- ベストアンサー
公衆用道路が機能していない！
- ４軒で共有している公衆用道路が車で通行できない状態になっています。法的措置を含めて解決を図りたいと思っています。
- 地権者の一人が公衆用道路に盛り土をしてしまい、通行が困難になっています。過半数を持つ地権者が地目を変更できるのか、そしてその場合の措置について教えてください。
- 現在、公衆用道路が畑として貸し出されているため、課税されている状況です。この問題を解決するためのアドバイスをお願いします。
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
返信遅れました Ａさんの件ですが、判断が簡単に出来るものではないです 私自身が訴訟のプロではありませんので、それを前提とした回答になります ＞入り口が公図で見る限り１ｍｍくらいで分筆されており、開発・分譲した不動産屋さん名義になっています。 これはＡさんの土地は公道に接していない状態ということですね？ Ａさんが土地を購入する際にどのような契約内容だったのか？ が大事です なぜわざわざ公道に接しないようにしたのか？ 完全なる悪意ならそもそも家が建たないでしょう 悪意でないとすると、分譲計画の際に公道が拡張する予定があったのではないでしょうか？ その後の変更か、行政の怠慢で現在でも所有権移転登記がなされていない可能性はありませんか？ 訴訟を起こす前に、その土地は道路構造物の中にあるのではないかも含めて調査する必要があると考えます そして、役所にも実質の所有者は公道管理者でないか問い合わせる必要があると考えます ＞Ａさんが売ろうとした場合になかなか売れない、という状況になりませんか。 その土地が原因で建築確認や融資が滞るのであれば、不動産としての価値はかなり落ちます 業者の不手際は否めませんが、大事なのは購入の際の契約です ・宅地として購入したのか？ ・道路に接していない点については契約書に説明がないのか？ ＞そのような方法で土地を扱う、不動産業者はいかがなものでしょう 倫理的なことは置いておきます 話し合いができる業者ではそもそもなさそうですので 法的には問える部分がいくつかあります とはいえ、分譲の際にどのような説明があったのか？ 詳細な資料調査や現地の検証もしないと対応は難しいと考えます 今まで回答者が少なかったのもそういった理由もあるかと思います 市の担当課と話をすることも大事だと思いますが、以下の専門家に話を聞いてみてはいかがでしょう？ ・一級建築士（位置指定道路に関して） ・土地家屋調査士（業者の土地が具体的にどこにあるか？ 全体的な分筆の仕方から何が目的であったか？） ・他の不動産業者（契約書などを見てもらい、業者に落ち度がないか確認） 弁護士さんは相談するつもりでいるようですので、他の専門業者蚤を書いています いろいろ悩みが多いようですが、何が問題なのか紐解いていけば解決はそう複雑ではないかもしれません いずれにしても、事を起こしてから勘違いがわかった場合立場は不利になります 慎重に行動の上、確信を持ってから事を起こしてください
その他の回答 (3)
- yu-ju-fudan
- ベストアンサー率41% (59/141)
お礼拝見しました ＞それから、「位置指定道路」かわかりませんが、「指定道路」にはなっています。 これは大事なことです 位置指定道路に認定されていると、道路以外の使用を制限することが出来ます 業者が言っている、もともと盛土の状態であった という回答は嘘であると言えます 市役所の建設課ないし、道路維持関係の部署で確認してください 位置指定道路については下記URLを確認してください http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html 位置指定道路であれば、市役所の担当課と話をすればいいアドバイスを頂けると思います もしくは、こういったことに詳しい弁護士にお願いすることです ＞畑として地目登録されていますが、「市街化区域」になっているため なるほど そういうことでしたか これは固定資産税課に確認してもらう必要があるかと思いますが、恐らく畑の課税になっていると思いますよ 現状でも 市街化区域の場合は、宅地でかかる分の３分の１が畑の課税になっていたと思います ただし、住居用建物が建っている宅地の場合、固定資産税軽減措置があるため変わらなように思うのでしょう 建物がない宅地は何の軽減措置もありませんので
お礼
再びのご回答ありがとうございました。 とても厳しい状況だと思っていたのですが、少し安心できました。 余談ではありますが、土地関係にとても詳しい方のようなので、お尋ねします。 近所のＡさんの家が建っている土地の目の前の道路はＡさんのものですが、その先の入り口が公図で見る限り１ｍｍくらいで分筆されており、開発・分譲した不動産屋さん名義になっています。 これは後にＡさんが売ろうとした場合になかなか売れない、という状況になりませんか。 また、そのような方法で土地を扱う、不動産業者はいかがなものでしょう。 今回まさに私の土地も、その不動産業者が相手となるので、Ａさんと共に解決を図ろうかとも思っています。 不動産屋さんも近所の方なので、関係がさらに悪くなると覚悟はしていますが、本当に頭が痛くなります・・・。
- yu-ju-fudan
- ベストアンサー率41% (59/141)
はっきりしたことが言い切れないので傍観していましたが、わかる限りで ＞「公衆用道路」から例えば「宅地」などに変えてしまうことはできるのですか。 法務局への申請だけであれば、共有者の1人からの申請で可能です ただし、公衆用道路を宅地に変えるには現況が宅地でないといけません ＞過半数をもっている地権者は勝手に地目を変更できるとききました この部分が何を指しているかなのですが 共有物を変更する行為は、他の所有者の承諾がないと出来ないことになっています そこで、 ＞先日、内容証明郵便で、盛り土をしたと思われる地権者の一人（過半数の権利をもち、その土地を開発・分譲した不動産屋さん）に撤去を願い出ましたが、「最初からその状態であった」との回答でした。 不動産屋は、最初からその状態だったと主張しているので、盛土をしたのが業者であると言う証明をする必要があるかもしれません そして、もし盛土をしたのが変更ではなく管理行為であった場合 過半数の権利を持っている方の意見がとおります 変更・管理のどちらにあたるのか？ で意見が分かれてくる問題です ＞そうした場合の措置はどのようなことが考えられますか。 私道について、位置指定道路の認定や何らかの制限する契約は交わしていませんか？ そういうものがあれば妨害排除も可能であると思われますが、そうでなければ車の通行は出来なくとも人の往来は可能な現状では難しいという答えしか私は言えません 人の往来もできなくなったら通行権を主張できると思います ＞ちなみに今は畑として近所の方に貸しているのですが、宅地なみに課税されているので解決を図りたいのです。 意味不明です 公衆用道路以外の土地のことですか？ 現況が畑の土地であれば、畑に地目変更をすれば課税も畑になります
お礼
ご回答ありがとうございました。 おかげで地目変更に関しての心配はなくなりました！ 私自身どういう点が重要になるのかわからないことが多く、状況説明も上手にできないでいます。 ＞そして、もし盛土をしたのが変更ではなく管理行為であった場合 過半数の権利を持っている方の意見がとおります 変更・管理のどちらにあたるのか？ で意見が分かれてくる問題です とありますが、盛り土をした業者さんは現在行方がしれず、確認がとれません。 近所の方から話を伺いますと、その不動産屋さんが頼んだことだと言われて います。 それから、「位置指定道路」かわかりませんが、「指定道路」にはなっています。 それはどのような意味がありますか？ ＞現況が畑の土地であれば、畑に地目変更をすれば課税も畑になります 説明が足りませんでした。その公衆用道路を通っていく土地は 畑として地目登録されていますが、「市街化区域」になっているため、 宅地なみの課税になっているということです。 私個人の裁量を超えている問題だと思いますので、専門の方に相談していきたい と思います。 今回は本当にありがとうございました。 2pumpkinsより。
- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
何かここに書かれていない別な理由が潜んでいる気がするので、正確に回答出来ないのですが、一般論だけで回答します。 >「公衆用道路」から例えば「宅地」などに変えてしまうことはできるのですか。 共有地の地目変更登記は共有者全員の承諾が必要です。ただし変更登記申請自体は共有者一人で可能ですので、同意書を偽造すれば過半数を所有している所有者が申請した場合は、特に疑いもせずに変更を受理するかもしれません。 とはいえ、地目が公衆用道路になっていると言う事、住宅が建っている事などから考えると、位置指定道路になっている可能性がありますね。確認してみてください。 その場合は道路として機能しなくなるような行為はできませんね。歩いて通れれば車止めを立てても構わないという判例も過去にありますが、利用している住人が反対すれば、勝手にはできません。 いずれの行為も法的には問題があるので、その余り不動産事情に詳しくない弁護士とやらではなく、まずは土地建物調査士に確認し、土地紛争に詳しい弁護士を紹介して貰ってください。地目に関しては登記簿を確認し、法務局に異議申し立てはできますし、封鎖に関しては行政の道路整備課や道路課での相談窓口で、対応方法を相談してみてもいいでしょう。
お礼
ご回答ありがとうございました。 あまり詳しく書くと個人の特定につながるのではないかと心配だったので、 あいまいになってしまったかもしれませんが、聞きたいことの解消はできました。 やはり専門の方に話を聞いてもらうのがいいのですね。 相談してよかったです。ありがとうございました。 2pumpkinsより。
お礼
お礼が遅くなり、失礼いたしました。 週末は思考停止！していました・・・。 お忙しい中、このようにご丁寧に回答していただき、ありがとうございました。 いろいろな角度から検討していただき、私たちが考えつかない点まで指摘していただけたことはとても参考になりました。 今後は不動産業者の方と「お互い前向きに歩み寄る姿勢で」話し合いを進めていくことになりました。 こちらの要望とあちらの立場と、お互いの権利を認めながら交渉していけたらと思っています。 まだまだ道のりは長いですが、解決に向けて努力していきたいと思います。 本当にありがとうございました。 2pumpkins