住宅ローンの組み方について

質問

新築にあたりまして、住宅ローンの組み方を検討しています。

・借入金額：3,500万程度
・返済期間：30～35年程度

地元の銀行と契約について詰めていく予定なのですが、『10年固定金利』が大きく２種類ありまして、どちらにしたら良いか決め兼ねております。

Ａ）当初期間優遇
　　…当初10年は2.0％程度、その後は+1.3％程度になる。
Ｂ）全期間優遇
　　…当初10年は2.8％程度、その後も（１）よりは-1.0％水準となる。

現在は低金利時代と認識していますが、今後長期スパンでは少しずつ金利が上昇すると考えた場合…、
（Ａ）でスタートして次回更新時に他銀行への「借り換え」を視野に入れていった方が、よろしいでしょうか？
それとも、無難に（Ｂ）でスタートした方が良いでしょうか？
繰上返済は（可能な限り…^^;）行っていきたいと考えていますが、指しあたって繰上返済できるの目処がある訳ではありません。

個人的な見解で構いませんので、アドバイスいただけると助かります。
よろしくお願いします。

回答No.3

LegaC2 · ベストアンサー

具体的に3500万円、35年ローン(10年固定)、ボーナス払いなしで計算すると、
A(当初10年は2.0％)の場合、毎月の返済額が115,941円で、10年後の元金は、27,354,330円。
B(当初10年は2.8％)の場合、毎月の返済額が130,821円で、10年後の元金は、28,201,991円。

10年後には、Aの方が、28,201,991円－27,354,330円＝847,661円元金が減っています。
また、毎月の返済額の差額を計算すると、(130,821円－115,941円)×12ヶ月×10年＝1,785,600円、Aの方が少なくすむため、これを単純に、繰上げ返済に当てたとすると、元金は25,568,730円となります。

これ以上は、パターンがありすぎて、シュミレーションできませんが、先ほどの繰上返済を期間短縮で行えば、Aの方が総返済額は少なくなりそうです。
また、繰上返済を返済額軽減で行えば、Bの方が総返済額は少なくなりそうです。

もし私なら、Aを選択します。
最初が一番残金が多いため、そのときの金利が低い方に、私は惹かれます。

ちなみに私は今月中にローンを実行する予定ですが、10年固定で1.7%です。
他にも探されると、良い条件のローンがあるかもしれませんよ。
もちろん、金利だけではなく、保証料等トータルで検討する必要があると思います。

お礼

回答ありがとうございます。
なるほど、返済額の差額分を繰上返済に当てるという考え方ですね。
そうすれば、10年後の金利アップ時でも返済額の増加を抑えられますね。（総返済額も少なくなりそうですね）
10年後の元金の差額にばかり目がいって、返済額の差額のことは考えていませんでした。
アドバイスありがとうございました。

回答No.4

m_inoue222

＞物件価格に対して30％ほどの自己資金が無いと借り換えは不可能という意味でしょうか？

借り換え時の中古物件の価値が問題です

＞自己資金は300万程度と思っています

半分は諸費用に消えますのでほぼ１００％の借入になりますね

築１０年の中古マンションがいくらで売れるか？

１０年後の物件価値は？．．．．．２５００万円？
　１０年後の残債（３０年で）は？．２５６０万円くらい（２．０％で）
　１０年後の残債（３０年で）は？．２６４０万円くらい（２．８％で）

予想融資限度は２５００×８０％＝２０００万円くらい？．．．

５－６００万円の現金を入れないと借り換えも出来ません

ローンを組む金融機関で構いませんので１０年後に借り換えすることが可能かどうかを相談して下さい

恐らく．．．無理

ローンは元利均等払いだと当初は「利息だけ支払っている状態」です

残債の概算
３５００万円・３０年ローン・２．０％が続くとして毎月１３万円の返済
住居費は１３万円＋維持管理＋税金で１４．５－１５万円／月は必要ですね

０５年後．．．３０５０万円
１０年後．．．２５６０万円
１５年後．．．２０００万円
２０年後．．．１４００万円
２５年後．．．．７４０万円

お礼

回答ありがとうございます。
返済シミュレーションもありがとうございました。
やはり、頭金が少ないことが影響しているようですね。
返済についてはボーナスも組み込んで、もう少し多めにいきたいと思いますので、自分でもシミュレーションしてみたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

回答No.2

poolisher

直観ですが、・・・
銀行のプランなのでどちらも支払利息の総額はそうかわらないのではないかと考えます。（結構いい加減な推理れすが・・）

とすれば、後は普通にできるだけ元本を前倒しで減らすことを考えて当初金利の安いA案がよろしいかと。

お礼

回答ありがとうございます。
私もその方が良いと考えていたのですが、借り換えが可能な条件が良く分からず…。
アドバイスありがとうございました。

回答No.1

m_inoue222

＞次回更新時に他銀行への「借り換え」を視野に入れていった方が、よろしいでしょうか？

自己資金はどのくらい入れられるのでしょうか？

３５００万円がほぼ物件価格なら借り換えは無理．．．

新築物件に対しては１１０％融資でも中古物件に対しては物件価値の８０－９０％しか融資して貰えませんよ

５０００万円の物件に対して３５００万円の借入なら借り換えも可能でしょう

事前に金融機関に将来の借り換えが可能かどうか、感触を確かめるべきでしょうね

補足

回答ありがとうございます。
失礼しました、自己資金は300万程度と思っています。（もう多少上乗せも可能ですが）
アドバイスの例だと、物件価格に対して30％ほどの自己資金が無いと借り換えは不可能という意味でしょうか？
住宅ローンについて調べ始めたばかりで、無知ですみません。