これも所謂「抜き行為」になりますか？

質問

分譲マンションから引っ越して、土地を購入し、一戸建てに住み替えようとしています。
先日からマンションの売却活動が始まりました。

Ｔ住宅（不動産業と建築業を兼務）さんから、ある土地を紹介してもらい気に入っています。是非買いたい土地です。但し区画整理地内なので保留地なんです。

Ｔ住宅さんからいろいろアドバイスをしてもらい、「マンションの売却が済むまで待っていては先に他社さんにとられてしまいますよ。一時的に二重のローンになるが、安くなるように交渉するので土地を購入しましょう。」と提案されました。
それで私はその提案を受け入れました。

あくる日、Ｔ住宅さんからこう言われました。
保留地で融資してくれる銀行はＫ銀行しかない。土地の売主が提携先ではないので、融資が難しいとＫ銀行は言っている。古くからの付き合いのある弊社（Ｔ住宅）なら融資できるということなので、一旦弊社（Ｔ住宅）が売主からその土地を買取り、それを私が買うという段取りならばＫ銀行は融資をしてくれる、とのこと。

いろいろ調べたのですが、近隣の銀行で保留地で融資してくれる銀行はＫ銀行しかないのは本当で、Ｋ銀行に聞きに行くと、古くから付き合いのあるＴ住宅さんが売主なら融資可能とのことでした。
これでイニシアティブは完全にＴ住宅に取られてしまい、当然のことのように土地を購入したら、Ｔ住宅の「建築条件有り」になると言われてしまいました。

私としては、Ｔ住宅さんにはいろいろお世話になっているのでＴ住宅さんの建築でもいいのですが、ほか２社くらいと相談してビルダーを決めたいというのが本望です。

実は昨日になり、Ｍ都市銀が保留地でも私の勤務先の間柄という理由で話を聞きたいという連絡がありました。Ｍ都市銀で融資可能になるかもしれません。

Ｍ銀で融資可能になれば「建築条件無し」にできますよね？
それから、これは所謂「抜き行為」にあたると思うのですが、Ｍ都市銀を紹介してくれたＭ銀子会社のＭ不動産との仲介だと手数料が安くなるんです。
突然仲介先をＭ不動産にするのはＮＧですか？

よろしくおねがいします。

回答No.3

dr_suguru · ベストアンサー

解ることのみ回答します。
↓
http://www.aichi-kukaku.jp/
一例は
区画整理組合の県連の
ＨＰです。
一般的に
組合と金融機関は
保留地ローンで提携していますので
関係組合に電話すれば
提携金融機関を教えてくれます。

＞突然仲介先をＭ不動産にするのはＮＧですか？

事業者（組合、公共団体）と
専任媒介があれば
鞍替えは無理かもしれません。
事業者に
専任媒介しているかどうか
確認しましょう。
↑
保留地は事業者から直接購入できます。
この場合、仲介手数料は不要ですから
直接購入のが「得」です。
事業者に確認しましょう。

お礼

今管理組合に問い合わせました。
直接購入はできないとのことでした。
専任媒介の仲介業者があるとのことです。

補足

アドバイスありがとうございます！
売主はＫ社という大会社で、そのＫ社からＳ社という不動産会社が専任で仲介しているようです。
Ｓ社から買ったほうが得なのでしょうか？
それとも不動産業界の慣例ではじめにその土地を紹介してもらったＴ住宅を挟まないといけないのでしょうか？

回答No.9

toteccorp

問題無いと思いますが、Ｍ不動産に法に触れてないのか確認するのがいいでしょう。

回答No.8

detekoiya

＞不動産業界は横の繋がり、同業他社を大切にする素敵な業界だと思います。

そんな甘い業界じゃありません。隙あらば出し抜こうとするに決まっています。水面下での争いなどいくらでもあります。
しかし、無理して抜きをやっても裁判されれば負けるし、業界から村八分にされれば商売がしにくくなります。
世間の方、というか質問者の思っているほど違法行為がまかり通る業界ではありません。

No.6の方の
＞いや、貴方は提供された情報を持ってＭ銀行に相談したのでしょ。M不動産から持ち込まれた話じゃないでしょ？充分な抜き行為ですよ。

これがすべてです。

＞確かに私は曲がったことが大嫌いなクレーマーかもしれません。

曲ったことが大嫌い？そうじゃないでしょう。
自分に都合よく物事を進めたいだけじゃないですか？

まあ世の中いろいろな見方があります。
自分に都合のいい書き込みだけ信じていればいいでしょう・・・

お礼

detekoiyaさん、また来てくださったんですね。
ありがとうございます。
私の書き込みを全て読んでいただいてないようですね。あまり私に訴えたいことが伝わってきません。
ただ、今日の一日で勉強させていただいたことは、私の企図している行為は業界内でいう「抜き行為」であり、マナー違反であって違法行為ではないということです。違法でなければいいという問題じゃないということも理解しています。

＞曲ったことが大嫌い？そうじゃないでしょう。
＞自分に都合よく物事を進めたいだけじゃないですか？

人間、誰しも自分に都合よく物事を進めたいと思うのは当然ですし、私はお客様なのですからそういう立場にあるのも当然だと思うのですが…。
detekoiyaさんは不動産業界には長いんでしょうね。detekoiyaさんの書き込みからは業界の正義感をとても感じます。ただ、業界では常識でも世間一般からみたら非常識なことってあると思うんですよね。私が仕事をしている業界でも世間一般から見たらおかしなことだらけですよ。時々自分も業界独自の常識が染み付いてしまっていることを客観的に見るように気をつけてますが。
私がdetekoiyaさんにわかっていただきたいのは、一生に一度の一番大きな買い物をする生活者が、自由に買い物が出来ない業界の体質に違和感を感じているという点です。このことは私の意見に賛同してくださる方もいたのですから、私だけが感じている違和感ではないと思います。
それでも、私にＴ住宅から土地と戸建てを抱き合わせで買えと思うんですか？
私の行為を批判するのも勝手です。ですが業界のプロを語るなら、私が選ぶべき善後策を提示していただきたかったですね。

回答No.7

abaden

ただの素人ですが、質問者さんに全く同意ですね
No.1さんの言うとおり提案内容がそもそも全く別なのだからしかたないと思います。

不動産のことは詳しくはないですが取得税とかありますよね？
元の持ち主→Ｔ住宅→tepzyさんだと、T住宅がマージン乗っけないでやってくれたとしても
元の持ち主→T住宅の間の税金なども負担する必要が出てくるのでは？

>競争原理が働かない理解しがたい業界だと思います。

私も、価格やサービスの競争を避けたカルテルなどに近いものを感じます。
提案営業したら、どの業界でも多かれ少なかれ提案内容に情報は入っていますよ。
情報商売というなら、私が質問者さんの立場なら情報料いくらか払って
一生に関わる建築や仲介依頼先は自由にさせて頂きたいですね

中抜きをした顧客に仲介業者の請求が認められた判例を教えて下さい。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4361891.html
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3955451.html

　過去にこうした質問がありまして監視していましたが、なぜか不動産業界の方の書き込みはありませんでした。
　これを見る限りでは基本的に法的には、申込み・契約する前までは問題ないようです。
　申込み・契約する前に問題ある場合もありますが、数ヶ月に渡って仲介業者に条件に合う物件・土地を探させたなど素人目でもわかるかなりひどい特殊な例のようです。
　私個人的な考えでは、質問者さんの今回の行為それに当たるとは思えません。
　「抱き合わせの販売をしようとする旨を理由に業者を変える」
　正当性のある主張に思えます。

　ケースバイケースのようなので、心配なら選択肢として弁護士などに相談するという手もあると思います。
　数千～数万円支払っても安心してM不動産と取引できるなら結果的に安いと思います。

お礼

心強いご意見ありがとうございます。
絶対に納得の行く形でその土地を手に入れます！！

回答No.6

kuroneko_z

不動産業は確かに成功報酬です。
がそれは紹介した物件が成立しなかった場合はそうですが、
＞購入依頼人が、時期を前後して2社から同じ物件の情報提供を得たからといって・・
いや、貴方は提供された情報を持ってＭ銀行に相談したのでしょ。M不動産から持ち込まれた話じゃないでしょ？充分な抜き行為ですよ。
ましてや売主と直接取引きをしようと図ったのですから、これが抜き行為じゃなかったら世の中に抜き行為というのは存在しませんよ。
＞二重の媒介・代理契約・・
購入する話にまったく関係ないでしょう。意味不明です。
＞サービス業なのですから、顧客に不快感を与えることはしてはならないはずです。
言葉も無いです・・・。クレーマー予備軍
＞抜き行為は、あくまで、書面で購入の意思を示した後に業者を乗り換えることだからだ。
ここまで言うならここで相談する必要は無いんじゃないですか。

お礼

私がしようとしていることは充分な抜き行為であることは理解できました。
但し、Ｍ銀行にはまだ行ってないです。Ｍ不動産から親切に融資可能かもしれない銀行として親切に教えていただいたまでです。
確かに私は曲がったことが大嫌いなクレーマーかもしれません。しかし私の足元を見て、土地と建物を抱き合わせで売ろうとする不動産屋に不快感を持つのは一生に一度の一番大きな買い物をする生活者から見れば当然だと思います。
私がここで問いたかったのは、こういうずるい業者に対してでも、抜き行為に当たってしまうのかどうかです。
第三者を通じて先ほどこの例が抜き行為か確認しました。
法的にはやはり書面で購入の意思を示した後ではないので無罪のようです。そして抱き合わせの販売をしようとする旨を理由に業者を変えることを奨められました。
ここでこんなに議論が活発になるとは思っていませんでした。楽しかったです。
不動産業界は横の繋がり、同業他社を大切にする素敵な業界だと思います。しかし大きな買い物をする一生活者から見れば、競争原理が働かない理解しがたい業界だと思います。不動産屋さんにとってはごまんとある物件の中の１つではあっても、数十年かけて働いて稼いだ給料でローンを組んで買う人が殆どなのですよ。同じものなら安いところから買いたいというのが当然の消費者の心理です。

回答No.5

dr_suguru

＞売主はＫ社という大会社で、そのＫ社からＳ社という不動産会社が専任で仲介しているようです。

専任ですから
選択できないでしょ？
また
↓
＞直接購入はできないとのことでした。

であれば
契約の相手方は
Ｋ社です。

＞今管理組合に問い合わせました。

今日が営業日でしたら
出向いて話を聞きましょう。

回答No.4

toteccorp

条件のいいところと取引するのが当たり前ではないですか。

回答No.2

detekoiya

＞安い業者や直接売主との交渉ができないなんて理解がしがたいです。

業界の慣習よりもこっちのほうがよほど理解できません。
情報の提供は無償でいいと思っているのでしょうか？
市場経済などということとは別問題なのですが・・・

そもそもその土地を紹介してもらったということについて理解してますか？
完全に抜き行為で裁判やっても負けますよ。

お礼

>業界の慣習よりもこっちのほうがよほど理解できません。
>情報の提供は無償でいいと思っているのでしょうか？
>市場経済などということとは別問題なのですが・・・

そもそも不動産業はサービス業であり、成功報酬で商売が成り立っているのです。情報の提供は当然無償でしょう。合い見積もりをとって負けた会社にも報酬を与える業界などどこにもないわけです。負けた会社だって情報を提供していててもですよ。
私が不快に思っているのはＴ住宅さんが急に当然のように「建築条件有り」してきたからです。サービス業なのですから、顧客に不快感を与えることはしてはならないはずです。

まあ、これで不動産業界の慣習がわかりました。
ありがとうございました。

補足

「抜き行為」
抜き行為とは、ある人が不動産を購入したいと考え、ある宅建業者と仲介の契約を結んだあとに、他の業者からの勧誘などで、先の業者からではなく、後の業者の仲介を受けて物件を購入する、などのこと。実際には、「購入したい」場合だけでなく、「売りたい」「借りたい」「貸したい」といった場合にも起こりうる。

上記のような場合、依頼者である人は、二重の媒介・代理契約を結ぶか、先の宅建業者とは契約を解除して、後の業者と契約を結ぶかだが、契約の仕方によっては、違約金を払わなければいけない場合も出てくるので注意。ただし、宅建業者の報酬とは成功報酬であり、購入依頼人が、時期を前後して2社から同じ物件の情報提供を得たからといって、それだけで、先に情報をくれた業者と契約をしなければいけないことにはならない。抜き行為は、あくまで、書面で購入の意思を示した後に業者を乗り換えることだからだ。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w004857.htm
＜抜き行為は、あくまで、書面で購入の意思を示した後に業者を乗り換えることだからだ。＞

これでも裁判に負けますか？

回答No.1

0621p

Ｔ住宅を通してではT住宅に一度購入してもらう、というリスクの高い方法しか取れず、M不動産を通せば通常の取引で大丈夫なのであれば、これはT住宅の力量不足と言っていいでしょうから、M不動産から購入するという選択は仕方ないでしょうね。
形としては「抜き」という事になりますしが、素人のあなたがそこまで業界の慣習に縛られる必要もないでしょう。ただしT住宅は黙っていないでしょうから、ちょっともめる可能性はありますけど。
手数料が安くなるから、という話はT住宅にしないほうがいいでしょうね。M不動産のほうが通常の取引で大丈夫だから、ということで通したほうが良いでしょう。

お礼

ありがとうございます。
やっぱりＴ住宅とはもめますかね？
地元の良いビルダーなのであまりもめたくないんですよね…。
業界の慣習は本当に理解しがたいですね。
市場経済の日本なのですから、安い業者や直接売主との交渉ができないなんて理解がしがたいです。