土地と登記書類に関して

質問

知人が購入した土地の一部に関しての質問です。

知人の知らない以前の所有者（大地主だったらしい）が過去に自治体（区）が道路の拡張（区画整理？）するときに土地の一部を寄付したらしいのです（不動産会社の話）。

登記書類には知人の土地として記載がありますが、この土地はどうなるのでしょうか。書類の記載事項変更は寄付された自治体はしないでいいのでしょうか、また、いつするのでしょうか。書類の記載はずっと同じままでいいのでしょうか。法律的にどうなのでしょうか。

知人は役所に聞きに行く時間がなく私に相談したのですが、私は分かりませんでしたので、このような事はよくある事なのでしょうか、また、同じ経験やわかる方がおらられば教えて頂きたく思います。宜しくお願いします。

回答No.5

walkingdic · ベストアンサー

>固定資産税はどうなっているのか気になりました。どうなるのだろう？
もし公衆用道路として登記されていれば固定資産税はかかっていないでしょう。それ以外の場合には役所で確認しないとわかりません。

>道路として実際使用されているのに書類上で、ほんの一部道路ですが知人の土地となっているので

実は公道でも所有者が私人というケースはあります。
道路法上の道路（公道と通常呼ばれる）は必ずしも所有者が公人である必要は無いのです。もちろん私人の場合でも、私権は制限されていて、所有権移転登記は可能ですけど、それ以外のほとんどの私権が道路法により制限されています。
今は私人の所有する土地がそのまま道路認定ということはないのですけど、昔は色々な理由で取り残されたんですね。

お礼

walkingdicさま。再度のご回答ありがとうございます。

夕べ早くに就寝した知人に今朝確認しましたら、私道（公衆用道路）ではなく、地方自治体管轄の公道でした。

＞実は公道でも所有者が私人というケースはあります。
＞私権が道路法により制限されています。
・そうなのですか。世の中には私の知らないことがなんと多い事だろうと実感しました。

＞昔は色々な理由で取り残されたんですね
・知人には役所でこれまでの経緯（寄付時期等々含め）これからの処置を直接確認し聞くよう促します。また、私も後学の為に許可されるならば聴きに行こうと思います。

私の質問が適切に説明できていなかった結果として、私のふと思った疑問に対して2度もご回答頂き、また、ご配慮頂いたご回答は大いに参考になりました。ありがとうございました。

回答No.4

akak71

昭和４０年代以前の県市の道路は登記の漏れがかなりあります。

道路法上の道路は、登記に優先するとの解釈があります。公共用地は時効にもかからないとの解釈があります。それで登記しないことが多かったらしい。ともかかく、市の道路課で確認してください。

連絡して登記を変更したことがたくさんあります。

お礼

akak71さま。ご回答ありがとうございました。

＞昭和４０年代以前の県市の道路は登記の漏れがかなりあります。
・やはり、このような事例があったのですね。

＞道路法上の道路は、登記に優先するとの解釈があります。公共用地は時効にもかからないとの解釈があります。
・判例としても存在してるということでしょうか。探してみます。また、財産にも時効にも優先される公共の強さを再認識しました。

＞それで登記しないことが多かったらしい。
・そうなると、固定資産税の扱いはどうなっていたのかという疑問が更にでてきました。どうなっていたのでしょうね？

道路として実際使用されているのに書類上で、ほんの一部道路ですが知人の土地となっているので、知人は疑問に感じたようです。また、私が相談を受けたにもかかわらず知識が無かったのでこちらで知識のアドバイスを又受けした次第です。専門外には何も答えられませんでした（少し情けない）。

ご指摘のように、道路法上の道路としての認定がされているのかを含め、知人に役所へ赴き確認するよう促したいと思います。また、後学の為に固定資産税との関係も聞いてくるよう伝えます。

私の拙い説明不足の文章に、時間を割いて回答を頂きまして、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

walkingdic

結論から言うと、どうなっているのか役所に聞かないとわかりません。
推測ではいくつか考えられることがあるものの、ご質問内容だけでは特定できません。

その土地は登記上は公衆用道路になっていますか？
その土地は実際には見た目で道路になっていますか？
道路法上の道路としてすでに認定されいますか？
都市計画の計画段階ですか？
それとも区画整理事業において道路としたけど、区画整理事業自体が完了していないから区画整理登記も済んでいないということはないですか？

道路関係が絡む法律は多岐にわたりますし、道路になるにしても複数の法律、複数の流れがあるので、単純にご質問内容だけでこうだとはいえないのです。

お礼

walkingdicさま。ご回答ありがとうございました。

＞結論から言うと、どうなっているのか役所に聞かないとわかりません。
・そうですよね。

＞ご質問内容だけでは特定できません。
・そうですよね。拙い説明不足の文章で申し訳ありません。

知人に先ほど登記簿上の再確認しようと電話しましたら、すでに就寝してました。ですから、私の知る範囲ですが、実際上の見た目は道路の体裁（アスファルト舗装）です。また、現状で都市計画は無いようですし、進行中の計画もありません。
今書きながら、ふと思ったのですが、固定資産税はどうなっているのか気になりました。どうなるのだろう？

道路として実際使用されているのに書類上で、ほんの一部道路ですが知人の土地となっているので、知人は疑問に感じたようです。また、私が相談を受けたにもかかわらず知識が無かったのでこちらで知識のアドバイスを又受けした次第です。

ご指摘のように、道路関係が絡む法律は多岐にわたり、複数の流れがあるとの事なので、道路法上の道路としての認定がされているのかを含め、知人に役所へ赴き確認するよう促したいと思います。

私の説明不足の文章に、時間を割いていただき、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.2

noname#60749

知人がその土地を取得する以前の所有者（大地主）が、土地の一部を行政に寄付していたとするならば、（知人は大地主から土地を購入したのか知りませんけど）その部分が知人名義に移転登記されているということがおかしいでしょう。

通常は寄付などがあればすぐに行政の名義に変えますので、現在知人名義になっている土地については知人のものと考えて差し支えないでしょう。
もしくは知人がその土地を取得した時点のことについて、何か特別な説明でもあったのかどうかを思い出してもらうしかないでしょうね。

客観的にはその土地は友人のものであるとしか答えようがありません。
尚、都市計画道路の計画線が敷地内に入り込んでいる等の話であれば、ちょっと別の話になります。

お礼

september6さま、ご回答ありがとうございます。

＞その部分が知人名義に移転登記されているということがおかしいでしょう。
＞通常は寄付などがあればすぐに行政の名義に変えますので、

・不動産会社からの購入です。道路（公道）として使用されている部分（一部ですが）が書類上は知人の土地となっているので、ご指摘のように行政は寄付があった時点ですぐに変更をすると思うのですが、実際にされてないので、知人は疑問に感じたようです。また、私が相談を受けたにもかかわらずこのようなケースの経験が無かったのでこちらで知識のアドバイスを又受けした次第です。

アドバイスのように知人に改めて購入時の説明の再確認と役所での確認をするよう促します。

私の説明不足の文章に、時間を割いていただき、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

Hamida

不動産会社は、以前の所有者が土地の一部を寄付した事をどの様にして知ったのですか？　もし知っていたのに、その事を購入者に言わないで契約を結んだ場合は、宅建業法違反になります。契約そのものを解消するか、減歩された土地でも所有を続ける意志あるなら、寄付分の土地代金の返還を求めなさい。

ただ、購入した土地が、都市計画の道路拡張に引っかかるなら、寄付したのではなく、いずれ寄付することになると言うことです。市役所の都市計画課に行って、都市計画図を確認してください。

お礼

Hamidaさま、ご回答ありがとうございます。

＞不動産会社は、以前の所有者が土地の一部を寄付した事をどの様にして知ったのですか？
・不動産会社が寄付の経緯をどのようにして知ったのかは不明ですが、知人は不動産会社から寄付の事実に関しては聞いた上での購入との事でした。
なお、すでに道路はずっと以前に完成し当たり前に道路として存在しています。私の説明不足の質問申し訳ありませんでした。

ご指摘のように、役所に行き確認することが優先ですね。

私の拙い文章に時間を割いていただき、ご回答大変参考になりました。ありがとうございました。