住宅ローン借換え時の交渉について

質問

住宅ローン借り換えについてお尋ねします。

借入2400万円、30年ローン、3年固定、
金利1.0％（1.0％全期間優遇後）です。
来年の8月に固定期間が終了し、その時点での
残債は約2200万円です。

金利動向を見るにつけ、来年8月には現行適用利率を
確実に上回りそうですし、
最近他行のチラシを見ると、全期間1.3％優遇とかを
見かけますので、色々検討しようと思います。

・まず、優遇幅を引き上げてもらう交渉は可能でしょうか？
（借換えや繰上返済（800万程度）をちらつかせて。
繰り上げないほうが、私はローン減税を享受、銀行は利息収入の
メリットがあると思います。）

・また、借り換えに必要な経費はいくらくらいかかりますか？
登記や印紙の費用があると思いますが、保証料は現行ローンの
分の還付と相殺できる程度と考えておいて大丈夫でしょうか？

・最後に、上記のような交渉や借換え検討のために銀行に
掛け合うのはいつ頃からが妥当でしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

個別交渉がどうなるかは不明ですが一応の基本知識として、
(1) ３年前と現時点では金利水準に差が出てきているので、新規３年固定でも１．５％～２％弱程度が現行での適用金利になりそう。

(2) 現在利用中の銀行では、当初３年の優遇を「エサ」にして３０年契約の魚を釣った訳ですので、安易に適用金利引下げに応じるとの期待は持ちにくい。

(3) 加えて、「優遇」は個別銀行ごとの住宅ローン「政策」が背景にあるので、営業店での交渉事になりにくい。通常、担保比率・返済比率・給与振込指定・その他条件をポイント化して優遇金利の段階が決まるので、現場には条件の適否は判断できるが、異なる基準を適用（優遇幅拡大）できる権限は与えられていないと思われる。

(4) 借換をほのめかせての交渉は、店単位で数値目標を持ち・支店長に相応の判断権限がある信用金庫・地方銀行など小規模金融機関相手なら有効かもしれないが、メガバンクでは数年前の案件までは現在の担当者の営業業績に反映せず、（毎月何件・幾ら獲得が目標）　あっさりとどうぞ他行へ、という事になるかもしれない。

(5) 逆に、新規銀行側がローン量の増加を掲げて運営していれば、金利優遇条件は比較的有利かもしれない、という感じでしょう。又、各銀行の基準金利が異なるので「優遇金利・優遇幅」という言葉に過剰反応せず、現実の適用金利の比較をした方が良さそうです。（基本的に銀行が個別個人を優遇してくれている訳ではありません）

(6) 保証料は純粋に金額・未経過期間応答分の返還とならず、なにらかの掛け目で計算して返還される場合が多そうです。かつ、１・２ケ月後送金されてくる。

(7) 経費については個別に確認するしか有りませんが、抵当権設定にかかる登録免許税６／１０００で１３．２万円に司法書士手数料と契約印紙代含めてザックリ２０万円＋（個別銀行所定の）新規保証料＋融資手数料、といった感じでしょう。

(8) 交渉時期については、新規銀行のキャンペーンを使って先に借り換えの結論を作ってからが良いのでは、という感じがしますが、これは責任を持てません。

お礼

ありがとうございます。
非常に詳しく分かりやすく書いていただいたので、
助かりました。

もし、他に実際に交渉して優遇幅を上げてもらった方が
いましたら、そのときの体験を教えてください。

回答No.2

JinkoJinko

正直申し上げるとそのようなお客様が非常に増えておりますので簡単な相談程度では簡単に金利を下げません（笑）
ただ、優遇幅を引き上げてもらう場合、少々面倒ですが他の銀行に借り換えの試算のシュミレーションを書面で出してもらい（できれば金融機関名が記載されてると良し）、それを持参して交渉したほうが、「この人、本気で乗り換える気だ！」と思わせますし、担当者が金利低減の申請書を書くときもそのコピーを貰っておくと非常に書き易く金利低減を承認してもらえる確率が高くなります。

交渉はあまり早く行き過ぎると「まだ金利の動向が不安定な状況ですから～」と軽くあしらわれてしまいますので、借り換えも視野に入れると固定期間終了の２，３ヶ月前がよろしいかと思います。

実際に借り替えした場合、現行ローン分の還付より新しいローンの保証料のほうがかなり多いと思います。

お礼

ありがとうございました。
参考にさせていただいて、交渉します。
（遅くなって申し訳ございません。）