森ビルの上海ヒルズって本当に必要なの？ スラム化しないの？

質問

通称「上海ヒルズ」と名付けられたビルは高さ４９２メートル、地上１０１階建て。ビルには高級ホテルやメガバンクなどが入居予定で、来年には入居率９０％以上を目指す。（ネットニュースより）

って有りますが、本当に必要で利用されるのですか？利用されずにスラム化することって無いのですか？
同じく、ドバイの超々高層ビルは如何なんでしょうか？
建てたは良いが、その後利用者がいなかったってことにならないのですか？
教えてください。

回答No.2

pluto003

ドバイにしても上海ヒルズにしても、当然そういう可能性はあります。
つまり投資な訳です。失敗するかしないかは予言者でも無い限りわからないという話ですね。

回答No.1

omeger

該当の分野に詳しいわけではなく、
ましてや該当のビルに関わったわけではないのででおぼろげながら。

・将来の成長を見込むということ
超高層ビルも何十年～百年くらいの使用を想定して建てるため、
目先だけではなく将来の成長を見込んでいる部分があるかと思います。
中国ではわずか10年の間でもGDPも2倍、3倍となってきたため、
時間に伴って価格感覚に急激な変化が生じる効果があります。
建設コストの安い時期に早く建てておきたいという思惑もあるかもしれません。
もっとも建築の基準がどうかとかいう話もあるようですが。

なかには、北朝鮮の105階建て(?)の柳京ホテル計画のように、
政府の威光ばかりで「ご冗談でしょう」としか考えにくい建造物もあります。
しかし、上海の場合は将来の発展が見込まれる中国の経済的・物流的中枢という立地にあり、
相当多くの企業が拠点を設置しています。
多国籍企業も中国本部やアジア太平洋本部などの重要拠点を配置し、
多くの外国人が訪問・滞在するようになってきた背景もあります。
上海は、今回報道された超高層ビルが初めてというわけではなく、
既に超高層ビルの物件も多く売られている場所ではあります(1)。

ドバイに関しても、世界的レベルの航空・物流の中枢、金融の中心、
世界的観光地としての将来の発展を見込みたいという思惑があるはずです。
詳しい点は分かりませんが、世界的に目立つ攻撃的な計画をたくさん出しておいて、
たとえ失敗するものがかなりあっても、いくつか成功するものがあれば
やっていけるというような意気込みなのかもしれません。

・高いモノ好き症候群？
それでもあまりに高過ぎるビルには象徴的な面が大きく、
極端な高さではない中高層ビルを並べて建てた方が面積当たりの価格は安くなるでしょうが、
上海に限らず色んな所で、必要以上に高いものに拘る病気(?)はあるかと思います。
利用する側がそういった建造物を好むかどうか次第であり、
もしも需要がなかったら、値下げされ、採算割れする場合もあるかもしれませんが、
さすがに高級オフィスが低所得層向けの住居になるほどまで廉価になるとは考えにくいです。

むしろ中国の社会問題は、近未来的な超高層ビルに入居できる高所得層と、
超高層ビルの窓から見えるボロ屋で暮らさなければいけない低所得層の対比にあります。

・不動産は加熱し過ぎ？
中国の不動産は過熱し過ぎともいわれ、部分的にそういう面もあるでしょうが、
必ずしも安易に一括りにして言うことができるものではなく、
「時期によって違う」「場所によって違う」「種類によって違う」という各論の問題があります。
中国の各都市の不動産市場は毎年の変化が大きく、
1990年代後半の上海のオフィス供給は過剰と言われ、空室率もすごい数字になっていたようですが、
2000年代半ばには上海の高級オフィスの供給不足も指摘されるようになりました(2)。
また供給が増えるのではないかという見通しもありますが、
この類の数字は何年か時期がずれるだけでも大きく変動してしまいます。

この種の状況が、これまでの世界的な不動産の加熱と、
最近の世界的な不動産ショックを契機に変動を経験する可能性もあるかもしれませんが、
そうした状況にならない可能性、短期間で調整に成功する可能性ももちろんあるわけで、
将来がどうなるかとかいった事を現時点で断定的に言っても外れてしまいます。

(1)Skyscraperpage.comのデータベースによると、
(http://skyscraperpage.com/cities/?cityID=6&statusID=1 )
上海には、東京で最も高いミッドタウンタワー(248.1m)を上回る高さのある超高層ビルが、
上海環球金融中心以外に既に12箇所あるようです。
これらのビルの売れ行きや価格帯が参考になるかもしれません。

(2)みずほアジアインサイト 2005年7月25日より、
http://www.mizuho-ri.co.jp/research/economics/pdf/asia-insight/asia-insight050725.pdf#page=12
「上海のオフィス市場を見ると、供給過剰が深刻であった98年当時、
同空室率は52%まで上昇していたが、2004年末現在、7%であり(図表14)、
2005年にはさらに5%まで低下する見通しである。そのうち、都心の
商業地域(CBD)のAグレードオフィスはほぼ満室となっている。
賃貸オフィスの空室率低下が進むと、需給が逼迫し、賃料がさらに
上昇する恐れもある。それを回避するために市場ニーズに見合う
優良オフィスの供給拡大が必要であろう。」

お礼

大変勉強になりました。
ありがとうございます。

中国の動向が世界に与える影響は、今やアメリカを抜く行きよいですよね。中国が、間違った経済政策？または経済危機が起きないように願うばかりです。