義務も出ます。 上手く運営している人はきちんと利益を出している人もいるでしょうし ローン返済でトントン、持ち出しなど色々な人がいるでしょう。 何でもそうですが、経営の仕方次第なのかもしれませんね。 よくよくお話し合いをされて決めた方が良いかもしれませんね。
お礼
回答、アドバイスありがとうございます。 色々反対するにも勉強が必要ですね もう１度じっくり話し合ってみます。
全くの初心者が、いきなり多額の借金こさえてアパート経営、ですか。 よくある失敗談の一例になりそうです。 利回り20％、27％ですと。 素人さんほど利回りに釣られて物件購入。だけど、物件が古いが故に空き室がずーーーーーっと続く、と言ったケースをよく見かけます。 物件は人気の場所か、駅から徒歩何分か、需要のあるところか、メンテにどのくらいのコストがかかるのか、その他もろもろ調査検討、総合的に判断して購入するかを決めなければなりません。 ＞利回りとは一体どうゆう事を言うのですか？義父母は２０％以上の物件ばかりを狙っています。 理解しやすいように簡単に述べますと、実質利回り20％の場合、５年で投下資本を回収できます（借金なしを前提として）。 しかし、現実、空きがでたり、メンテしたり、銀行に利子払ったりしますから、そんなうまく行く話などは滅多にお目にかかれません。 ＞もし、運営を始めたとして満室にならなかった場合はどうなっていくのでしょう・・・サラリーマンとして得たお金に手をだして赤字？を埋めていくこともあり得るのでしょうか？ 投資に失敗した場合、給与所得の中から銀行に返済していきます。 それでも返済しきれない場合、差し押さえ、競売になります。 ＞義父母がアパート経営を２年前に始めました、その影響もあり私たち夫婦も資産を残せとゆう意味で義父母が物件を探してきた物件です。 主人は不動産の方にも会ってなく、物件も実際に見ていません。 仮に、義父母が今後の投資で失敗した場合、相続放棄すれば質問者さまに実害はいきません。 しかし、不動産に詳しくない質問者さまご夫婦が投資に失敗した場合、質問者さまご夫婦が差し押さえに遭い、最悪夜逃げ、自己破産にいたる可能性は否定できません。 さて、ここで本題。私もいろいろ物件を手がけてきましたが、１２月になって、この不況、今までの不況とは異質な不況だとひしひしと実感しております。２０年前のバブル不況以上にたちの悪い不況であるとの認識をしています。恐らく戦後初めての難局ではなかろうか、と。 今月、気に入った物件があったのでまた購入しようと思ったのですが、やっぱり止めました。１年半前、資本は株式市場から全て撤収。今年割安な不動産をボチボチとは買ってはいました。しかし、これから最低１年間購入することは控えることにしました。 まだまだ、外資による日本の不動産市場からの撤退が続きそうなんです。マンション供給過多が深刻な問題になってます。高値の時に購入したサラリーマンによる浅築マンションの売却が増えているんです。 要するに、まだまだ不動産価格はしばらく下落していく、と予想せざるを得ないんです。だから、不動産の買い控えをしているんです。 不動産市況が底を打つまで怖くて買うに買えないんです。 現金派の私でさえ、今回の不況によって不動産購入にビビってるんです。 質問者様がアパート買って空室が続いた場合、その覚悟はできているんですか？ アパート買って運営して、空室が続いても借金は毎月銀行に返していかねばならないんですよ。 ちょうど世界同時株安事件があった頃に借金してアパート経営を始めた方々なんかは新築当初、満室黒字でも今、空室赤字続きで売却、競売に追い込まれている方がいます。 不動産を購入するタイミングは、その時々の経済情勢の状況も考慮しなければヤケドしますよ。特に借金してのアパート経営は。 ま、以上に書いたことはあくまで私見ですから、ご家族でよくよくご相談の上、お決めください。
お礼
回答、アドバイスありがとうございます。 ＞質問者様がアパート買って空室が続いた場合、その覚悟はできているんですか？ アパート買って運営して、空室が続いても借金は毎月銀行に返していかねばならないんですよ。 まさに、ソコなんです、主人も義父母も「大丈夫」としか言ってくれなく何の根拠があってそのように言えるのか疑問です。 やっぱりもう１度じっくり話し合いしてみます。
- sirousagi1
- ベストアンサー率35% (730/2058)
大家の一人です。 この場では、伸るか反るかなんてのははっきりわからないです。 私は、親の所有する土地で雑種地のため「固定資産税がたいへんだ」 なんとかしろ。 ということから、私が全額借金して建てました。 親は「借金は嫌いだから、お前が借りろ。」なんてバカなこと言いまして。（相続の時更地扱いになってしまう。） これが37歳の時です。もう8年経ってしまった。 運営上、「家賃の全額はみんな使っちまおう。」なんてことは考えない方がいいことは、おわかりと思います。 私は、職がありますので単なる副収入程度にしか思っていませんし、繰上げ返済重視と、メンテ費用の確保・ 設備の維持充実を心がけています。ですが、賃貸経営で生計をたてている人もいます。 古い物件だと、メンテの問題も考えないと、年々募集ごとに家賃を下げないと空き室に・・、という 心配ごともあると思います。木造だと尚更と思います。 広告の利回りは、単なる指標にしかすぎないと思うべきでしょう。 ９室中で空き室２部屋が、一年だときついかな。 今は、駅近くでも空いている物件は多くなっています。周辺の状況を把握してみましょう。 心配に思う気持ちはわかります。私も事業決定して入居者が予約されるまでは、心配ごとではありました。 まずは、物件のリサーチで単なる物とは見ずに、立地条件や自分ならそこを借りるかなど 一歩下がってご家族で観察してみることから提案してはどうでしょう。 意外と熱が下がって、「ちょっと待ってみるか」と冷静になるかもしれません。 失敗することばかり考えたら、何にもできないことでもあります。 小さいことから始めてもいいかとも思います。
お礼
回答、アドバイスありがとうございました。 ＞まずは、物件のリサーチで単なる物とは見ずに、立地条件や自分ならそこを借りるかなど 一歩下がってご家族で観察してみることから提案してはどうでしょう。 意外と熱が下がって、「ちょっと待ってみるか」と冷静になるかもしれません。 このように提案できるまで反対するためにも、私が不動産について勉強しなきゃ意見も通らないですよね
お礼
回答、アドバイスありがとうございます。 ＞ご両親とご主人がイケイケ状態なら、せめて奥様だけでも冷静になられることをお勧めします。 そうですね、私だけはせめて客観的に見れるように勉強したいと思います。 ＞その情報が素人さんのところにまで届くことは考えがたいですけど。 そうなんです、義父母がたかが数年で不動産の方と信頼関係を築いたからと言っても営利目的ではないか？と疑ってしまうのです。 難しそうですが、頑張って勉強します。