住宅ローンでA銀行かB信金どちらを選ぶか迷っています

質問

住宅ローンでA銀行かB信金どちらを選ぶか迷っています。
今後の金利はどうなるかわからないでしょうが、皆さんならどちらを選ぶかご意見をお聞かせ下さい。

融資金額2250万円、期間35年

当初、A銀行から変動金利で通年1.2％金利優遇で内定を頂いておりました。
B信金にはその旨を伝えて事前審査を受けた結果、10年固定で1.6％11年目からは0.85％の金利優遇とのことでした。
どちらも大差ないのかな？と思い、印象の良かったB信金に決めかけていたところ、A銀行から電話があり「（変動金利で）1.5パーセント通年で優遇できます」とのことでした。

なるべく総返済額を少なくしたいと思っています。繰り上げ返済もしていくつつもりです（10年目までに700万程度）。
金利のことに疎く決めかねています、皆さんのご意見をお聞かせ下さい。よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica

・Ａ銀行で変動金利型の場合、いつでも繰上返済ができ、いつ繰上返済をしても繰上返済手数料は同額だと思います。ですが、Ｂ銀行で固定金利選択型（固定期間10年）を選んだ場合、固定期間中でも繰上返済はできますか？固定期間中の繰上返済手数料はいくらでしょうか？

・Ａ銀行で変動金利型の場合、適用金利は1.375％（予定。完済までの全期間にわたって店頭表示金利よりも1.50％優遇）で、Ｂ銀行で固定金利選択型（固定期間10年）を選んだ場合、当初の適用金利は2.00％（予定）ということですね。
Ａ銀行の変動金利型の条件は、「金利の見直しは半年ごと。返済金額の見直しは５年ごと」でしょうか？
この条件の場合、確かに返済金額は５年間上がることはないんですが、金利の見直しはされているんですよね。
ですから、金利の上昇の仕方によっては「元金がほとんど減らない」ということも起こりえて、場合によっては、繰上返済が意味をなさない…ということも考えられますね。
この点については、金利が上昇局面になった場合、どのような対応をお考えでしょうか？

> B信金に内定を頂いたときに「うちには通年で優遇という商品がないので固定期間中（３年、５年、１０年、どれでも）は1.6%優遇させていただきます」とのことでした。
これは、当初の固定期間が終了した後は、金利の優遇がなくなる…という意味でしょうか？それとも、当初固定期間終了後に再度固定特約をすれば、また店頭表示金利から1.60％優遇が受けられる…ということでしょうか？
再度固定特約を締結する場合、手数料はいくらかかるのでしょうか？

・Ａ銀行で変動金利型ではなく、固定金利選択型を選んだ場合、金利の優遇はどうなるのでしょう（当初および当初固定期間終了後）？

10年目までに700万円ということは、１年100万円に満たないわけですよね。
金融機関によっては、
・100万円以上でなければ一部繰上返済はできない
・一部繰上返済の額が100万円未満ならば繰上返済手数料が安い
などなど、いろいろなところがあります。
総返済額を減らしたいのであれば、できるだけ早く、期間短縮型の繰上返済をすることですが、Ｂ信金で繰上返済手数料が高いならば、それも考慮に入れるべきです。
毎年70万円平均ならば、場合によっては、５年に１回か10年に１回の方がいいかもしれません。
Ａ銀行の条件とＢ銀行の条件とでは、繰上返済の「仕方」も変えた方がいいように見受けられますが、その点の判断はできますか？

金利のことに疎い…とおっしゃるならば、個人的には変動金利型はお勧めできません。
返済途中、金利が高くなってからあわてて固定金利型や固定金利選択型に変更しなければならない、借り換えを検討しなければならない…ということが考えられますので。
例え金利が高くても、全期間固定も視野に入れられるべきかと思います（低い金利で借りて総返済額を抑えたいというお気持ちは十分わかるのですが、対応が後手後手に回って『損』を重ねていかれる可能性がありますので）。

お礼

Domenica様、いろいろとご指摘ありがとうございました。
金利以外にも確認しなくてはいけないことがたくさんあって難しいですね。
変動金利にして将来すごく金利が上がったとしても、＝景気も上がる、＝自分の収入も上がる、という楽天的な考え方もありかな、と思ってきました。
しかし、ご指摘の件等（全期間固定も含めて）銀行の話を聞き、もう少し考えてみたいと思います。ありがとうございました。

補足

・Ｂ信金で固定期間中でも繰上返済はできます
・Ａ銀行で固定金利選択型を選んだ場合、当初1.6％優遇、当初固定期間終了後0.6％優遇（Bより0.1%基準金利が高い）でした。

回答No.1

86tarou

優遇される金利だけ書かれても判断のしようがありません。元の金利が高ければ、幾ら優遇されても意味がありませんし。実際の金利は幾らになるのでしょうか？要は総支払額の少ないと思われるところで借りれば良いだけです。と言っても、変動金利では計算しようがないんですけどね。先ずは現在の実質金利（手数料や保証料、団信や繰上返済手数料も勘案）、あとはそれぞれの銀行で変動と10年固定と全期間固定で見積もりを出して貰いましょう。片方が変動、もう一方が10年固定なのは、何か理由があるのですかね？また、他の銀行との比較はしないのでしょうか？大金を借りるのですから、もっと色々な所と比較しても良いのではないでしょうか。多くの中から二つに絞られたのかもしれませんが、違う銀行で変動と10年固定というのが引っ掛かったのでした。

ネットでローンシミュレーションサイトは幾らでもあるので、そこで総支払額を算出してみては如何ですか。金利上昇は自分である程度考えて。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

＞金利上昇は自分である程度考えて
この部分について全く自信がないのでたくさんの方の意見を聞かせていただきたいと思いました。無責任な意見で結構ですのでよろしくお願いします。

＞大金を借りるのですから、もっと色々な所と比較しても良いのではないでしょうか
まったくもってそのとうりですね、近くに支店があるのがこの２行でしたのでこの２行に固執していましたが他も考えてみようと思います。ありがとうございました。

補足

変動の基準金利は、A.B共２．８７５％
１０年固定は、B信金３．６％（A銀行は+0.1%程度）と聞きました。

B信金に内定を頂いたときに「うちには通年で優遇という商品がないので固定期間中（３年、５年、１０年、どれでも）は1.6%優遇させていただきます」とのことでした。