住宅ローンについて。

質問

現在、土地を購入して住宅を建築中の者です。土地・建物合わせて、３６００万の計画で、自己資金１３００万借り入れ２３００万を３５年返済で、考えています。尚、夫婦二人での返済予定の連帯債務です。
２３００万の融資先なのですが、現在は地方銀行の１０年固定を金利２．１％で借り入れしています。死亡時、３大疾病診断時には残債ゼロロ（持分半分）。完済までの間の更新時金利優遇０．５％が基準金利に対して、つきます。以上の条件にて借り入れ実行中なのですが、フラット３５への借り換えを検討しております。借入先ＭＣＪローン「http://www.mc-j.co.jp/」、１０月までの申し込み済みなので、５年間は実行金利より０．３％の優遇を受けれます。２月実行予定です。今後の、金利情勢や景気動向なども考え、どちらを選択すべきでしょうか？。ファイナンシャルプランナーや、一般でも住宅ローンなど金利に詳しい方のアドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.3

maruta00 · ベストアンサー

そうですね。私なら、今の銀行でそのまま借りておきますよ。
どっちが得かなんて誰にも分からないのですが…

考え方は次のような感じですね。（ネットで拾ったフリーのローン返済計算ソフトで計算しています。）
フラット３５なら借入２３００万円、金利２．８６%で月々８６７２８円の返済。
団信が３５年間で１３２万程になるみたいですね。それと借り換え費用が、手数料や、抵当権権の設定費用などで、６０万円位でしょうか（だいたいですけど）
トータルの支払いは３８２０万位ですよね。

一方今の銀行のままでしたら、
１０年間は、毎月の返済が７７３００円位ですね。
ここで、フラット３５の差額の９５００円をきっちりためて
毎年１１万円を繰上げ返済します。（期間短縮型で。繰上げ返済に手数料がいるのならもう少しためてからで。）
それと、フラット３５なら必要だった最初の借り換え費用の６０万円もすぐに繰り上げ返済しまして…
１０年後の残高は１６１０万円位ですね。

ここからが、誰にも分からないところですが、
１０年後の店頭金利が５％だったと仮定します。そしてそれが３５年後の完済時まで５％だと仮定すると、優遇が０．５％ですので適用金利は４．５%になって、月々の支払いは９６１７９円です。
そして、総支払い額は３６３３万円ほどですね。

もちろんこの場合ですと、フラット３５でも、１０年目以降の差額（月９５００円）を毎年繰り上げ返済しないと不公平ですので、それをやるとして計算すると、フラット３５の総支払い額は３７００万円位になります。（全てあくまで概算ですので、一度ご自分で計算してくださいね。）

というわけで、１０年後以降の金利が５％までなら今の銀行。それ以上になると予測するなら、フラット３５です。あと、２０年以内位で完済できる予定があるのなら、断然１０年固定ですね。

５％というとそこそこの水準です。（過去の金利の推移を調べてください）どちらのローンが得かは、かなりきわどいところですね。まあ一種のギャンブルみたいなものです。金融機関のプロの方々が決めている金利です。どちらが得か分からない位の金利を設定しているわけです。だって明らかに損する金利設定だと、利用する人いなくなるじゃ無いですか。その辺を考えて、優遇金利を０．５％に設定しているわけです。（というか、市場原理が働いて、ちょうど微妙な優遇幅になっているのかなあ…）

安全なフラット３５を選ぶか、リスクはあるけどその分得する可能性もある今の銀行を選ぶか。好みの問題ですよ。で、私なら、今の銀行で勝負しますけどね（笑）景気が回復しても、住宅ローンの金利は４％で推移するでしょう。ただし、なんの根拠もないですけどね（笑）

ただ、一点、１０年後以降の返済額上昇に耐えられないようなら、フラット３５ですね。そこだけはきっちり計算してくださいね。

以上長文すみません。

お礼

大変遅くなりましたが、アドバイスありがとうございました。
銀行の１０年固定で勝負します！

回答No.2

noname#39684

毎回毎回同様なご質問が目に付きます。

皆さん共通して見られる大きな大きなマチガイは「住宅ローン商品を金利の動向によって選択する」という点です。

住宅ローンはその時の商品の金利によって選ぶのではありません。ご自身の将来の「収入計画」によって選ぶのです。

選び方は２つです。

(1)将来にわたって現在の収入は大きく変らず、多少の昇給はあっても住宅ローンの返済にまわすお金の増加が確実ではない場合：
→迷わず、フラット35を含めた長期固定型住宅ローンです。

(2)現在は返済額は少なくしなければならないが、事業や昇進により、今後数年の間（概ねローン開始から10年以内）に住宅ローンのかなりの部分を繰り上げ返済できる可能性がほぼ確実な場合：
→変動型や短期固定型（5-10年）住宅ローンです。

■実際には、この時代に(2)の方はほとんどいないはずなのに、目先の低金利で変動型や短期固定型を選ぶ人が増えています。とんでもないマチガイなのです。

■現在のような低金利時期で金利上昇局面では、ローンを35年間かかって支払った場合、総返済額は間違いなく「(2)＞(1)」となります。総支払額が「(1)＞(2)」となるのはバブルのような高金利時代に住宅ローンを始めた場合だけの話で、今のようにこれ以上金利が下がりようがない場合には絶対に「(2)＞(1)」となるのです。ですから、(2)が得になるには、ローンの多くの部分（概ね10年以内に半分程度）を繰り上げ返済するしかないのです。

■ですから、よほど収入の伸びや繰上げ返済の見込みが無い限りは、(1)を選ぶのが当然なのです。「今払えないから、当面返済が楽だから」とうい理由のために(2)が用意されているのではないのです。

金融機関が(2)を勧める場合があるのは「総返済額（銀行から見れば総回収額）が多いから」です。

「どちらを選択すべきでしょうか？」と他人に聞く質問は全くナンセンスなのです。なぜなら、選択を決めるのは「金利」ではなく「これからのご自身の収入の伸び」だからです。

金利が0.5％高い・安いという理由で、短期型が得になったり長期固定型が損になったりするものではありません。銀行はプロが金利の変動を見越してそのようなサービスをしています。そのような選択の方法自体が間違っています。

■収入が今後大きく変らず遺産や贈与のあても無い方が長期固定型ローンでシュミレーションしてみて「返済が無理」な場合は、どんな方法をとっても返済は無理なのです。つまり「家は持てない収入」なのです。短期変動で計算した返済額が「返済可能」に見えても、そこに描かれている家はただの幻（まぼろし）です。

■おわかりになりますか？ご自信の今後の収入が10年間に増えていて住宅ローンの繰上げ返済にまわせるようなら、今のままです。そのような期待ができなければ、長期固定（フラット35を含む）しかありません。

お礼

大変遅くなりましたが、アドバイス有難うございました。

回答No.1

noname#25310

フラット35は借り替えには利用出来ませんけど・・・？

補足

諸事情があるもので、厳密には始まったばかりの地銀ローンを完済しての利用で、ＯＫ頂いてます。言うならば、借り直しですかね。