不動産の任意売却の方法

質問

今、購入を検討している不動産（評価2000万）があります。その不動産には1番で根抵当権（極度額2200万）が、2番で根抵当権の仮登記（極度額600万）が設定されています。1番の根抵当権は極度額、被担保債権の額が不動産の評価額を上回っています。そこで、1番の根抵当権者の方はこちらの提示する金額（2000万）での抹消に応じてくれそうです。しかし、2番の根抵当権仮登記権利者は、こちらが最大限譲歩した提示金額（50万）でも抹消に応じてくれません。そこで、代価と配分を決め「抵当権の消滅請求」をしたいと考えていますが、1番、2番とも根抵当権なので「抵当権の消滅請求」ができるのでしょうか（極度額が不動産の評価額を上回っているので「根抵当権の消滅請求」は避けたいので）？
以前、新聞で、任意売却の際、競売になったと仮定した場合で明らかに配当が回らない後順位の抵当権者、仮登記権利者は裁判所の命令で排除できるようなシステムができるという風な記事を目にしました。
このような方法、または、その他で任意売却について良い方法があったら教えてください。

回答No.1

buttonhole · ベストアンサー

>そこで、代価と配分を決め「抵当権の消滅請求」をしたいと考えていますが、1番、2番とも根抵当権なので「抵当権の消滅請求」ができるのでしょうか（極度額が不動産の評価額を上回っているので「根抵当権の消滅請求」は避けたいので）？

　民法第379条以下に定められている抵当権消滅請求(昔の滌除に相当するもの)ですね。根抵当権でも抵当権消滅請求は可能です。(根抵当権も抵当権の一種です。)

>以前、新聞で、任意売却の際、競売になったと仮定した場合で明らかに配当が回らない後順位の抵当権者、仮登記権利者は裁判所の命令で排除できるようなシステムができるという風な記事を目にしました。このような方法、または、その他で任意売却について良い方法があったら教えてください。

　法制化(民事執行法の改正)が検討されているようですね。ちなみに、現行の法制度では、破産管財人が任意売却をする場合は、裁判所に担保権消滅の許可を求めることができます。
　現段階では、御相談者の示された方法しかないでしょう。(根抵当権実行による差押えはまだされていませんよね。)ただし、次のような問題をクリアーする必要があります。
　通常の売買の場合、売主に売買代金の残金全額を払うことにより買主に所有権が移転しますが(売主は、そのまま担保権者に残債を払いますが)、抵当権消滅請求の方法による場合、消滅請求が終わるまで、売買代金の全部又は一部の支払を留保して(あるいは、通常の売買代金の額から消滅に必要な額を控除した額を売買代金の額と定めて支払う。)、根抵当権がついたまま御相談者(あるいは会社でしょうか。)に所有権移転登記をすることになるでしょうから、売主がそれに同意するかという問題があります。
　それから、御相談(の会社)が金融機関から融資を受けることは事実上できませんから(通常、根抵当権の抹消が融資の条件になる。)、自己資金によらざるを得ません。(抵当権消滅請求を検討しているぐらいですから、十分な資金はお持ちなのだとは思いますが。)

お礼

遅くなって申し訳ありません。ご回答ありがとうございます。
根抵当でも「抵当」の消滅請求ができることは分かりました。そこで、気になったのですが降順位の仮登記に対しても配分を50万くらいで、消滅請求してみようと思いますが、仮登記なので競売には入れられない＝2ヶ月経過後は消滅請求を承認したものと考えていいのでしょうか？また、その後、相手に対し、お金を払い渡すか供託した場合で、相手が仮登記の抹消の手続きに協力しなければ、根抵当の仮登記抹消請求訴訟を起こさなければダメでしょうか？そして、最後にお聞きしたいのですが、消滅請求をする際に、所有権移転は登記までしなければいけないのでしょうか？（税金やリスクなどの問題からできるだけ抹消できることが確定してから登記をしたいという理由なんですが）条文には、登記簿謄本を添付するくらいのことしか書いてませんが、どうなんでしょうか？
長々と申し訳ありませんがご存知でしたら教えてください。

回答No.2

buttonhole

>仮登記なので競売には入れられない＝2ヶ月経過後は消滅請求を承認したものと考えていいのでしょうか？

　確かに本登記をした登記事項証明書や担保権設定の公正証書等がないと抵当権実行の申立はできませんが、抵当権消滅請求の対抗の手段としての競売の申立もそうであるのかは、文献を調べていないので分かりません。

>また、その後、相手に対し、お金を払い渡すか供託した場合で、相手が仮登記の抹消の手続きに協力しなければ、根抵当の仮登記抹消請求訴訟を起こさなければダメでしょうか？

　そのとおりです。

>所有権移転は登記までしなければいけないのでしょうか？

　仮登記でもよいか、本登記が必要かは争いがありますが、一般的には本登記が必要と解されているようです。

お礼

ご回答ありがとうございました。大変助かりました。