住宅購入に踏み切るとマズイですか？

質問

現在、注文住宅の購入を考えています。しかし住宅ローンの返済が果たして安全圏なのかどうか気になります。
皆さんの意見をお聞かせください。

プランは２通りあります。

基本情報
現在の年収５００万（今年は５２０万くらいかな？）
家族構成　私３５歳　妻（専業主婦）　長男（５歳）　長女（３歳）

プラン(1)
土地購入代金１０００万円
新築住宅費約２０００万円
全て銀行から借り入れ
自己資金なし
市外に自己所有中古住宅を仲介販売中（評価価値１１００万程度、買取の場合は６００～８００万程度）１度１３００万円で購入されそうだったが相手が借り入れできず話は流れる。

プラン(2)
市外の自己所有中古住宅を１６０万程度で解体し、その土地に２０００万程度の新築住宅建築。
２０００万+解体費用160万全て銀行から借り入れ。

現在の金利などを考慮して、プラン(1)と(2)で現実問題、どう思われますか？

また、2年前から金利はもう底値と不動産屋やネット情報などでも言われていますが、どんどん下がっています。
来年は更に下がりそうですが、住宅建築は3年後に来るかもしれない消費税UPまでを期限として、何時ごろがベストなんでしょうか？

遠慮の無いご意見、お願いします。

回答No.4

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

まず、前提として営業マンは「売るのが仕事」です。つまり、契約を成就させる為にありとあらゆる手段を使って来ます。
その「手練手管」にかかれば素人（失礼）はひとたまりもありません。
彼らにとって買った人が「支払続けられるか」はどうでもいい事です。
それが「いいか、悪いか」ではなくそれが彼らの「仕事の範囲」ですから。

故に、ご質問者が「買えるか、買えないか」と聞かれれば、おそらく買えるでしょう。
ただし、まっとうな金融機関（大手都市銀、信用金庫）は「融資否決」の可能性が大です。
おのずと金利の高い（概ね基準金利４％前後）「一部地銀、ノンバンク）等で融資を受ける事になります。
その他、買った後も「固定資産税、都市計画税」は毎年かかりますし、生活していく上で定期的なメンテナンスも必要です。

失礼ながら「頭金ゼロで奥様が専業主婦、二人のお子様がまだ小さい」というご質問文を拝見する限り、その高金利のローンを支払い終える前に、買った家が人手に渡る可能性の方が高いでしょう。
勿論、「食うや食わずの生活」を心がければ可能かもしれませんが、そうまでして家を買うのはそれこそ「本末転倒」です。

少なくとも物件価格の２０％は頭金で支払えるくらいの現金は用意しましょう（諸費用別）。

一応巷で「安全圏」と言われている基準ですが。。。

●物件価格は年収の４倍まで。ぎりぎり５倍が限度。
●支払は収入の２５％以内。これでも「カツカツ」です。理想は２０％以内。
●ボーナス併用支払は危険。月々均等支払いで。

＞遠慮の無いご意見、お願いします。

これでも大分遠慮してます（笑）。

お礼

ありがとうございます。

物件価格の２０％は頭金ってのは、結局、逆ザヤ対策ですよね。
つまり返済開始数年で失職などでローン返済が出来なくなった場合の為って事ですよね。

＞●物件価格は年収の４倍まで。ぎりぎり５倍が限度。

この時点でプラン(1)はアウトですね。プラン(2)はセーフか。

＞●支払は収入の２５％以内。これでも「カツカツ」です。理想は２０％以内。

１０年固定金利が１．７０％なのでプラン(2)はセーフか

＞ボーナス併用支払は危険。月々均等支払いで

これもセーフ。

って事はプラン(2)なら諸費用代金を確保すればOKと言うことですか。
プラン(1)はどの道アウトか・・・・

プラン(2)か中古住宅が売れるか、どっちかか・・・・・

回答No.5

ren2xxx

うーん2つのプランでどちらか1つを決めないとダメって言うなら、私なら2のプランを選びます。
単に1のプランは中古物件で水周りの老朽化等が不安なので。
2の場合は新築で建物を作るので水周りなどが新しいのでと言う事という程度ですが。

収入も大きな要素ですが、一つ気になる事があります。
今のお子様があと10年すると、高校進学などの時期になり色々な学費がかさみます。
先ずそこら辺を念頭に置いて、今ならこの金額がOKでも学費がかさむ時期には毎月幾らなら払えるかで考えてみては如何でしょうか。
意外と子供の学費と住宅ローンの返済が重なってドロップアウトする人多いらしいですよ。

あとローンを組む以上必ず金利は掛かります。
その金利は幾らか？幾ら払えば何年で返せるかです。
金利は底値と言いますが、意外と凄いですよ。
元利返済方式か元金返済方式化でも2000万で30年とかだと100万位差が在ると思いますし。
私なら住宅建てる場合の特別贈与を受けるか、贈与など一切利用せずに立てるなら、最初は辛いでしょうが元金返済式のローンで考えます。

利率も単利か複利かで凄い差になります。
単純に1％の差でも2000万なら年に20万変わってしまいます。
3％だと60万・・・仮に年に100万返済したとしても60万は金利分なので元金は40万減っただけで、翌年は1960万に3％金利となってしまいます。
3年で300万払っても元金は100万程度しか減ってない事になるので、意外と3％位なら安いものだって思いローンを組んで元金を見るとショックを受けてしまう事があります。

あと借り入れはどの金融でとかで相当変わりますので、もしどうしても買いたいと言うなら、先ずは頭金を少しでも作り事をお勧めします。
大体は2割程度を目安
また財形契約されてる会社なら住宅財形などを利用するとかの方が良いと思います。
財形は、貯蓄額を目安に〇倍とか〇〇万まで借りれるとかあるので、急いで買うより、チョイト考えるだけで最終的に払う金額が節約できているって事もあります。

その住宅の販売のローンアドバイザーに相談するより、無関係な中立的なアドバイザーに尋ねてみると意外と違う部分がありますので、参考に相談されて見る事をお勧めします。

あと余計な事と思いますが、この不景気なので何時何が如何なってもおかしくないので、何時頃までとか断定的な事言う人は少し注意して聞いた方が良いと思います。
未来は確定していし、予測は必ず当たるとは限りませんので。

お礼

ありがとうございます。
＞意外と子供の学費と住宅ローンの返済が重なってドロップアウトする人多いらしいですよ。

なるほど・・・10年固定で現在の金利が1.70％なのでなんとか払えると考えても、固定が切れる頃に子供の進学がやってくる・・・
確かに考えると怖いですね。

とにかく毎月捨てている様なアパートの8万近い家賃が気になって・・・早くローン返済を行ないたい気持ちが強いです。

回答No.3

moonliver_2005

麻生内閣は住宅ローン減税を打ち出しました。どう考えても１月１日以降購入物件からしか適用される見込みは無いですから、年内は買ってはいけません。法案が施行されるのは早くて４月以降でしょう。ただし１月１日に遡って適用される場合も考えられます。しかしこれが保証の限りでは無いとすれば、安全を見れば来年春以降とするのが良さそうです。

衆院解散となれば、選挙対策でもっと有利な住宅ローン減税が打ち出される可能性無きにしもあらずです。民社党のHPをチェックしてどういう住宅ローン政策かチェックしてください。（私は良く知りません）

＞遠慮の無いご意見、お願いします。

ということで遠慮なく言わせてもらいますと、質問者さんは長期的視野にやや欠けています。

今のお歳は３５歳で、働き盛りで、給料も安い（失礼）ですから、会社もチヤホヤしてくれます。しかし１０年後、４５歳を超える頃になると勤務先の会社は手の平を返したように冷たくされても質問者さんは文句は言えなくなります。

４５歳前後では、会社が払う報酬は高額なものにせざるをえません。（800万円から1000万円以上でないと質問者さんも、ご自分の貢献度を勘案すれば納得できないでしょう。）高額の報酬を与えるには「管理職」の役職に質問者さんがなってもらえないと、出来ない相談になります。管理職のポスト数は限られますから、質問者さんがもし仮に管理職ポストに就けなくなると、とたんに冷たくされてしまうわけです。

しかも、これは会社の業績がまあまあ以上の場合であって、もし仮に会社の業績が傾いていれば、４５歳以上の社員は管理職であろうと無かろうと、だれでもリストラの絶好の標的にされます。

つまり、１０年後に、質問者さんが遭遇しうる、質問者さんの努力では回避できない最大のリスクでしょう。これに加えて質問者さんのお子さんの教育費問題が、質問者さんに追い打ちをかけます。お子さんが「大学に行きたい」と懇願されたらどう答えます。「お父さんにはお金無いから、あきらめてね。」「でも私の友達は皆大学に行くのにどうして？」みたいな親として、したくない親子間の争いに巻き込まれるでしょう。

この次に、定年退職後の年金問題が、襲いかかってきます。年金支給時期は６５歳ですが、７０歳に変っても不思議はないでしょう。私は消費税を今の自民党政権が言う、例え１０％に値上げしても、年金問題は全く解決せず、皆公務員の天下りや公共投資の無駄使いに消えてしまうに決まっていると予想しています。

よって、遠慮なく言わせてもらいますと、質問者さんのこの計画は馬鹿げています。ではどうするか？私は今の住宅を増築しリフォームすることを提案します。

住友何とかの某社は外観を含めリフォームすると、新築のように新しくできる技術を開発しています。外観屋根は再塗装でOKなら、内装、台所、浴室などすべてを最新設備に変えられます。この資金はリフォームローンで銀行から借り入れ可能です。住宅ローン控除も受けられます。

こういうリフォームの予算は、私の予想では７、800万円でできると思います。奥様、お子様もこれで説得可能と予測します。

私の結論。７、800万円の予算で、新築並みのリフォームの可能性を徹底的に洗ってみる。（不可能なら1000万円超えても可ですが、これでも年収２年分の投資で、１０年以内の返済は可能と見る。）

お礼

ありがとうございます。

リフォームですか・・・・確かにリフォームも考えましたが何分、建物が古くて＾＾；
昭和５０年代の３０年物でして、軽量鉄骨ですのでなかなかリフォームも難しくて、おまけに建築法改正前の物件ですので耐震性がやばそうで・・・・７、８００万かけて、はたしてこの住宅があと何年住めるのか・・・・

ちなみに積水物件なので積水にリフォームの査定を頼んだら２４００万と言われました＞＜；新築より高い！

１０年後のリストラを考えたら誰も家なんて買えない気がするんですが・・・

回答No.2

tarotaro001

＃１です。

説明不足のようなので補足します。

借り入れ限度額のことではなく、登記、火災保険、引越しといった費用は住宅ローンでは賄えません。
この分は最低でも現金で用意しておく必要があるということです。
最低でも物件の１０％～２０％くらいは必要となります。

このため、銀行にいっても門前払いという意味です。

お礼

ありがとうございます。

現金で２００万～４００万がいるということですね。
そうなると今販売している物件が売れないことにはやはり厳しいかな？

回答No.1

tarotaro001

今は買い時か？という以前に無理です。
年収５００万で頭金の用意もできていないという時点で無理です。
もっと計画を立てて動くべきです。とても家を買い換えようと思って行動しているようには見えません。

せめて諸費用分くらいの現金は用意しないと銀行は相手にしてくれませんよ。

それと年齢３５ですと、定年後の生活費捻出のことを考えると、せいぜい２５年ローンしか組めません。
勿論それ以上の年数で組めなくもないですが、破綻の可能性が大きいです。
繰り上げをドンドン行えばいいだろうと思っているようでしたら、危険な橋を渡るだけです。

とにかく金利云々以前にまず貯蓄に専念してください。

お礼

ありがとうございます。

そうですか・・・・２０００万円の借り入れも厳しいですか？

例えば自己資金１０００万円持っていて、３０００万円の借り入れでも厳しいものなのでしょうか？

そうすると、年収５００万程度の私が借り入れして返済していける金額はいくらくらいなんでしょうか？

私の周りに３０００万以上の借り入れ（金利含めて４５００万円返済）などをしている人が結構いたもので、大丈夫なのかと思ってしまいました・・・・・