アパートの土地建物価額の定率法と定額法について

質問

念願の中古アパートを購入しました。
物件価格３７，５００,００円

固定資産税評価額で按分した結果、
土地　　６，８１３，０００円
建物　３０，６８７，０００円　となり、

建物部分の減価償却

建物本体　２４，５４９，６００円
設備部分　　６，１３７，４００円
とし、設備部分のみ定率法の届けを出す。

このような方法で宜しいのでしょうか？
ご指導宜しくお願いいたします。

回答No.1

yossy555 · ベストアンサー

土地建物を一括購入した場合には、合理的な方法にて按分する必要があります。
契約書に各々の金額が記載されていない時は、固定資産評価額で按分する方法で差し支えないと思われます。

建物と設備の按分については、国税不服審判所にて争われたことがあります。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/02/0202020000.html

木造建物の場合には附属設備の法定耐用年数と近いために一括で償却しても差し支えないですが、鉄筋コンクリート造の場合には附属設備と法定耐用年数が違いすぎるために、契約書に金額の記載がない場合には土地建物と同様に合理的な方法にて按分する必要はあります。
建築当初の見積書等で工事金額が把握出来る場合でも、経年により減耗分を考慮しなければならないために、単純に8:2で按分するのは好ましくないと思われます。

なお、新たに不動産所得が生じる個人の方で定率法を採用したい場合には、届出書を確定申告期限までに提出しなければなりません。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/18.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。
建物と設備の按分についての裁決につきましては勉強になりました。

中古のアパートですので、建物と設備部分を分けずに定額法にて
減価償却を行うことにしました。
下記のような計算で宜しいでしょうか？

平成１７年７月築⇒平成２０年８月購入ですから３年経過の
中古アパートとなり、
法定耐用年数　（２２－３）＋３×０．９＝１９年
定額法の償却率＝０．０５３

建物価格￥３０，６８７，０００円

\30,687,000円×０．９＝￥２７，６１８，３００円

減価償却（年）
\27,618,300円×０．０５３（定額償却率）＝￥１，４６３，７７０円

今年　￥１，４６３，７７０×（５／１２）＝￥６０９，９０４円
来年以降　￥１，４６３，７７０円

これでスッキリしました。
ありがとうございました。

回答No.2

yossy555

耐用年数と定額法の計算式が間違っています。

中古資産の耐用年数は、(法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

また、平成19年4月1日以降に取得した資産については、定額法の計算をする場合には、取得価額に0.9を乗じる必要はなくなりました。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

お礼

ご教授ありがとうございます。

木造・合成樹脂造のもの・店舗用・住宅用のもの⇒２２年
と書かれていますので

平成１７年７月築⇒平成２０年８月購入ですから３年経過の
中古アパート（合成樹脂サイディング）

法定耐用年数　（２２－３）＋３×０．２＝１９．６年
端数切り捨てにより、「１９年」
定額法の償却率＝０．０５３

固定資産税評価額の土地・建物を按分して算出すると
建物価格￥３０，６８７，０００円

減価償却（年）
\30,687,000円×０．０５３（定額償却率）＝￥１，６２６，４１１円

今年　￥１，６２６，４１１×（５／１２）＝￥６７７，６７１円
来年以降　￥１，６２６，４１１円・・・１円まで。

でよろしいでしょうか？

減価償却が上がって嬉しいお知らせありがとうございます。