公衆用道路として登記してある土地について

質問

砂利敷きの道路突き当りの土地を買おうとしています。道路沿いには計４戸の住宅がありいずれもその道路以外に外部に抜けることは出来ません。

その道路は公衆用道路として登記されています。道路所有者はかつてその土地を分譲した株式会社のままです。その会社は倒産しています。道路沿いの住人に聞いたところ行政に舗装の申請をしたが断られたので共同でお金を出し合い砂利を敷いたとのことでした。

以上のような状況で
１．その土地を取得することに何らかの問題はないでしょうか？
２．道路を住人共同で申請して行政に寄付する手順はありますか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

harun1 · ベストアンサー

回答する順序が逆になりますが
＞２．道路を住人共同で申請して行政に寄付する手順はありますか？
まず、所有権が問題になります。
公衆用道路とはあくまで登記上の分類に過ぎません。
公衆用道路と登記されているとしても実際の扱いは私道となり、法律上は公共のものではありません。
したがって、私道は行政の道路管理の管轄外なので、舗装の申請をしても断られます。

現在の道路所有者が倒産会社の場合は破産管財人に対し関係者がその土地の買取を申し出てください。
競売等により第三者の所有になった場合、高値での買取を求められる事があります。これに応じないと通行を制限される可能性があります。
そしてこの道路部分の買収ができたら行政に寄付することができます。

ところで、
「共同でお金を出し合い砂利を敷いた」とのことですが、所有者の許可なく工事（変更）をしたことは違法行為になります。
道路沿いの４戸の住宅に通行権が認められても、道路の管理権はありません。

＞１．その土地を取得することに何らかの問題はないでしょうか？
私としてはお勧めできません。
法律上、建築基準法をクリアする場合
公衆用道路では、原則として持分の2分の１以上、もしくは道路幅２ｍ以上の持分が無ければ単独で建築はできません。持分が少ない場合には私道所有者の全員の同意が必要となります。持分が無ければ、所有者の同意がない限り、その私道についての通行権が認められません。　
したがって、現在の状況なら所有権の全てが破産会社にあるので、その同意が無ければ建築をすることができません。

これ以外に
建築基準法適用区域外、囲繞地通行権が認められる、あるいは現在の道路部分に通行権が設定してある等の場合は建設が可能です。
しかし、これらの確認は素人にはやっかいです。不動産会社だけではなく登記を扱う司法書士か弁護士さんに相談してからにしましょう。

お礼

破産会社の実態が現在どうなっているかに依存する問題のようですね。
この土地があるので「清算」が終わっていないのに、清算完了ってなっているように思えます。

書き忘れましたが、家はすでに建っていてウワモノつきの土地の購入となります。その家に住むつもりです。

確かに管理権ないでしょうね。住人たちは清算会社に連絡がつかないので自前で工事したのだと思われます。

詳しい話をありがとうございました。

回答No.4

dr_suguru

＞ココには異論があります。分譲地などの袋小路でも行政が寄付を受けている事例はたくさんあります。

差し込み道路を
もらう
もらわないは
行政マチマチであり
一般的には
寄付、帰属を
受けない行政庁が
多いことは
事実です。

以下まとめて回答します。
質問内容から察すると
倒産会社の所有のままであり
基準法上は建築できるとしても
寄付を受けれないし
維持管理してくれない。
よって
火の中に飛び込む必要なし。
やめましょう。

お礼

よく考えて見ます。

ありがとうございました。

回答No.3

0621p

公道として自治体に寄付できるかどうかは、自治体によって要件が色々違いますので自治体に確認したほうが良いですが、その道路が自治体に寄付できるものならば、その道路を作った時に寄付しているのが普通です。できなかったから私有地のまま残っているものと思われます。
自治体の公道にはならないとして、その道路が建築基準法上でどういう扱いになっているか？が問題です。位置指定道路や開発道路などで建築基準法上で道路として認められていればいいですが、道路として認められていないならば、基本的に再建築はできません。今建っている家に住めればいいということですが、将来売ろうと思っても再建築不可では二束三文にしかなりません。その道路がどういう扱いになっているか、役所で確認したほうがいいです。

お礼

たしかに道路の法的な位置づけを確認するのがイチバンですね。
幅４ｍあるのであまり不安はないです。

ありがとうございます。

回答No.2

noname#71976

1.登記上の地目が公衆用道路となっていても、公道、私道に大別した場合にはその道路は私道です。
私道ということは原則として権利者は名義人となるわけですから、倒産した会社名義のままというのでは今一つスッキリしませんね。
位置指定道路など建築基準法上での接道要件を満たす道路に認定されていれば建築自体に支障は出ないかもしれませんが、唯一接する道路の権利形態が明確になっていないと、道路の維持管理や修繕など、その道路を利用せざるを得ない住人にとって何らかの支障が出ないとは言い切れません。
つまり、何ら問題は無いでしょう、とまでは言えませんね。
せめて4戸の共有持分として取得しておきたいです。

2.公道というのは抜けられる道であるという原則があります。
つまり行き止まりの突っ込み道路では行政が寄付を受ける可能性が低く、公道化される見込みも低いと考えます。
しかし各自治体により考え方が異なる場合もありますので、正確には行政の道路課等に聞いてみるしかありません。

お礼

＞行き止まりの突っ込み道路では行政が寄付を受ける可能性が低く、
ココには異論があります。分譲地などの袋小路でも行政が寄付を受けている事例はたくさんあります。

ありがとうございました。