借家人に出て行ってもらうに当り、法的に必要な措置を知りたい。

質問

賃貸契約書は、昭和５５年に作成されたものです。
ただし、契約相手は現在入居している人ではありませんが、
当時、現在入居している方の夫が勤めていた会社との契約になっております。
その夫は既に他界しております。また、その会社も存在していない模様です。
そのような事情からも、過去、契約を新たにしようとしたこともありましたが、
こちらの意の通りには行かず結局、そのままの契約書のままで現在に至ってしまいました。
出て行ってもらう為の然るべき法的措置を執行するに当り、必要な事を教えてください。
追記
大家である、母が死亡したので遺産相続の対象となっている物件です。
このゴタゴタを含め相続することになりましたので、現在の入居者に早急に出て行ってもらいたいのです。
以上

回答No.6

BBQ38 · ベストアンサー

短い文章の中に実に多岐にわたる論点てんこ盛りで、歯ごたえ満点のご質問がでてきましたね。大学の法律ゼミあたりでご質問をだしたら十人十色の方針がでてくるでしょう。朝から晩まで議論できるぐらい賛否両論の意見がでてくることが想像に難くありません。

議論のポイントだけ箇条書きすると
（当事者の方針）
・退去交渉をする前に遺産相続協議をまとめるのか、後回しにするのか
・遺産相続協議を先にする場合、特定の個人が相続するのか、共有にするのか
・当該不動産について目論見通り退去させることができた場合、相続人の誰かが住むのか、売却し換金するのかのいずれを優先するのか
（事実関係整理）
・法人契約の法人は登記上存続しているのか、登記上の残っていても実体はあるのか
・家賃の振込はいつ頃から法人→個人に切り替わったのか。
・時系列上、再契約交渉は法人の存続の前後どちらなのか
・家賃は支払われているか（延滞はないとのコメントがでていますが）
・建物の維持管理のためにどの程度のコストが今後かかってくる予定か
・特に耐震補強が必要な場合、補強費用は家賃との比較で経済合理性があるのか
（状況把握）
・現入居者（妻？）に子供がいるのかいないのか。
・子供が居た場合、介護等で子供が同居するようになり、賃借権が延々引き継がれる可能性はあるのか
・現入居者は民間で移転先を借りられることが期待できるほどの収入がある（また、連帯保証人を立てることができる）のか。
・現入居者も相応に年齢が行ってそうなので、そもそも転居を受け入れる心理的、肉体的な力があるか。

なぜ上記のようにぐだぐだ書いたかというと、これでも足らないぐらいいろいろ検討すべきことが多く、いずれにしても長期化するのが目に見えていることをご理解いただきたいからです。

例え、複数の相続人が時間をかけ法定闘争をしてでも明渡しをしてもらった上でできる限り高く売ろうという方針が今は一致したとしても、長期化する中で方針がばらけ、争いになっていくというのはよくあるケースです。

ですから、現入居者との賃貸借契約もないイレギュラーなままでの売却なら半値ぐらいでしか処分できないかもしれないですが、面倒なことに首を突っ込むより実入りは少なくともとっとと処分するのも、一つの良い選択肢だと思います。

ご兄弟等の関係にヒビでも入ったら、それこそプライスレスなものを失うことになりません。

ご質問の趣旨とは外れますのは承知の上、言いたいことを直球勝負で書いてみました。ご参考までに。

お礼

大変参考になりました。
前大家に対してですが、借家人の子が代理人として、大家の義務の不履行と借家人の権利の主張を掲げ、文書にて言って来ておりました。
借家人は高齢の一人暮らしの女性です。
私としては、家賃で儲ける気はありませんが、借家を持つ事で損をする気は毛頭ありません。家の安全対策費、公租公課の負担程度で良い
と思っています。
しかし、代理人の文書には、素直な権利の主張が感じとれません。
ひょっとすると、言われるような借家権の相続に基づく、別な権利
の主張が行間に感じとれます。
現借家人は、単純に住み続けたいと思っても、代理である息子の魂胆が、私をして現在の大家と店子の関係を切りたい気持ちにさせております。私は現借家人には、何の恨みもありませんが、借家を売却せざるを得ないかも知れません。私はそれでも良いと考えています。
ただ、私の次の大家は、法的にはギリギリの手法を使って追い出す
はずです。そのような人だからこそ、そのような物件を買うのですから。仕方のないことかもしれませんが。

回答No.5

noname#68703

契約を書面に残すかどうかは契約の効力自体とは関係がありませんし、書面にする義務もありません。
書面を残す主な意味としては、事後の証拠能力としてです。

今回のケースでいえば、昭和55年の契約書はもう内容が変わっているので書面通りの契約が生きている状況ではありません。
ではどの契約が生きているのかというと、貸主が今の借主から現行賃料を受け取り、その対価として部屋を貸しているという証拠を示すまでもない既成事実の賃貸借契約が生きています。

書面の契約事実から変更になっていることに異議を唱えるのであれば、少なくともそれを知った段階で無効を主張すべきであり、今まで賃料を受け取っていた限りは変更を認めたと解釈せざるを得ませんので今更無効という主張は通りません。

＞出て行ってもらう為の然るべき法的措置を執行するに当り、必要な事

不法占拠しているわけでもない入居者を退去させるような法的措置や強制執行は出来ませんので、必要な事というアドバイスは特にありません。相続についても貸主の地位がそのまま相続されるだけですから、追い出す理由にはなりません。
賃借権や居住権というのは、大家といえども気分一つで追い出せるような弱い権利ではありません。

あとは立退き料や条件を提示した上で、合意解除を求めて交渉することですが、他回答にもありますので割愛致します。
以上

お礼

おおよそ、自分でも同様なことを想定していたのですが、今現在では
借家及びその土地共に二束三文で処分するのも手かなとも思っています。
借家人とも話し合える機会を持てれば、居住に対してお互いに果た
すべき事も明確になると思うのですが、それも叶わないのであれば、大家としての義務不履行による事故の損害賠償の方が怖いので、
専門家筋に売却が無難かなと考えた次第です。

回答No.4

-phantom2-

借家人の言い値の立退き料を払う以外に解決の道は無いでしょうね。

またどんなに立退き料を積まれても立ち退くつもりはありません。と借家人に言われたら、法を使っても強制退去させることはできません。

大家から申し出て、借家人に立ち退いてもらうには、大家側に「正当な理由」が必要です。

正当理由として裁判したときに認められるＮｏ1は「家賃を相当期間に渡って滞納し、今後も払って貰える見込みが薄い」です。

裁判では六ヶ月以上滞納されたら、大家よりの解除を認めてくれる可能性が高まります。

他には「大家がその家を必要とする理由が店子の居住権を上回る程、重大である。」がありますが、この理由が裁判で認められた事例を私は知りません。　　

また「貸家が完全に朽ち果てて人が住めなくなった」という「朽廃による解除」がありますが、建物が古くなったので・・程度ではとても（朽廃）とは認められません。
朽廃とは屋根とかに大穴が開いて、誰が見ても住めない状態の事です。

また昭和55年からの様々な経緯ですが、それらも現在の賃貸借契約に影響を与えるものではありません。
契約書などなくても、家賃を払って実際に住んでる事実があれば、それだけで賃借権を主張できます。

借家人は「借家法」という法律で強力に保護されてますから、無償で退去させることはまず無理です。　

＞然るべき法的措置を執行・・と言われますが、店子に家賃滞納などの落ち度も無いのに法的措置を執行などできません。
立退き料を払うから頼むから出て行ってください。とお願いするしかありません。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

お礼

法的には、大変難しいことと理解できました。
前大家から引き継いだものの、朽ちそうな借家は危険なこともあって、借家をどのように処分するか考えていくつもりでおります。

回答No.3

zenzen123

更新料は取っているの？

補足

家賃だけしか頂いておりませんでした。
家賃は、家が古くなった分、契約書の価額より下げております。
家賃を下げたということの文書は御座いません。
宜しくお願いします。

回答No.2

nonbay39

金で解決が一番でしょう。
　立ち退き料を多くはずめば、交渉もスムーズかもしれません。

　何らかの法的措置により契約の解除が認められることが仮にあるとしても、そう言ったことをやっていると年単位で期間がかかると思います。そもそも名義以外に大きな理由でもなければ法的措置による退居を求めるのは厳しいような気もしますけど。結局平穏に現在に至っているのであれば、当然に大家は現在の借り主を容認しているように見えてしまいます。どうなのかははっきりわからないですけど。

　まあ何にしても、早急に出ていってもらいたいなどという贅沢は厳しいでしょう。
　しかるべきお金を出し、退居していただけないでしょうか、と低い態度でお願いするのが筋だということになると思いますけどね。

お礼

参考になりました。
前大家のこととはいえ、大家としてのツメの甘さはありました。

回答No.1

detekoiya

賃料滞納しているのですか？

補足

滞納はしておりません。
家も古くなって来ており、今後の修繕費のことも考えると、
賃貸契約をやめたいと考えているのが本音です。
家賃も更新しておりませんし、逆に古くなっているので安くして
おりました。
主文にあるとおり昭和５５年の契約書は、
そのままですので安くした家賃が記載されている書面は
ありません。
宜しくお願いします。