賃貸住宅の賃料の土地/建物分の比率

質問

賃貸住宅の賃料について教えてください。
賃料のうち土地の分/建物分を分けるとすれば、どう考えるのが都合が良いでしょうか？

例えば都市部の戸建て住宅で新築価格４０００万円(土地２０００万円、建物２０００万円)があるとします。そういった物件を見ていると大まかに家賃150～250ヶ月で物件購入価格ぐらいになっている気がします。つまり家賃20万円/月ぐらいになっている気がします。

この20万円のうち、土地の賃料がいくらで建物の賃料がいくらと考えればよいのか教えてください。

回答No.2

noname#203300 · ベストアンサー

in_go-ing　です。

　『お礼』拝読いたしました。

>　土地の賃料がいくらで建物の賃料がいくらと考えればよいのか

　上げられている例でも土地の値動きが分からなければどうにもなりません。新築時は土地と建物が50％50％ですから簡単（否、建物は建てた途端に建築価格の価値はない？）ですが、果たして一年後は土地価格がどうなっているか？アベノミクスとやらで少し右に上がる？一方建物は確実に減価償却していきます。こちらは計算が簡単ですが、それでは『減価償却』分を家賃に含めるか？（否、含められるか？）世間一般では含めてはいないでしょうが、それでは子供の代には「クソ親父が減価償却まで食い潰しやがって、ボロ家を壊す金さえない！」と嘆かれる。要は、『家賃収入』をどうするかの問題と思っています。どっちにしても、“博打”に近いかな？

お礼

お付き合いありがとうございます。

まず、値段の決め方は一通りではありませんし、いろいろ考えてみたいと思っています。市場価格もあるし収益還元価格もあるでしょう。

たとえば土地の賃料は貸した場合の地代から見た利回りから算出する方法もあるでしょうし、長期の借地は返ってこない可能性に対するプレミアムもあるでしょう。建物も同様に償却や修繕費を差し引いた利回りで考える(REITでいうところのNOI利回り)というのもあるでしょう。

家は土地を買って建物を建てることもできますし、土地は借りて建物だけ建てることもできますし、借家を借りることもできます。正直、土地を買って建物を建てた場合、それを土地建物総額=家賃200か月で設定すれば表面利回り6%ですが、建物の償却や修繕・税金等を差し引くとNOIで3%も行きません。REIT買った方が得です。

何でこんなに儲からないのだろう？
土地の部分で損なのか、建物の部分で損なのか、資本効率の悪いのはどっちなんだろうか？

逆に資本効率の悪い部分は借り手済まそう、いい部分は買ってしまえ、と思うわけです。家はある種30年満期の長期の定期預金みたいなもので、よく考えて得な条件で手に入れたいものです。そこでそもそも目の前のプライスの内容をよく理解したい、と思っているわけです。その利回りを知っておいて、今後金利が上がるのか下がるのか、という賭けをすることに変わりありませんが、少なくとも自分は何に賭けるのかぐらいは知っておきたいです。おっしゃる通り不動産購入は最終的には博打ですが、何も知らずに賭けに巻き込まれるのだけはごめんです。

ただし興味があるのは通常の一戸建てです。ワンルームマンション投資には興味はありません。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　賃貸物件の賃料と言うのは、今やどのような商品でも同じでしょうが、コストから積上げて賃料（上代）を決定することは出来ません。まして完全競争市場の賃貸物件市場ですから尚のこと、家賃（価格）は市場によって決められます。大家の方は土地代や建設費や減価償却、或いは金利？、を考えて市場が決めている価格（家賃）で今後の経済情勢や社会情勢も考慮しながら採算がどうかを判断するわけです。

　ご質問の『土地の賃料がいくらで建物の賃料がいくら』も物件の場所によって大きく違ってくるでしょう。簡単にすれば、都内の一等地で畳一枚分（1/2坪）何十万という土地でも、地方の反（300坪）何万と言う土地でも建設費にそう差異はありません。しかし、私が実際に経験したところでは、都会と田舎で家賃にそう違いは無いようです。では田舎に賃貸物件を持つほうが得かとなりますと、そう簡単には行かないのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。おっしゃることはよくわかりますし、市場で打ち勝つための価格としてはそのとおりですが、ある種今回は机上の空論で結構です。

実際には他の賃貸住宅に勝てるかという話もあるし、あまり高ければ買ったほうが得だし、安ければ借りたほうが得です。
あるいは初期投資を抑えたい人、その地域に住み続ける保証がないので土地の価格変動リスクを抑えたい人などいろいろな人がいて、そういう人は長期的には買った方が安いとしてもプレミアムを払ってくれるでしょう。

今回は土地を借りて家を建てる場合(借地の賃料と建物の償却を合計したもの)や賃貸住宅そのものなど、いろんなケースについてどちらが割安かをじっくり考えてみたいと思っています。