重要事項説明で説明されなかった高さ制限の詳細について
8月に土地だけを購入して家は来年中に建築しようとしていたのですが、今になって建築設計事務所から、「調べたら第2種高度地区で斜線制限がある事が分かったので設計を変更せざるを得ない」との連絡がありました。
経緯ですが以下のとおりです。
１．土地を購入する際、不動産業者(仲介者)に対して当方から「北側の斜線の制限は無いのか」と質問
２．不動産業者は１．の質問に対して、「日陰制限があり北側斜線制限はこの場合適用されない」と回答
３．重要事項説明書には「北側斜線は無し」と言う記載があり、また第2種高度地区に関わる斜線制限の記載は何も無し。ただし、「第2種高度地区である」という事だけが記載されている。詳細な高さ制限の言及はなされていない。
４．土地の購入契約の締結までに、第2種高度地区の場合の斜線制限に関する詳細な説明は一切無かった。「第2種高度地区です」という説明しかなかった。
５．建築家に設計を依頼し、その後第2種高度地区の斜線制限が判明。
上記のような経緯があったうえで今般不動産業者に対して何故契約前に第2種高度地区の斜線制限について説明を省いたのか説明を求めると、不動産業者は「第2種高度地区だと伝えているから分かった上で買ったんだと思った」、「建築基準法における"北側斜線"の制限の有無を聞かれたと思ったからその事についてだけ回答した」と言い出しました。
当方は不動産に関しては素人です。ですので、建築基準法上の北側斜線と第2種高度地区に関わる都市計画法に基づく斜線制限(北側からかかるものなのですが)とは違う制限だと言われても、北側からかかる斜線制限に変わりは無いからその違いなんてちゃんと説明を受けないと分かるはずがありません。不動産業者は口にこそ出しませんが、「第2種高度地区だと説明したんだからその内容を確認しなかった買主が悪い」という態度です。
元々狭い土地を購入したので、なるべく広く建てたいと思っていたので斜線制限の有無を不動産業者に確認した訳ですが、契約前に第2種高度地区の斜線制限についての説明(具体的・定量的な高さ制限の説明)を受けていれば対象となっている土地は購入していなかったと思います。
斯様な状況な訳ですが、この場合不動産業者に「説明義務を怠った」という事は言えるのでしょうか？
正直、自分で調べなかった当方も甘かったと反省していますが、契約前の不動産業者とのやり取りの中で高さの制限などにこだわっているという事は不動産業者に対しても表明してきたつもりです。
建築家の方に相談したら、「北側斜線制限もあるけど、第2種高度地区に関わる斜線制限の方がきつい条件なんだからそれをちゃんと説明しなかった不動産業者は道義的に不誠実だし説明義務を果たしていないと思うが、第2種高度地区だという事は伝えてるから責任は無いと主張するでしょう。頑張っていい設計しますからなんとか頑張りましょう」と慰められました。。。
因みに第2種高度地区についての対象土地の管轄行政の定める制限は以下のとおりです。
「建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離が８メートル以内の範囲にあっては、当該水平距離の１．２５倍に５メートルを加えたもの以下とし、当該真北方向の水平距離が８メートルを超える範囲にあっては、当該水平距離から８メートルを減じたものの０．６倍に１５メートルを加えたもの以下とする。」
どなたかこの種の件に関しお詳しい方、アドバイスをお願いいたします・・・
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お礼
回答ありがとうございます。 絶対高さも高さ制限も言葉は違いますが、同じ意味合いと思っていいのでしょうか？