土地と家の名義が別人の場合

質問

相談させてください。

土地の名義は母親名義、その土地に兄(母からすると息子)名義の家が立っています。現在の状況を箇条書きにいたします。

・母(62歳)と兄(32歳)は同居
・ローンは月6万の30年。去年開始したばかりで兄が返済。
・母はかなりの問題児で親戚中から縁を切られている
　(過去の借金、身勝手な振る舞いなどが原因)

と、このような状況で、現在なにかに困ってることはないのですが、
将来心配なことがたくさんあります。借金の問題はマネー板のほうでさせていただきますのでここでは土地の問題をさせてください。

将来、なんらかの理由で母が土地を売却しなければならなくなった場合、兄の家はどうなってしまうのでしょうか。土地が別人に渡り、兄の家も取り壊しになってしまうのでしょうか。もしくは、兄のローンが倍増するとか・・・。そもそも別人の家が立っている土地なんて売れないのかもしれませんが・・。母親の身勝手でこれ以上兄を不幸にしたくありません。私も縁を切ってしまっている一人ですが、なんとか兄だけは守ってあげたいと思っています。上の問題にアドバイスいただけると同時に、そのほか私が調べたり相談したりするべきことがありましたらどう教えてください。
長文で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

回答No.3

tk-kubota

現在では、親(母)子(兄)間で、土地賃貸借契約していないようです。
それならば、現在のままで、母が他に売却すれば、その買い主は「建物を取り壊せ」と云うことができます。取り壊さなくてはならないです。
ただし、現実問題としては、ローンがあると云うことなので、買い主はローンを負担(厳密には抵当権の負担)するので、買う者は居ないと思います。
ローンがなければ、買う者は幾らでもいます。(私でも買います。)
そう云うわけですから、すぐにでも、「土地賃貸借契約書」を作成することに超したことはありませんが、それをすると、母に毎月地代を支払わないとなりませんし、その前に、母が法律的に知識があるならば、そのような契約はしないと思います。
何故ならば、更地が底地になるからです。資産価値が下がると云うことです。
今回は「これ以上兄を不幸にしたくありません。」と云うことですから、「地代を支払いたいので」と云って契約し、現実に毎月支払ってください。
そうすれば、他に売却しても、その買い主に、今までどうりに地代を支払っておけはいいです。
なお、「縁を切る」などと云っておられますか、何をどうしようとも、法律上の効果はないです。そのようなことはできないと云うことです。

回答No.2

whrabit

使用貸借というのもあります。
http://www.google.co.jp/search?sourceid=navclient&aq=t&hl=ja&ie=UTF-8&rlz=1T4GZHZ_jaJP234JP234&q=%e4%bd%bf%e7%94%a8%e8%b2%b8%e5%80%9f
http://123s.zei.ac/myhome/siyoutaisyaku.html
http://ee2103.seesaa.net/article/4413724.html
http://www.tamagoya.ne.jp/tax/tax076.htm

回答No.1

17891917

土地と建物の問題についてお答えします。

　結論から言えば，お兄様が母上と土地の賃貸借契約を結べばよいと思います。

　土地の賃借権は，地上権とあわせて借地借家法上の「借地権」といいますが，借地権は，対抗要件がある限り，土地の譲受人などの第三者に対抗できます。
　そして，借地権の対抗要件は，借地権の登記，または土地上に借地権者が登記されている建物を所有することです(借地借家法10条）。
　本件の場合，建物の名義はお兄様なのですから，お兄様は借地権を取得すれば，その借地権を第三者に主張できるのです。

　下記は，賃貸借契約書作成に参考となります。↓
http://www.tsuge-office.jp/tatemonotintaisyakukeiyaku.htm

【借地借家法】　
（借地権の対抗力等）
第10条　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２，３(略）

（定義）
第２条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
1．借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
2.（以下略）

補足

さっそくの返答ありがとうございます！
書いていただいた内容をじっくり勉強いたします。本当に助かりました。(__)

ただ、もしこの契約をして、兄の家が安泰だとしても、逆にそのような土地(別人の家が建っている）は売れないのでしょうか。
そうなると、万が一母が借金をしてしまって首が回らなくなった場合、
どうにもこうにもならなくなって・・
って切りがないですね。これは別で考えてみます。本当にありがとうございました。