家屋の名義人変更について

質問

一戸建て住宅と土地を購入する際に、父親と祖母の共同名義により、購入しました。ところが、その後、道路拡張による区画整理のため、以前と同じ土地なのですが、家を一度取り壊して、建てかえざる得なくなりました。新しい住宅が完成した後、住宅の名義だけでも、相続税など今後のことを考え、父親だけ一人に名義変更したいのですが…。この場合、
（１）父親一人に、住宅の名義変更することは、法的に可能でしょうか。可能な場合は、名義変更に関して、祖母の同意は必要でしょうか。
（２）不可能な場合はなぜ、変更できないのか、教えてください。

　よろしくお願い致します。

回答No.4

bonnnou

私が、想定した状態より、現実は、遙か先を行っているのですね。

　現在の状況が、貴方の質問の回答となるでしょう。

　そこより、一歩先を相談したいのなら、次のような事が必要となるでしょう。

　　１．お祖母さんは、今回の事を、どこまで、ご存じなのでしょうか？
　　２．お祖母さん分の補償金は、どうされましたか？
　　３．その事についてどのように考えているのでしょうか？
　　４．建築確認は、多分、お父さん・お祖母さんの共同名義でしょうが、
　　　　建築費用の捻出は、どうなっているのですか？
　　　　お父さんの分、お祖母さんの分の割合？
　　　　総額幾らで、お父さん分の支出、お祖母さん分の支出？
　　　　　その他の人（お母さん等）の支出はあるのでしょうか？
　　５．前の家は、どれくらいの広さ（建て述べ、何平米・何坪）で、築何年
　　　　くらいの家でしたか？
　　６．新しい家は、どれくらいの広さでしょうか？

回答No.3

noname#3856

古い建物は、既に取り壊されて「なくなって」います。
新しい建物の「名義人」は、「古い建物の名義」には関係なく、誰が「所有者」にあたるかで決まることになります。

「所有者」が誰になるのかは、誰がどれだけ購入建築資金を出したかで決まるというのが原則です。
このあたりの話についてはNo.1の方が解説されていますので、既におわかりですね。

具体的な登記の手続がどのようになるかをちょっと書いておきます。

既に建築確認が下りて建築中ということですが、そこでの「建築主」は誰になっているのでしょうか。
登記するにあたっては原則「建築確認」も「所有権を証明する書面の一部」として添付書面となり、そこでの「建築主」が所有者と推測されることになります。
現在「父・祖母」の両名が建築主となっているのでしたら、原則両名の共有と推測されることになるわけです。

これを「変更」するには、当事者が実印を押印し、「印鑑証明書」を添付した「変更証明書」または「更正証明書」（最初から間違っていた場合）を作成することとなります。
不動産という大切な財産の「所有権」に関わる問題ですので、「当事者」が知らないままに勝手に変更することはできないわけです。

さて、もう一つご心配の「祖母が勝手に売却してしまわないか」ということについてです。

まず、父が死亡した場合、その持分については「配偶者（母）、子」に相続されることになります。
権利がなくなるわけではありませんから、そこに住み続けることができます。

祖母が自分の持分だけ売却しようとしても、「共有持分」だけを購入するような人は通常いません。
持分だけ購入して住む権利を手に入れたとしても、あなた達を追い出すことはできませんから、共同生活しかできないわけです。
つまり売却することは事実上不可能ということになります。
絶対ではありませんがそれは現時点でも同じことですね。（土地共有者に祖母が入っていますから）

現実に今どんな書面をもっているのか等がわからない状態での回答ですので、「予備知識」として考えて頂く方がいいでしょう。

具体的な話は、建築業者さんに紹介してもらった「司法書士・土地家屋調査士」さんに相談を行い、税金問題については「税理士・税務署」に確認されることをおすすめします。
このときは電話相談ではなく「書面」を見てもらっての相談をされるようお願いします。

回答No.2

noname#24736

１．お父さんが、祖母の名義の土地も使うのですから、建てる事について祖母の了解が必要です。

２．建物については、お父さんが全額資金を出して、建物を建てるのでしたら、お父さんの名義にすることは可能です、というよりも、他人名義にしたり、他人との共有名義にすると、お父さんからその名義人に対する贈与となり、その名義人に贈与税が課税されます。

祖母も、建物の資金を出せば、その出資割合で、お父さんと祖母との共有名義で登記することになります。
お母さんも、共有名義人になる場合、お母さんが資金を出していないと、お母さんに贈与税が課税されます。

つまり、何人かで不動産の取得をする場合、資金の出割合に応じて、共有名義で登記をしないと、贈与税が発生するのです。

ただし、20年以上婚姻期間のある夫婦間で、居住用不動産もしくはその購入資金の贈与があった場合、基礎控除１１０万円の他 最高　2,000万円までの贈与税の配偶者控除が受けられるますから、贈与税の心配はなくなります。

回答No.1

bonnnou

私は、官公庁の依頼を受けて、土地の買収、建物移転の補償について、地権者と交渉したり、反対に、地権者側の依頼で、官公庁との補償交渉も行っています。

　そのなかでこのような質問をする人が時折おります。

　それどころか、「現在高齢の父親の名義であるが、いつ死ぬか分からない。この家の当主（戸主）は、自分である。もしこのまま、父親のものとすれば、もうじき死ぬので、相続税を払う事になるので、この収用の際に、自分の名義にしておきたい。」または、「新しい家は、自分の名義にしておきたい」と主張する人もいます。

　ここで、考えてみましょう。
　「収用」がなければ、その土地建物は、親から子へ、「相続」するか「贈与」しなければ、その所有権は、移転しません。
　その行為を行うときは、「相続」もしくは、「贈与」の届け出、を税務署に行い、相続税・贈与税についての評価を受けなければなりません。

　評価といったのは、その相続・贈与の対象物の価値が、低くて、０円の課税となるかもしれないからです。

　さて、そこに、収用が入ってくるわけです。
　この質問の場合、土地は、減歩（小さくなるものの）、元の土地に建物を再建する訳ですが、その補償費が貴方のお父さんと、お祖母さんに支払われる訳です。

　つまり、現在の建物を取り壊し、そこに新しい家を建築する費用と、その間の仮住居等の費用が補償の対象ですが、その費用を、たとえば、２５００万円とすれば、その金額は、お父さんに１２５０万、お祖母さんに１２５０万支払われたものとなるのです。

　そのお祖母さんの補償金を使わずに、お父さんが、自分の１２５０万の補償金と残金を公庫等から借りて、工面し、新しい家を建築するのなら、お父さん単独名義で家を建築する可能性はあると思います。（あと、その他の法的な問題がありますので、可能性があると、とどめておきます）

　しかし、お祖母さんの補償金分１２５０万円もその新しい家の建築に使い、かつ、出来上がった建物をお父さん名義にする事は、その補償金１２５０万円をお祖母さんから、お父さんに贈与した事になります。

　その贈与税を納める必要があると、いう事になります。

　そして法的な問題です。これには、２つあります。
　現在が、お父さん、お祖母さんの共同名義であるので、その報償は、もとの機能を復旧するのが目的であるので、新しい建築確認（許可）を申請する際に、その事と、先ほど述べた贈与の問題で、建築確認（許可）を行う担当者が、二人の名義で申請するように、指導する可能性があります。
　これについては、土地区画整理の補償担当者に確認してみてください。
　私の知っている限りでは、「収用証明書」がお父さんとお祖母さんに対して１通ずつ発行されますので、それぞれに、建物の建築を認めるところと、現在が２人名義だから、新しい家も、二人の共同名義にせよとしたところがありますが、それは、少数ですし、議論の余地があります。（＝その担当者との話し合い次第です）

　もう一つは、お父さんを含めた、お祖母さんの子の問題もあります。

　お祖母さんにとってその家が、唯一の相続財産であれば、お祖母さんの補償金を使って、お父さん一人の名義にするという事は、お祖母さんの相続財産を「０」にしてしまう事になります。

　その話し合いを、貴方の叔父さん叔母さん（＝お父さんにとって、兄弟）と行い、納得してもらう必要もあります。
　それでなければ、お祖母さんが死亡した時に、相続問題を起こす可能性があります。

　そこで、次のような解決方法があります。
　これは、現在の建物取り壊しの交渉が、どこまで進んでいるのか？
　そして、これから、書くことを、税務署がどう評価するのか？
にかかっています。

　つまり、まだ、建物の取り壊しについて、土地区画整理組合から、まったく、交渉に来ていないのなら、現時点において、建物所有権をお父さんにしておく事です。
　当然、それについて、お祖母さん、お父さんの兄弟の了解を得て、
　そして、税務署にも、「相談」に行った上で、行ってください。

　もう、土地区画整理組合との交渉が、行われている時は、まず、税務署に行って相談してから、お祖母さん、お父さんの兄弟を説得させる事になりでしょう。

　ただ、この方法は、上記に書いた、贈与税についての脱税とみられる可能性があるので、税務署の指導を十分受けて行う必要があります。（税務署の指導を、書面でもらうくらいの慎重さが必要です）

補足

大変詳しい解説をありがとうございます。もう少し、補足説明をします。父と祖母は親子です。父に兄弟はいません。父と祖母は、同居はしておりません。それから、現在、家はもう建築中で、補償金もおりました。家屋は中古でしたので、家屋の補償金は約1000万、その他の費用が800万ほどで、計1800万円です。　　　　　

　いま、恐れているのは、父が病気で祖母より先に亡くなった場合、祖母が自分の権利を半分行使して、家の売却を強引にされると、父と同居している母と私が住むところを失ってしまい路頭に迷ってしまうことを恐れています。（遺族年金や私のバイトのお金だけでは、安くて生活するのが大変な事が予想されます。父と祖母の親子関係、嫁姑関係は感情的なもつれがあり、最悪です。そもそも前の家を購入する際に、祖母に2000万円ほど出してもらったという事情があります。（今の建てかえに関しては、祖母から財政的な支援はしてもらっていません）現在も祖母には、約1000万ぐらいの財産はあるようです。

　そこで、以上のような事情から、土地の名義は父と祖母の共同名義でそのまま残し、家屋の名義は、祖母をはずすことができない場合、今度の新しい家屋の名義は、今までの父、祖母に加えて、母を入れて３人にするということは、法的に可能なのでしょうか。教えてください。