瑕疵担保？

質問

すいません、どなたか教えてください。
新築住宅購入の際、契約に「瑕疵担保責任」てありますが、
以下の区別について教えていただけませんか？
(1)「品確法」の「瑕疵担保責任」・・・基本構造部などの10年保障？
(2)（財）住宅保障機構の「住宅性能保障制度」・・・建て主負担の保証？JIOもこれ？
(3)住宅瑕疵担保履行法・・・業者が入る保険のこと？（平成21年10月引き渡し分から）

建て主として、気にすべきはどの項目でしょうか？
例えば、完成後、依頼先が倒産してしまった！という場合でも保証してもらうには、(1)で十分？(2)も必要？
というあたりを教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

回答No.2

noname#65504

瑕疵担保というのは第１に民法にあります。しかし民法の規定は任意規定なので、他の法律で規制されていない部分については、契約で自由に別な定めをすることができます。

品確法は民法の瑕疵担保規定を強化したもので、新築（未使用１年未満に限定）住宅について、構造上重要な部分と雨水の浸入をする部分については、引き渡し時に存在した隠れた瑕疵（欠陥）については、売買において、売り主に１０年間の義務を強制的に課し、契約で短縮することができないようにしています。

民法は対象物や期間を限定せず建物すべて部分すべてを対象にしていますが、契約で別途定めるとその方が優先されます。
そのれに対して、品確法は新築に限定、更に部分を限定していますので、構造上重要でなく雨漏りに関係ない部分については、対象外です。
また中古等も対象外です。

ただし、新築分譲住宅の場合、通常売り主が宅地建物取引業者であるため、宅建業法の規制により最低でも２年以上の瑕疵担保をつけなければならないことになっていますので、２年の瑕疵担保をつけるのが一般的に行われています（請負契約の場合は法律の規制は消費者契約法により瑕疵担保責任無しというのが禁止されているだけなので、１年のことが多い）。

（２）の住宅性能保証制度は法律ではなく（つまり瑕疵担保ではない）、１種の保険のような物ですので、利用するかどうかは任意です。また利用する場合)（財）住宅保障機構に加盟している施工業者の物件でなければなりません。
保証対象内容はほとんど品確法と同じです（一部補強されている部分もありますが）。
一番の違いは、法律上の瑕疵担保は売買においては売り主に責任がありますので、売り主が倒産してしまうと保証先が消滅してしまいます。施工業者が残って手も責任を求めることは不法行為があった場合を除いてできません。
住宅性能保証を受けていると、（財）住宅保障機構が倒産した売り主の責任の一部を保証してくれるという制度です。

耐震偽装事件では、偽装物件を多く扱っていたヒューザーが倒産しました。耐震偽装物件は構造上重要な部分の欠陥であるため品確法により売り主が責任を持つことになりますが、売り主が倒産してしまったため、多くの買い主が保証を求めることができない自体となりました。

（３）の住宅瑕疵担保履行法はこのような場合に備えて、（２）の住宅性能保証や供託など第３者期間を利用することにより、売り主に万が一があっても瑕疵担保が履行されるようにする新しく作られる法律です。

＞例えば、完成後、依頼先が倒産してしまった！という場合でも保証してもらうには、(1)で十分？(2)も必要？

住宅性能保証の中には完成保証という物もあります。
瑕疵担保は引き渡されて初めて使える制度で、万が一完成前に業者が倒産してしまうと瑕疵担保責任は使えません。
引き渡しができないときは法律上債務不履行で損害賠償を求めることになります。しかし倒産したような企業がから回収するのはほとんど無理です。
引き渡し後には瑕疵担保責任がありますが、売り主倒産した場合は請求先がなくなります。それに備えて住宅性能保証制度を利用することが望ましいです。つまり（２）を利用しておかなければ泣くことになります。

また、質問にはないことですが品確法には住宅性能”表示”制度があります。これは万が一建築紛争になった場合、専門の紛争処理期間が利用できるというメリットがあります。利用料は現時点では１万円です。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
No.1の方の回答と併せても、２）の線が強まってきましたね。
依頼先が住宅保障機構加盟かどうか、もしくはJIOのような民間の保障機関等も調べてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#78261

１）は法律のことですね。業者には責任があるよと言っているだけですから、建て主が何に入ることなく建て主が保護される法律ですが、業者が倒産した場合などはその責任を全うしてもらえないという被害が出ていました。
３）そこでその責任を全うできるように業者がつぶれても保険のような形で確実に瑕疵担保責任を全うできるように新築住宅全部しようよ。というのがこの「・・履行法」です。瑕疵担保責任はもともと債務不履行（契約通りじゃない）の特約と位置付けられているようですので、業者が責任をもって自分が倒産等しても必ず瑕疵担保責任を全うする対策を取っておけという法律です。この対策は二通りありますが、供託金というまとまったお金を預ける方式か、保険にはいる方式と決まっています。ＨＭを除くほとんどが保険方式になり、業者に加入義務が発生しますが、お金の出所はもちろん業者の収入源の建て主であることは間違いありません。
２）はこの法律ができる前から長く「木住協」という財団でおこなってきた保証制度で財団名称が変わったものだったと思います。ＪＩＯは民間ですよね。民間でも保証するのかと出てきた当時は驚きました。今までは、任意でこういう機関で保証を受けてきたのですがこれからはどこかに必ず入ることになります。

気にすべき項目は残念ながらすべてです。

引き渡し後10年の瑕疵保証を業者倒産にかかわらず受けるには２）ということになります。受けるにしても業者さんがどこかに登録して登録料を払っていないと利用できません。今だと２）は義務ではないのでやらない方も多いでしょうがそれはあなたの選択です。

ちなみに、少なくとも10年瑕疵の問題がない家づくりを監理をきちっとした建築士にさせることに力を入れればこんな保険は不要です。が、そこがうまくいってない建築行政現実があり、この苦肉の策が保険会社を設けさせ住宅単価をさらに引き上げることは建築士として非常に残念に思っています。

お礼

詳しい説明、どうもありがとうございます。
個人的に、（3)が施行されると、保険料の分が物件価格のどこかに紛れ込んでしまって、結局買主が自分で保険料払うことになるんじゃないか、と思ってしまったんですが、やはりそのようですね・・・。
今のところ、(3)前に建てるつもりでいるのですが、現状では２）を考えておいたほうがいいのかな、と思いました。
（規模の小さい設計事務所を依頼先候補としているので・・・）
ありがとうございました。

補足

追加の質問で失礼します。
（財）住宅保障機構とJIOのような民間の機関で、優劣ってありますか？
（優劣というか、メリット・デメリットですね）
もしご存知ならアドバイスいただけるとありがたいです。