中古住宅購入に関して、悩んでます

質問

2003年8月に建てられた中古住宅の購入を考えています。同じ場所での、新築の相場より300万円安いだけで中古を買うのもどうかなぁとは思うのですが、その300万が大きいので…。築6ヶ月だし、いいかなってかんじで。

質問内容は
1.住宅ローン控除が使えない中古があると聞いたのですが、それはどういう中古ですか？

2.新築時に保証されているであろう瑕疵担保責任期間の10年間は中古で買った次の所有者に摘要されますか？

3.前所有者が入っていた火災保険などを引き継ぐことはできますか？

4.シックハウス対策、24時間換気システムなどの法律が出来てすぐですが、きちんと対応しているのでしょうか？たとえば建築後にそれらの確認をするなら法律にのっとって守られていなければならないでしょうが、建築をはじめる時にははその法律は施行されていなかったのだから関係ないのでしょうか？
（対策がなされているかは未確認なので不動産屋などに聞いてみます）

家を買うのはおろか、一戸建てに住むのさえはじめてでわからないことばかりです。
今でもマンションの方がいいな、とか思うし（一戸建てにするのは大きな犬が飼いたいからです、マンションはペット可でも規定が多すぎて）値段ちょっとしか変わらないなら新築にするべき？とか悩みはつきません。
他にもなにか、気をつけることなどがあれば教えてください。

回答No.3

jixyoji · ベストアンサー

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

1.下記サイトなどに記載されている適用条件以外のものが住宅ローン控除を使用できない物権ではないでしょうか?

「住宅ローン控除シミュレーション」
http://www.jutaku-s.com/cgi-jutaku/tax/index.cgi

「住宅ローン控除制度」
http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/seido.html

2.『住宅の品質確保の促進等に関する法律』の事ですね。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
http://forum.nifty.com/fcity/11062381.htm

『住宅の品質確保の促進等に関する法律』(短縮して品管法)の第2条2項に以下の条文があります。

【この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。)をいう。】

つまりgoogoopandaさんが検討なさっている物権に"1度でも人が住んだ場合"この品管法の10年間の瑕疵担保条項の適用から外れます。その場合売主との売買契約が"個人"であれば民法566条,570条規定が適用され,瑕疵担保条項が1年(ただし任意規定の為変更できる)となりますので契約書には隅々まで目を通してください。

「瑕疵担保責任」
http://www.re-words.net/yougo_sub.php?n=654

また"相手が不動産販売業者"である場合【宅地建物取引業法】が適用しされ,同法第40条に基づき売主側は目的物の引渡しの日から2年以上の特約をする事は可能となっています。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における～）」
http://www.re-words.net/yougo_main.php?n=655

3.これは前所有者の加入していた保険会社に問い合わせてください。

4.平成15年7月1日施行の改正建築基準法により24時間換気システムは義務化されましたが,あくまで7月1日以降の建築工事着工からであるので"2003年8月にたてられた"とおっしゃっているので,7月1日より前に建てられているのであればこの法律には適用されません。

「改正建築基準法に基づくシックハウス対策について」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/sick.html

「建築基準法」
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM

『新築の相場より300万円安いだけで中古を買うのもどうかなぁ』とおっしゃっていますが,なぜこんなにも早く前居住者は新築物権を手放したんでしょうかね（；￢＿￢）。個人的には何か"裏がある"可能性もあるので一級建築士などを雇って1度住宅の監査をしてからの方が良いですね。最近ひっきりなしに問題になっている『欠陥住宅』などであれば大損する可能性もあるので(-_-;)。

「一級建築士事務所.com 」
http://www.icom-com.com/

建物の構造や耐震診断などは下記なども行っています。

【ktk 建築管理・耐震診断協会】
http://ktk.ne.jp/

ご自身で勉強するには下記サイトが役立つのではないでしょうか?

【欠陥住宅苦情ネット】
http://www.kekkannet.addr.com/

【The "KEKKAN" busters [欠陥住宅を正す会 TOKYO]】
http://www.path.ne.jp/baumdorf/

【欠陥住宅救急センター】
http://www.jutaku110.com/

最近のリフォーム関連の特集番組でわかった事を述べておくので参考にして下さい。特にgoogoopandaさんは3.に要注意。

1.リフォームを行う業者は建設業法で定められた許可業者である必要があるが,設業法の特別規定（法第3条第1項ただし書）として,受注金額500万円未満の軽微な工事については,建設業の許可がない業者でも受注することができる為,暴力団がらみや悪徳業者などが安易に参入できるので悪徳詐欺が後を絶たない。

2.リフォームの業界では実質的な『価格相場』がない。その為『あなたの家は●●の為これだけかかる』という文言が安易に通じて天井知らずな金額を消費者にふっかける事ができる。例えば施工\500,000-程度のものも\2,000,000-で売買が可能。ましてや先述のように受注金額500万円未満であればどんな業者でも工事ができ,また消費者側の9割以上が素人の為知識による対抗が不可。

3.最近のものすごい新手のリフォームでは築30年の物権でぼろぼろの家を破格の安値でリフォーム業者が買いつけ,基礎と柱を残して壁や屋根を全て取り壊しリフォームして新築として販売しています。これは住居として適さない物権でもリフォームした場合"登記上"新築とみなされる,事になり登記簿でも『新築』になります。これは【登記法】にこれらを規制する為の明文規定が存在せず業者側がこれを悪用してほとんど詐欺に近い手口で広告などにも【新築物権】として記載して営業を行っています。その物権を見た業者もリフォーム転売のものかどうか見抜けないくらいわからないそうです。業者は例えば\5,000,000-程度の物権を\1,000,000-でリフォームして\30,000,000-で売却すれば丸々\24,000,000-が儲けになるというとんでもない話です。

あわせて下記ＨＰもご覧ください。

【リフォーム詐欺】
http://homepage3.nifty.com/ya-mori/new_page_114.htm

【お店選びの最低条件】
http://www.reform-shops.com/before/choice.htm

【住宅リフォームの裏側】
http://www.biwa.ne.jp/~maeba/reform.html

それではより良い住宅環境である事をm(._.)m。

お礼

jixyojiさん回答ありがとうございます。他の方へのjixyojiさんの回答、いつも参考にさせていただいております。

瑕疵担保期間は1年と思っておくのがよさそうです。

売却動機はきっちりしたところをうかがってみます。なんだかプライベートなことを聞くようで遠慮しちゃいがちなんですが。
一級建築士を雇ってじっくり見てもらう、って大事なことですよね。そういう知り合いが一人でもいればいいのですがあいにくいないのでネットで探してみます。しかも購入前に何回も、居住中の物件を尋ねてプロにきっちり見てもらうなんて、売り主にすっごい悪いような気がしてしまうんですけど、大きな買い物なのでここはしっかりおさえたいです。

教えていただいたサイト郡、じっくり見て勉強させていただきます。
回答ありがとうございました。

回答No.5

noname#11476

>車やバイクだと、保険加入者以外の人間が事故などをおこしても対応してくれますよね？

いやいや、あれも単に車ではなくて人と車の両方にかかる保険ですから、対応してもらえるとは限りませんよ。（家族限定していればそれ以外の人はだめ、年齢限定していれば該当しない人はだめなど）
等級も「人」にくっついて引き継ぎますしね。

で、瑕疵担保ですが通常中古物件ですと瑕疵担保については担保しないという条件をつけて売るのが普通ですからご注意下さい。また、今回の相手の売却理由が経済的な理由であれば、担保してもらっても、意味が無いということもありえます。この場合中古住宅に対する瑕疵担保を行う公的な機関がありますので、その保証機関から担保を受けるということも考えてください。
私の知っているのは「中古住宅保証制度」でこれは「住宅保証機構」が行っています。

お礼

自動車保険はうちでは25才以上限定で入っています。それってあかの他人でも25才以上なら誰でも保証してもらえるんだと思ってました。。

火災保険は家にかける保険ではないんですね、知りませんでした。

＞通常中古物件ですと瑕疵担保については担保しないという条件をつけて売るのが普通
不動産屋さんは、その物件の建て売りやってる業者が保証してくれるんじゃないかなー？ってあいまいな返事です。こんないい加減な調べてもくれない不動産屋さんと取り引きするのっていやですね。
とりあえずちゃんと調べてもらいます。
アドバイスありがとうございました。

回答No.4

kinkins

質問の内容とは、ずれるのですが・・・
築６ヶ月で売りに出すのは珍しいことです。
所有者がどのような理由で売りに出すかをよく聞くことです。
教えてもらえたとしても自分でよく調べるべきでしょう。
建物自体は不良部分があったとしても、新しいので保障も譲渡され心配は無いと思います。
しかしたとえば、嫌がらせをしてくる隣人がいる。環境が悪い。うるさく言う人がいる。子供嫌いの人がいる。干渉される。異常者がいる。
等、住んでみなければわからない色々な売却理由があるかもしれません。
これがあるといざ住んでみて、こういうことがあるじゃないかと売主にクレームをつけても、応じてもらうことはできません。
築浅の中古物件は値段や建物のよさだけに目を奪われずに、よく周りを見ることが大切だと思います。
家はよくても環境や、住み心地が悪ければ地獄です。

お礼

そうですね、売却動機をきっちりうかがうようにします。
転勤ではないそうです。。。
＞建物自体は不良部分があったとしても、新しいので保障も譲渡され心配は無いと思います。
そうだったら有り難いのですが。。。

環境などは気をつけたいですね。何度も足を運んでみるようにします。
＞住んでみなければわからない色々な売却理由。。住んでからわかるのは避けたいです～。

アドバイス、ありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

1.住宅ローン控除が使えない中古
http://www.taxanser.nta.go.jp/1213.htm
が一番正確な情報です（国税庁ＨＰのタックスアンサー）

2.新築時に保証されているであろう瑕疵担保責任期間の10年間は中古で買った次の所有者に摘要されますか？

住宅品質確保促進法の瑕疵担保特例のこととして回答します。
だめです。新築のみとなっています。が、一年以内でかつ人が一度も住んだことがなければ新築扱いで認められる可能性はあります。不動産屋にこの点をよくご確認ください。

その住宅が何がしかの住宅性能表示や保障制度に加入していた場合でも、中古を購入した人が引き継げる場合もあればだめな場合もあります。個別ケースとなりますのでご相談ください。

3.前所有者が入っていた火災保険などを引き継ぐことはできますか？
ちょっと意味がわかりません。何故引き継ぐという話が出るのでしょうか。
普通引き継ぐなどということはしないし、出来ませんが、その意味もありません。

4.シックハウス対策、24時間換気システム
着工日が平成１５年７月１日以降であれば、規制対象となります。それ以前であれば既存不適格建築物となります。きちんと対応しているかどうかについては、完了検査をきちんと受けていれば、法律に遵守していると思われます。
で、上記以前の着工日であれば規制対象外なので、その場合にどれだけ考慮しているのかは不明です。

お礼

回答ありがとうございました。

＞所有者が入っていた火災保険などを引き継ぐことはできますか？
すみません、家にかける保険だと思っていたので。30年とかで加入して、1年で売れば29年分のこってしまうでしょうから、次の住人が継続すれば効率がいいと思って聞いてみました。
車やバイクだと、保険加入者以外の人間が事故などをおこしても対応してくれますよね？そうだったらいいなぁと思って。失礼しました。

着工日は平成１５年７月１日以前でしょうから、対応していまいと思ったほうがよいのでしょうね。残念ですが。

わかりやすい回答ありがとうございました。

回答No.1

shippo

わかる範囲で・・・。

１．中古の場合の特例は新築後２５年以内の建物。（これは問題ないですね）と、建築後使用された家屋であること。が要件になっています。

２．１０年間の瑕疵担保責任は新築住宅に限られるというのがありますので、新築後１年以内であっても中古住宅として購入する限り適用されないはずです。
ただし、民法の２年間という原則はありますので、まったくないというわけではないですし、売買契約の際に不動産業者が保証してくれればその契約内容によります。

３．火災保険などは名義人の名前でかけている保険ですので前所有者からそのままということはできません。
加入するのであればご自分で加入されるしかないですよ。

４．適用されているかどうかは難しい時期ですね。
ただ、この法律ができる前から壁紙などは対策済みの製品が多かったですし、換気についても、もしついていなければあとから追加することができる場合もありますので、気にするほどではと思います。
ひとまず、確認してみるしかないですよね。

あと、気になったのはなぜ前所有者の方が半年ぐらいで手放したかですが・・・。家自体に問題があって手放したわけでなければ問題ないかと思いますがね。
中古といっても新築同様ですから、新築での特例は受けられない部分はありますが、３００万円って結構大きな金額です（そこそこの新車も買えます）から気に入った間取りや物件であれば気にする必要はないのではないでしょうか。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。
いろいろな疑問が氷解しました！

売却動機についてはきっちりうかがおうと思います。転勤などではないようですので気になっていました。子供がシックハウスになったから、なんて理由でも正直に話してもらえるのか心配ですが。。。

ほんと、3000万とかの買い物をしようとしてるときって、「300万くらいの差で」って思ってしまうんですけど、これって感覚がマヒしてるんでしょうね。。少しでも安くて良い買い物ができればいいんですが。
早々と回答をいただきありがとうございました。
今夜不動産屋さんと話をするので助かりました。