築４０年の旧公団マンションの購入について

質問

社宅を退去するため東京都内でマンション購入を検討していたところ、旧公団の築４０年のマンション（団地）が売りに出ていました。
広さは６６平米で、４千万円台後半。駅から徒歩４分の物件です。土地の持ち分が３５坪ついています。
伺いたいのは、この団地に建て替え計画がある点です。まだ正式に決まってはいないようですが、現在の１．５倍ほどの戸数にして等価交換する計画のようです。
転勤族なので、しばらく住んで転勤になったら賃貸に出そうと考えています。また、うまく地方勤務の期間に建て替えられれば、タイミング的にもいいかと思っています。
しかし、このような古くて、しかも建て替え計画のある物件を素人が購入してもいいものか、大きな不安があります。
広大な敷地にたくさんの緑がある環境で気に入っているのですが、注意する点があればご意見を聞かせてください。

回答No.1

guramezo · ベストアンサー

都内でも築４０年で坪２００万円以上というのは、相当高いと思いますが、都心部なんでしょうか。
それにしては、土地持分が３５坪というのは広すぎますが・・・

まず、現在の価値が妥当かを考えなくてはなりません。周辺の新築・中古の坪単価相場を調べてみてください。
新築相場は住宅情報誌、中古相場はネットで分ります。

そして、築４０年となると、やはり「建て替え計画」を前提に考えないと、購入は難しいですね。
耐震基準の見直し前の物件ですし、公団の分譲であることもマイナス点でしょうし。

すると、その計画が、いつ実現するかが重要なポイントとなります。

このようなマンション建て替えの例は、何十年も前から出始めましたが、なかなか進まないのが現状です。
確かに法律の改正で、全員の賛成は必要なくなったのですが、やはり、徹底した反対者への説得、各自の権利関係の調整など、解決に長期間かかる問題が多いからです。

更に、バブルがはじけてからは、「等価交換」によっての余剰価値が低くなったため、資金の追加を必要とするケースが殆どです。

例えば悪い方向に行った場合ですと、
・建て替えを見込んで中古を購入したが、まとまるのに更に何十年もかかり、建物の老朽化（特に公団は問題あり）が進んで住みにくくなり、仕方なく売却しようとしたら買い手がつかない。
・所有者の同意は得られたが、増やした０．５倍分の余剰では資金不足になり、負担金を持つことにしたら、再び意見が不一致で計画延期。
などが考えられますね。

有利な点は、３５坪分の土地持分ですから、その土地代だけで４０００万円の価値があるのであれば、長期的な投資物件と考えることはできるかもしれません。
しかし、あくまで余剰資金での購入としないと、危険度が高いと思われますね。

否定的なアドバイスで申し訳ありませんが、近隣の不動産業者への調査などもされて、よくお考えになられることをお勧めします。

お礼

ご丁寧な回答、有難うございました。やはり、慎重に検討すべきですね。
価格については、都心部で、なおかつ緑が大変豊かなかなりゆとりのある敷地という条件で高くなっているようです。
アドバイスのとおり、建て替えの時期や具体的な計画、土地の持ち分については、しっかりと確認したいと思います。

回答No.2

noname#17334

立替計画がどの程度確かなものかわかりませんが、今計画が進んでいて、かつ１０年くらいは老朽化したその住居に住めるのなら、無条件で「買い」でしょう。
ただし、売主はもう建替え後の価値を織り込んだ価格設定で売りに出しているのでは？
詳しくお知りになりたい場合は、差し支えない範囲でもっと立地を詳しく書いていただけませんか？
土地が３５坪あるということは、指定容積が２００％であれば、土地の半分を等価交換で、３０坪の新築が手に入ることになります。
港区、渋谷区、世田谷区なら買いですね。
江戸川区、江東区、墨田区、台東区、豊島区、新宿区
なら住宅的には「都心」とは言いがたいです。
江東区■島あたりだと昔から建替えの話はあっても
進んでいないと聞いています。

デベロッパーが建替えコンサルで入っているはずなのでそこから詳しい話を聞いてみることです。
デベロッパーが動いていないのなら、道路条件とか
立地、住民の合意がまとまらなくて問題ありなんでしょう。売った人もまちくたびれて・・という場合もありですね。
もっと詳しく調査ですよ。

お礼

なるほど。ありがとうございました。
デベロッパーがどの程度動いているかも要チェックですね。
参考になりました。
いずれにしてももっとよく調べてみます。
なかなか素人には難しそうです。。。