等価交換方式の分譲マンション購入について

質問

現在、都心で中古マンションを探しており、立地、間取りとも好みの物件を見つけました。駅から徒歩５分以内で築１年、比較的高額物件です。
　ただ、等価交換方式で建てられたマンションで、総戸数約１３０戸のうち、約半数が地権者(企業)所有。地権者所有分はすべて、賃貸に出ています。(持ち分は約４割で過半数には至りません)。
　一般的に、等価交換方式のマンションは管理組合の運営が難しく、また賃貸が多いと資産への考え方が違うため止めた方がいいと言われますが、仲介の不動産会社は「このマンションは管理体制がいいので、そんなに心配しなくても大丈夫」と言います。
　実際に等価交換方式マンション、または分譲と賃貸が混在するマンションにお住まいの方、または経験された方、何か問題がございましたでしょうか。杞憂に過ぎないのか、実際に避けた方がいいのか、ご意見を伺えれば幸いです。

回答No.4

nachiguro

こんばんは、元管理会社所属で現コンサルタントの者です。

拝読しましたが仲介業者は「どの点において管理体制が良い」って仰っていたのでしょうか？
私自身も億ションと呼ばれる地権者の等価交換分譲マンションの管理経験者ですが、サブプライムや或いはリーマン関係で円高が続き、不況によって入居者が少なくなれば今後はその企業も所有を手放す可能性はあるかと思います。
そうなれば健全な運営は出来るかと思います。

もし管理体制を知りたければ規約を見せてもらい、理事会議事録の作成義務そして議事録の有無、総会での議決権の推移などを見てご判断されるのが一番かと思います。

恐らくこのような体制で一番危険なのは全ての内容に於いて議案が「満場一致可決」と思います。
これは一見良いように見えますが理事会が総会に議案を上程する場合、恐らくその企業は理事になれないでしょう（現に居住する区分所有者が理事になるという傾向が強いため）
そうなると総会運営としてその企業は委任状を出してくると思います。その時にYESマンの集まりでは意味がなさないからなのです。

大事なのは築10年前後で一時金を出さない長期修繕計画が実行されているかだと思いますが。

回答No.3

st_tail

補足、拝見しました。

議決権については、質問者様もお書きになっている通りで、通常は管理規約で「１住戸につき１議決権」とされています。
ですから、１社で６０戸を所有していれば、６０議決権を持つ事になります。
また、賃借人は管理組合員ではありませんから、管理組合の運営には、ほとんど関係がありません。

何で億ションで売れたのか・・・、と言う疑問をお持ちのようですが、等価交換等であれば、販売パンフレットに「非分譲」と書かれた部屋があり、これが旧地権者が手に入れた部屋だとすぐわかります。
それ以外の場合は、ちょっとわからない事が多いです。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

＃１さんの仰る通り私もおすすめできません。

そもそも「なんでも話し合って決めましょう」が前提の「区分所有法」において４０％の権利が集中しているなんて、民主主義の観点から言っても健全ではありません。

マンションの管理組合に限らず、一般の株式会社も保有株数が４０％も握られたら事実上「乗っ取り成功」です。この様な状態ではうまく言っている時はいいですけど、一たび変な方向に行くと修正ができません。

私なら見送ります。

お礼

プロの方にそう伺うと、「どうしてこんな物件が億ションで売れたのかな」と思っています。みなさん、この事実を知らないのでしょうか。

回答No.1

st_tail

管理会社社員です。

悪いことは言いません。やめた方がよろしいです。
こちらの掲示板でもいくつか回答した覚えがありますが、今の区分所有法は民主主義を取っていますので、仮に地権者が議決権の過半数を握っていたと、マンションの運営は全て地権者の思うがままです。
また、今回は約４割と言う事ですが、これは、特別決議が地権者の同意なしでは行えない、と言う事を意味します。特別決議は議決権及び区分所有者数の３／４が必要ですから、２６％以上を握っている人がいれば、規約の改正も同意なしではできないんですよ。
幸い、企業所有と言う事で、それほど無茶なことはしないとは思いますが、それでもお勧めはいたしかねます。

また、分譲と賃貸が混在している、と言う場合、区分所有者の負担が大きくなります。通常、理事会は居住の区分所有者で構成されますから、人数が少ない分、理事の輪番は早く回ってくるでしょう。

また、賃貸の居住者は、仮住まい、と言う考えの方も多く、マナーを守らなかったり、好き勝手なことをする例もあります。

個人的には、絶対にお勧めできません。

お礼

おっしゃる通りですね。うーん。悩んでしまいます。

補足

追加でお伺いしたいことがあります。
基本的なことなのですが、賃貸住居人は管理組合員ではないと思うのですが、地権者が１社の場合、たとえ６０戸を持っていても「１票」と数えるのではなく、「６０票」という考え方なのでしょうか。