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法律的見解の願い（不動産関連）

2008/11/16 05:53

法律を勉強中の身でありますが、今回は私的な相談（勉強になりますし）をさせてください。私は先日まで定期賃貸住宅の契約をしていました。それは、ゲストハウスです。この契約に際して、契約期間は六ヶ月。これは、もっと早く退去する予定でも念のため、延長すれば更新手数料がかかるので、満了の六ヶ月が賢明だと説明され納得でした。契約書の条項には「乙（私）は、甲に対して書面にて３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。尚、乙は予告期間経過前であっても未経過の予告期間に相当する賃料等相当額を甲に支払うことにより随時本契約を解約することができる」とあります。この「尚～」の条項の意味については解りかねますが、例えば１１月３０日に急遽、都合で退室しなければならなくなって、それが１１月１５日に判明した際、１２月１４日までの賃料相当額を支払えば契約を解約することができるということだと考えました（その際１２月１日～１５日の賃料分はもちろん返金されませんが）さて、今回の相談の本題に入りたいと思います。私は契約期間満了（六ヶ月）の前、約二ヶ月で退室をすることにしました。もちろん３０日前に電話連絡及び書面にてその旨を通知しました。賃料については１１月末日まで支払いをしていました。（月日などは配慮のため仮とさせていただきます）１０月１６日に通知を行いましたので１１月１５日付けでの本契約解除となり、支払済の１１月の１６～３０日の日割り賃料を返金していただく運びとなりました。ここまでは当然の流れだと思います。　ここから問題となります。私は早く出たかったため１１月４日に（１５日までの貸借権はありますが）立会いを申入れ、引っ越しました。部屋の空室予定は当然、１１月１６日となっているのを確認しました。しかし、引越し後に確認したところ、その部屋は即入居ＯＫとなっておりました。不動産会社の効率的採算性及び合理性から考えて当然だろうと思いました。しかし法律的にはどうなのだろうと疑問に思いました。（金欲はないのであしからず）うまくいけば、重ね益。これはいいのかな？　私の見解はこうです。 (1)本契約の解約手続きは適正に行われた。 (2)立会いの完了と同時に契約を解除したものとみなす等の特約条項の明文はない。また口頭でもその説明はなかった。 (3)１１月１５日に本契約解除となり、それより早く退去する旨を伝えており又、その旨を知った上で退去の時までは空室予定１１月１６日と記載していた。（当然そうするしかないでしょうが・・要は早く退去することを一応は知っていた） (4)退去（立会い）の完了と共に即入居ＯＫとし、営業行為に及んでいる。 (5)ゲストハウスの特性上、宅建の資格必要なしで会社側は契約を結べる。（重要事項がない）融通がある程度効くというべきか・・？又、入れ替わりが激しく、重ね益の期待は充分できる。（安定性はないが・・・） ※(5)についてはあまり重要性はなく考慮しません。説明という感じで。結論：空室予定（１１月１６日）としながら本契約期間の満了を残し（貸借権の放棄はしていない）退去完了と同時に、空室とした。これは営業行為（誘引）に及んでいるといえる。よってその部屋の他者との契約の成否にかかわらず、営業活動の開始を確認した１１月５日から、１５日までの費用償還請求ができる。法律に詳しい方、たくさんの意見をお願いいたします！！また、本事案の感情論（どっちみち使わないんだし、両方に不利益がないんだしいいじゃん等）は裁判ではないので勘弁してくださいませ。（情状酌量など重要な場合もありますが）補足要求あればお願いします。　

shunsuke07
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Actinomycin
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2008/12/01 20:58 回答No.2

１０月１６日に解約の告知を行ったことで、この段階では１１月１５日まであなたの賃借権があったことになるのでしょう。しかし、あなたは、１１月４日に立会いを申し入れて部屋を退去しました。賃借人が賃貸人に対し、立会いを申し入れて部屋を退去するというのは、賃貸借契約の終了に基づき目的物を返還する行為です。つまり、賃借権と言うのは、賃貸借契約に基づき、目的物の引渡しを受け、この目的物の使用・収益をする権利ですが、引渡しを受けた目的物を返還するという行為は、これ以後は目的物の使用・収益をしないとしてこれを返上することであり、質問者の行動そのものによって、退去後の賃借権を放棄するという意思表示をしたことになると考えられます。したがって、退去後１１月１５日までのあなたの賃借権自体が不存在であり、この期間について賃貸人に何らかの請求を行うことは前提を欠くものと思われます。

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