離婚後共有名義の住宅（残ローンあり）を妻側で引き取るには

質問

離婚してそろそろ１年が経つ者です。共有名義の住宅の扱いについて教えて頂きたく。

名義及びローンを夫婦共同で住宅を取得し、離婚後は正社員として勤務する私（元妻）と子二人で引き続き居住し、ローンは半々で負担しております。
この度、ローンの負担が大きいので家を処分出来ないかと元夫から相談を受けており、私自身も再婚を考えているため、住宅の扱いについて改めて検討している所です。

売却予定と言うことで先日査定をしてもらった所、悪くても5500万円で売却できる見通しとのことでした。ローン残高が4000万円強なので、売却した場合はローン完済の上、1000万円以上の売却益が出る見通しとなります。
売却すれば話が簡単なのは分かっておりますが、子ども達の利益を考えると、現状をキープするのが一番望ましいです。つまり、私単独のローンにして家を引き取りたいと思っています。現在ローンの肩代わりが可能かどうかは銀行に相談中です。

さて、質問の本題です。私が家を引き取るとした場合、ローンを全部肩代わりした上、売却した場合の売却益の半分程度の金額を、元夫に支払わなくてはならないものでしょうか。発生しない売却益を想定するのか、それとも売却しないと言うことで、ローンの肩代わりだけで済ませられるのか。通常はどのように考えるのでしょう？
相談した銀行からは、そもそもローンを肩代わりする段階で、残高の倍程度の借金を肩代わりすることになる（つまり、元夫分のローン残額3000万円弱について、私が6000万円程度の借金を肩代わりする事になると言うこと）ので、元夫に支払う義務は無いのでは？と言われました

なお、ローン債務も登記の持ち分も７対３です。この割合については私がいつか仕事を辞めるかもしれないとの考えから決めた割合ですが、実質の生活費の割合は半々か私の方が多い位だったと思われます。収入は元夫の方が多かったが、趣味での浪費が相当額だったため。
また、再婚については、再婚時期及び相手の収入の見通しが立たず、それをあてにすることは難しいです。

ご教授頂ければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします

回答No.7

qwert789 · ベストアンサー

＃３です。

離婚した元旦那との関係が円満であり、父子関係も良好であるなら争いは避けたいですよね^^
話し合いが大事でしょう。
金銭に余裕があるなら元旦那の持分を買取りそのまま居住する。
余裕が無ければ売却して精算。ローンと養育費の両方では元旦那も苦しいのだから
養育費まで貰えなくなれば元も子もないですよ^^;

再婚も考えておられるのですから、精算して出直すのもいいかも知れませんね!!
今の住まいのお近くに良い物件をみつけましょう。

お礼

>争いは避けたいですよね^^
>話し合いが大事でしょう。

そうですね。元夫が金銭的に困っているわけではないのですが、あちらも新しい生活を視野に入れて新しい住居を考えているようなので・・・

>養育費まで貰えなくなれば元も子もないですよ^^;

確かにその通りですね(^_^;)　

>今の住まいのお近くに良い物件をみつけましょう。

結局これが今ネックなのです。
近辺に良い物件がないので、何とか買い取れないか、と検討している所です。移り先さえ見つかれば、売却後に残る現金の方が私にとっても魅力なのです・・・

回答No.8

yukim729

共有持分を自由に売却できることにつき#6で説いていただいたとおりですが、こういう物件を好んで漁る魑魅魍魎も不動産業界には多く跋扈しています。気持ち悪いですね。
財産分与や離婚協議書の書き換えは、おっしゃるように両者の同意が大前提です。その交渉の中で、あるいは決裂して法廷で争ったときに、あなたの主張が当然に通るわけではないと言うことです。

お礼

>こういう物件を好んで漁る魑魅魍魎

なるほど・・・困ったものですね(^_^;)

揉めることの無いよう、きちんと相談して決めていきたいと思います。

回答No.6

doll2007

＞養育費はきちんともらっています。

たいへん失礼しました。（汗

＞登記上もローンも共有名義ですので、元夫が一人で売却する事は出来ないと思っていますが、

いちおう持分のみの売却はできますが、まず買い手がつきません。
ついても買い叩かれます。
なぜなら、共有者に権利がありますから、買ってもその共有者の同意がなければ何の利用もできないからです。
せいぜい、その分の家賃を支払えというくらい。

ちゃんと養育費を支払ってくれている人なら、そこまでするとは思えませんし。

お礼

＞たいへん失礼しました。（汗

いえいえ（＾＾）

＞ちゃんと養育費を支払ってくれている人なら、そこまでするとは思えませんし。

そうですね。そこは信頼出来ると思っています。

回答No.5

yukim729

元夫が、ローン負担の回避だけでなく、幾許かの現金をも欲していると言う事ですから、#2で述べた選択肢は彼にとって魅力的だと思います。自分の所有する不動産を、いつ誰に売ろうが売るまいが、基本的には所有者の勝手ですから。
財産分与とか養育費負担の問題は離婚時に決めておくべきことで、今となっては直接の関係はないでしょう。

お礼

何度もありがとうございます。
自分の所有する、とありますが、登記上もローンも共有名義ですので、元夫が一人で売却する事は出来ないと思っていますが、勘違いでしょうか。（すみません、法律には疎いもので・・・）
それから、財産分与は離婚後３年までは交渉可能であるし、離婚協議書の書き換えは両者の同意があればいつでも出来ると聞いたことがありますが、これも勘違いでしょうか。

回答No.4

doll2007

支払う必要はないと思いますよ。
子ども達の利益とおっしゃっていますが、お子さんたちはおいくつなんでしょう？
ちゃんと毎月の養育費はもらっていますか。
子供たちの当然の権利です。
これから、どれだけお金がかかることか。。。
支払っていないのに、現金が欲しいなんていったら、ふざけるな！！、です。

養育費代わりにするといえば、元夫も反論できないんじゃないですか。
一人３万×２人×１２ヶ月×１８年で１２９６万ですよ。

お礼

養育費はきちんともらっています。
その上の住宅ローンなので、元夫にとっても負担となっているのです。
子ども達の利益というのは、今の家に住み続けること、です。
学校から近いですし、お友達も近くにたくさんいます。
元夫も、無理して売却して引っ越ししろと強制してきているわけでは、今の所ありません。

回答No.3

qwert789

＃１です。

私も少し勘違いしてたかもです（汗
利益を計算するのではなく、財産分割と考えれば…

元旦那の持分が７割なら、売却額の５５００万×０．７で３８５０万が旦那の資産です。
旦那の負債は４０００万の７割で２８００万です。
３８５０万-２８００万で１０５０万の取り分が元旦那は要求できますね。
但し、実際のローン返済がアナタの収入からだったなら交渉の余地はあるでしょう。

お礼

やっぱりそう言う考え方になりますよね・・・・
何度もありがとうございます。

回答No.2

yukim729

元夫が合意さえすれば何でもいいでしょうけれど、元夫としては、あなたとの交渉をやめて自分の共有持分を第三者に売却し、自分のローンを清算すると言う選択肢もあると思います。

お礼

自分のローンを精算すると言うことだけであれば、私がなんとかする方法を考えるのですが、問題になるのは売却した場合にはローン精算の上、余剰に現金が手に入る可能性があると言うことです。
実際売却しないのであれば、やはりローンの肩代わりだけすれば良いと考えていいのでしょうか・・・・

回答No.1

qwert789

◆購入額が７０００万だった場合
売却額が５５００万でも１５００万の損失ですね。
売却益は発生しません。

◆購入額が４０００万だった場合
売却額が５５００万なら、ローン残高に係わらず１５００万の利益です。
(各々には購入に要した費用・売却に要する費用を込めます。)

ローン残高の４０００万をアナタが支払うなら、銀行の言う様に元夫への支払義務は無いと思いますが、まずは購入価格をお調べ下さい。

でも…購入が１５００万だったとしても、利益は４０００万で、その内の４０００万をアナタが支払うのだから、やっぱ支払うことは無いでしょうね～^^;

お礼

早速の回答、ありがとうございます。早くてびっくりです。

購入額は6300万で築3年です。
考え方がまだ良く理解出来ていないのかもしれませんが、700万の損失だとしても、実際問題として5500万で売却出来たとしたら、残金として1000万以上の現金が手にはいるかもしれない、と言う事実があるわけです。
元夫としては、その半分を次の住居の頭金にしたいそうで、売却するか、しないにしても私から現金が欲しい、と言うことのようです。

支払う必要がない、と言うことであれば一番ありがたいのですが・・・