不動産謄本の根抵当権の評価額と譲渡価額について

質問

A社が所有権を持つ土地があります。
謄本を取り寄せたところ
権利部（乙区）に
順位番号１（あ）として
「根抵当権設定」：極度額1億1000万円で、根抵当権者はB銀行
順位番号１（い）として
「根抵当権設定」：極度額1億1000万円で、根抵当権者はC銀行
とあります

ネット上のあるサイトには
「極度額は担保評価額の110％が一般的」とありました。

そこで、2点お尋ねいたします。

この土地の場合
１．担保評価額はB銀行とC銀行を合わせて
2億円で間違いないでしょうか
あるいは1億円と捉えるべきなのでしょうか。

２．この土地の譲渡価額が4億円と提示された場合、
不動産業界の慣例ではよくある話なのでしょうか、
あるいは不当に高いものなのでしょうか。

どなたかご教示いただきたく、
何卒よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

utama · ベストアンサー

「極度額は担保評価額の110％が一般的」

極度額の最高額は、担保評価額の110％が一般的ということですね。

１．
Ｂ、Ｃ銀行がそれぞれ1億円ずつ認めているということは、少なくとも２億円の担保評価額はあったということはわかります。

ただ、仮に担保評価額が４億円あったとしても、２億円の取引しかしないのであれば、４億円の根抵当権をつける必要はありません。したがって、実際に銀行の担保評価額がいくらであるかはわかりません。

２．
前述の通り、設定された根抵当権が担保評価額１００％まで使ったものなのかわかりませんし、仮にそうだとしても、根抵当権設定当時の評価に基づくものです。

根抵当権の設定登記の極度額から、現在の客観的な土地の価値を推量することはできません。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
なるほど債務者の必要額を抵当権に設定するとは
考えもしませんでした。
「極度額=市場価格」ではなく、
あくまで「融資必要額」の価値を認めているに過ぎない
ということなのですね。
納得いたしました。
明快で助かりました。
重ねて御礼申し上げます。